Коллективные инвестиции в недвижимость: куда выгодно вложить сбережения

Многие инвесторы обоснованно считают покупку недвижимого имущества одним из лучших вложений. Однако не все могут инвестировать крупные суммы, приобретая в личную собственность жилую или коммерческую недвижимость. Для таких случаев существуют формы коллективных инвестиций: закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

ЗПИФ – это имущественный комплекс, который на праве общей долевой собственности принадлежит пайщикам фонда и находится в доверительном управлении управляющей компании (УК). Она привлекает капитал частных инвесторов, принимает решения о способах и сроках вложения их денег, получая за свои услуги комиссионные. К тому же это безопасно, т.к. деятельность УУ контролируется ЦБ РФ.

Вкладывая деньги в паевой инвестиционный фонд, инвестор получает доход от недвижимости в соответствии с паем. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Главный плюс коллективных инвестиций в недвижимость – доступность для широкого круга инвесторов. Не надо обладать многомиллионным капиталом, и хорошо разбираться в вопросах недвижимости. Единственный вопрос, в который необходимо вникнуть инвестору – выбор надёжной управляющей компании. При этом такое вложение свободных средств имеет серьёзные преимущества.

Чтобы самому приобрести ликвидный актив в крупном российском городе, необходим капитал в десятки миллионов рублей, а в Москве стартовая сумма будет измеряться миллиардами рублей.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости ниже: инвестор покупает пай, то есть долю в общем имуществе фонда, в который входят один или несколько объектов – жилых и/или коммерческих, относящихся к разным сегментам. Это даёт необходимую диверсификацию и более стабильный арендный поток.

Индивидуальные инвестиции в недвижимость для частных инвесторов с небольшим капиталом, как правило, ограничиваются двумя вариантами:

Оба эти способа, во-первых, сопряжены с высокими рисками, а во-вторых, не приносят ожидаемых доходов - в лучшем случае это доходность на уровнеменьше банковских депозитов (15-16%).

Совместные инвестиции в коммерческую недвижимость имеют большую потенциальную доходность, которая зависит от готовности инвестора к риску. Фонды могут включать как уже готовые коммерческие помещения со стабильным потоком арендаторов, так и строящиеся или реконструируемые объекты. Соотношение рисков и доходности в этих случаях будет разным.

Наибольшую прибыль приносят девелоперские проекты, но и риски здесь будут высокими, так как это вложения в будущий объект. Итоговая доходность зависит от качества работы участников проекта, соблюдения сроков и других обстоятельств, вплоть до общей экономической ситуации в стране.


Хорошее соотношение рисков и доходности у объектов, подлежащих реконструкции или реконцепции. Первое время они могут не приносить текущей прибыли инвесторам, поскольку поступающие средства будут направляться управляющей компанией на их улучшение. Однако в результате рост стоимости актива с большой вероятностью компенсирует недополученные суммы и обеспечит хорошую доходность к погашению пая.

Инвестиции в недвижимость не зря воспринимаются инвесторами в качестве безопасных и надёжных. Они обеспечены реальными материальными объектами (за исключением проектов девелоперов), которые сложно вывести за границу или иным образом присвоить. А риски повреждения или уничтожения легко компенсируются страхованием.

Даже если у инвестора достаточно средств для покупки объекта в личную собственность, он одновременно с ним получает и множество рисков:

В отличие от индивидуальных приобретений, коллективные инвестиции предусматривают участие профессионального управляющего, который заинтересован в положительном финансовом результате. А самые надёжные компании ещё и разделяют с инвесторами риски, частично вкладываясь в управляемые объекты своими средствами.

Если инвестор выбирает ЗПИФ недвижимости под управлением проверенной компании, имеющей опыт и репутацию на этом рынке, он доверяет решение всех вопросов профессионалам. Один из самых сложных – выбор актива.

Специалисты выбирают объекты, исходя из текущей ситуации на рынке, характеристик актива и по многим другим параметрам, проанализировать и учесть которые далёкому от этой сферы человеку не под силу.

Например, последние два года стабилен спрос на складские помещения. Даже вовремя кризиса в этом сегменте практически не было свободных площадей. Но маловероятно, что частный инвестор, впервые обративший внимание на рынок недвижимости, будет об этом знать.

Каждый объект проходит тщательную проверку. Оцениваются не только технические параметры и коммерческие перспективы, но и юридическая прозрачность всех операций с объектом. Это сводит к минимуму риски инвесторов.

Пайщик может рассчитывать на два способа получения прибыли от инвестиций:

Рынок коллективных инвестиций быстро развивается, в том числе и в России. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость через фонды увеличивается с каждым годом. Всё больше покупателей приходят к тому, что разделить право собственности с другими владельцами может быть выгоднее, чем приобретать личную недвижимость, имея ограниченный финансовый ресурс - можно вложить средства в более конкурентные активы.

Растущая популярность вложений в ЗПИФ недвижимости подтверждается объективными данными. За 5 месяцев текущего года совокупные активы фондов в сравнении с тем же периодом 2021 года увеличились более чем на 15%. Их общий объём составил свыше 45 млрд рублей.

Пока в России инвестировать фонды могут только квалифицированные инвесторы. Однако и инвесторы, не обладающие этим статусом, постепенно увеличивают объем вложений в коллективные инвестиции. За 5 месяцев 2022 года они уже вложили в розничные ЗПИФ более 4 млрд рублей. Их доход только от арендных платежей превысил 1 млрд рублей.

Есть все основания полагать, что популярность ЗПИФ недвижимости будет расти и дальше в силу ряда причин:

Коллективное инвестирование – вариант для тех, кому важна надёжность вложений. Они подойдут:

ЗПИФ недвижимости под управлением грамотной компании – простой способ сохранить и преумножить капитал. Он не принесёт сверхприбыли на коротком отрезке времени, но как инструмент долгосрочного инвестирования обладает преимуществами перед другими вариантами, в том числе перед классической покупкой недвижимости.