Особенности инвестиций в торговую недвижимость

В последние несколько лет ситуация в этом сегменте складывалась не лучшим образом: сначала сферу розничной торговли и услуг серьёзно затронули ограничения, связанные с пандемией, а затем уход с рынка западных игроков и логистические сложности из-за экономических санкций. Однако по мере адаптации бизнеса к новым условиям интерес к инвестициям в торговую недвижимость вновь начал расти.

По предварительным данным, за I полугодие 2023 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость превысил 290 млрд рублей. На торговую недвижимость приходится 45% привлечённых средств – это самый значительный показатель из всех сегментов (в 2022 году он составлял лишь 8%). Для сравнения: в гостиничную недвижимость вложено 14% от общего объёма инвестиций, в офисную – 13%. Такое увеличение доли торговых площадей в структуре инвестиций во многом связано с закрытием ряда крупных сделок по покупке объектов инвестиционными фондами. Однако рост интереса к этому сегменту обусловлен и общими тенденциями, существующими в экономической сфере.
Ретейлеры постепенно наладили работу в условиях экономических ограничений. Многие компании переориентировались на аналоги санкционных товаров или организовали параллельный импорт, решили логистические проблемы. Наряду с этим, уход с рынка иностранных компаний освободил качественные торговые площади, которые сейчас востребованы российскими брендами.
В условиях нестабильности покупатели отказываются от лишних трат, что влияет и на сферу торговли: растёт популярность дискаунтеров и других магазинов экономичного класса, маркетплейсов.

В 2022 году на рынке торговой недвижимости сформировалось несколько тенденций, которые актуальны и в текущем году:

• снижается объём новых площадей. В 2022 году в России было введено 321,3 тыс. м², это минимальный показатель за последние 20 лет. Закрытие потребностей новых арендаторов происходит за счёт существующих площадей, в том числе освобождённых иностранными компаниями, покинувшими рынок;
• утрачивают свои позиции классические торгово-развлекательные центры. За прошлый год в стране введены в эксплуатацию только 28 ТЦ, что на 64% ниже показателя предыдущего года. Существующие крупные центры активно модернизируют, чтобы восстановить трафик, часть торговых площадей передаётся под другие функции;
• растёт востребованность малоформатных торговых помещений районного и окружного масштаба. Более 60% новых объектов, введённых за последние 3 года, имеют площадь менее 15 тыс. м²;
• усиливается потребительский запрос на локальные магазины и услуги, в результате растёт интерес инвесторов к объектам стрит-ретейла, в том числе в зонах жилой застройки;
• ушедшие с российского рынка западноевропейские бренды замещаются отечественными, а также ретейлерами из стран Азии и Ближнего Востока. На этом фоне активно меняется концепция торговых пространств, растёт количество мультибрендовых магазинов, универмагов в рамках ТЦ.

Существенным обстоятельством, влияющим на интерес инвесторов к торговой недвижимости, стала возможность купить освободившиеся площади с дисконтом. Российские компании и ретейлеры из дружественных стран пока не могут полностью заместить компании, покинувшие рынок. Например, в торговых центрах Москвы доля вакантных площадей находится на уровне 12%, а для некоторых объектов, построенных в период после 2021 года, она достигает 35%. По мере стабилизации геополитической ситуации, выхода на рынок новых компаний и увеличения потребности в арендных площадях цены на такие объекты будут расти.

По оценкам специалистов, средняя доходность коммерческой недвижимости составляет 8-10% годовых. Для торговых объектов она несколько выше – 10-12%. Учитывая, что за последний год критического снижения ставок аренды, несмотря на негативный фон, не произошло, у инвестиций в этот сегмент хорошие перспективы.
Для частного инвестора вложения в торговые площади имеют много плюсов:

• большой выбор объектов;
• возможность инвестировать через ЗПИФн при небольшом размере капитала (торговые объекты входят в состав многих фондов недвижимости);
• стабильный доход от аренды;
• перспектива роста цены актива;
• диверсификация инвестиционного портфеля.

Получать прибыль от торговой недвижимости можно и без личного участия. Начинающий инвестор или владелец небольшого капитала может инвестировать в такой актив путём покупки паёв ЗПИФн. А собственник недвижимости вправе передать принадлежащий ему объект в доверительное управление. В обоих случаях решать стратегические и текущие вопросы будет управляющая компания, сотрудники которой имеют специальные знания и опыт в этой области. Даже с учётом расходов на оплату услуг УК, профессиональное управление обычно более выгодно для инвестора.

У частного инвестора есть разные способы вложить средства в торговую недвижимость. Они различаются размером необходимого капитала, степенью подготовленности инвестора, его целей и готовности к риску.

Порог входа в этом случае будет кратно отличаться для разных городов и в зависимости от характеристик недвижимости. В малых городах для покупки небольшого помещения может хватить нескольких миллионов, а для Москвы, Санкт-Петербурга и крупных региональных центров эта сумма будет в десятки раз больше.
У этого варианта больше минусов, чем плюсов:

• отсутствие диверсификации;
• низкая ликвидность;
• необходимость постоянного личного участия в управлении объектом.

Такой путь подходит инвесторам, у которых есть достаточно средств для покупки качественного актива и свободное время, чтобы им управлять. А чтобы выбрать перспективный объект, надо ещё и хорошо ориентировать на рынке недвижимости.

Более простой и потенциально более доходный способ – инвестирование в паевые фонды. Это паевые фонды недвижимости, в состав которых входят торговые объекты. Покупая пай такого фонда, инвестор получает права на долю в общем имуществе и на пропорциональную часть дохода от него. Управляет фондом управляющая компания, которая регулярно отчитывается о результатах своей работы перед пайщиками.
Плюсы этого инструмента очевидны: относительно небольшой порог входа, снижение рисков за счёт диверсификации, профессиональное управление, регулярные поступления от аренды.
Вложения в коллективные инвестиции – ещё один способ разделить риски. Предоставление торговых площадей в аренду нескольким магазинам (ритейлерам), арендаторам позволяет получать доход из нескольких источников, что обеспечивает постоянный денежный поток. Но лично управлять таким объектом сложно: надо обустраивать помещение, искать арендаторов, решать другие текущие вопросы. Выход – передать эти функции УК, заключив договор доверительного управления.

Девелоперские проекты – потенциально самый доходный способ инвестировать в недвижимость. Однако он несёт высокие риски, особенно в текущих экономических условиях.
При отсутствии дефицита торговых площадей и неясных перспективах присутствия в стране иностранного бизнеса такие вложения могут быть оправданы только для опытных инвесторов, профессионально занимающихся сферой недвижимости.

Доходность инвестиций в недвижимость зависит от объекта, стратегии, качества управления.
Любой инвестор в недвижимость несёт следующие основные риски:

• риск ликвидности (невозможность быстро продать актив),
• кредитный (риск неисполнения обязательств третьими лицами),
• рыночный (риск снижения стоимости актива, который для недвижимости является довольно низким, но не нулевым),
• правовой (изменение законодательства, системы налогообложения и т. п.),
• страновой (внезапные глобальные изменения экономического, политического, социального характера).

Снизить их позволяет широкая диверсификация, включение в свой инвестиционный портфель объектов из разных сегментов, локаций, разной степени готовности.
При инвестировании через ЗПИФн или путём заключения договора доверительного управления к перечисленным добавляются риски, связанные с деятельностью управляющего. Минимизировать их можно, доверяя деньги надёжной УК, успешно работающей на этом рынке долгое время.
Обычно более высокая доходность инвестиций подразумевает и более высокие риски. Но и самые надёжные вложения (например, в готовые объекты с долгосрочными арендаторами) не гарантируют полной безопасности для капитала.
События последних лет показали, как макроэкономические и геополитические события могут влиять на рынок недвижимости. Застраховаться от них полностью невозможно, однако при выборе объекта и стратегии стоит учитывать свою готовность к потерям:

• вложения в строящиеся здания сопряжены с максимальными рисками, но могут принести высокую доходность после ввода в эксплуатацию;
• инвестиции в торговые помещения, подлежащие реконструкции или реконцепции, менее рискованны, но и потенциально и менее доходны;
• площади, заполненные арендаторами – консервативный вариант с низкими рисками, который позволяет получать регулярный доход почти сразу после покупки.

Для торговых объектов ключевым фактором, влияющим на интерес арендаторов и покупателей, является высокая проходимость. Поэтому для аптеки или продуктового магазина важно наличие рядом жилых домов, для торговли сувенирами – близость туристических мест, а для ТРЦ – удобная парковка.
Инвестировать лучше в небольшие помещения формата стрит-ретейл, которые не будут простаивать. Часто арендуют объекты площадью 50-150 кв. м, а вот на помещения свыше 500 кв. м спрос невелик и составляет всего 5% от общего объёма.

После потрясений предыдущих лет рынок торговой недвижимости постепенно стабилизируется и вновь становится привлекательным для инвесторов. Вероятнее всего, до конца года в этом сегменте сохранятся тенденции, которые наметились ещё в 2022 году:

• смена арендаторов из-за ухода с рынка «недружественных» иностранных компаний;
• снижение объёмов нового строительства;
• увеличение спроса на помещения в малоформатных торговых центрах и на объекты стрит-ретейла;
• оптимизация крупных торговых помещений, изменение их концепции;
• появление мультиформатных пространств на базе освобождённых площадей в торговых центрах.

При оценке перспектив торговой недвижимости нельзя не учитывать влияния на этот рынок развития онлайн-торговли. После закрытия офлайн-магазинов многих привычных брендов покупатели стали чаще приобретать их продукцию на маркетплейсах и в интернет-магазинах.
Общий объём интернет-торговли в России в 2022 году в сравнении с 2021 вырос почти на 30%, а доля таких продаж в составе розничной торговли составила более 11%. На текущий год также прогнозируется рост на 25-30%.
В интернете в основном покупают электронику, бытовую технику, мебель и товары для дома, одежду и обувь. С одной стороны, это сказывается на количестве торговых точек, продающих те же товары офлайн, а с другой – увеличивает число пунктов выдачи заказов. В текущем году только в Москве число таких пунктов выросло на 11,6%, аналогичная динамика наблюдается и в регионах.
Коммерческая недвижимость – надёжный актив, который при грамотном управлении приносит владельцу доход и даже в сложные экономические периоды редко теряет в цене. В текущих условиях инвестиции в торговую недвижимость – один из перспективных вариантов вложения средств. Чтобы они были максимально выгодными, стоит учитывать актуальные тенденции, существующие на этом рынке, и тщательно рассчитывать риски.