Коллективные инвестиции в недвижимость: куда выгодно вложить сбережения

Все статьи
Все статьи
В условиях экономической нестабильности доверие людей к финансовым инструментам снижается. Фондовый рынок из-за волатильности последних месяцев уже не рассматривается многими частными инвесторами в качестве подходящего способа сохранения капитала. Банковские депозиты едва компенсируют инфляцию, а сбережения в иностранной валюте в текущей ситуации просто лишены смысла.

В надежде сохранить и преумножить капитал россияне обращаются к недвижимости – традиционному объекту вложений в нашей стране. При этом происходит постепенный переход от традиционной покупки квартир для сдачи в аренду к более прибыльным и безопасным формам. Возрастает популярность коллективных инвестиций в коммерческие объекты под управлением профессионалов.
Автор статьи

Коллективные инвестиции в недвижимость: что это и как работает

Многие инвесторы обоснованно считают покупку недвижимого имущества одним из лучших вложений. Однако не все могут инвестировать крупные суммы, приобретая в личную собственность жилую или коммерческую недвижимость. Для таких случаев существуют формы коллективных инвестиций: через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) или краудфандинговые платформы.

ЗПИФ – это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда и находится в доверительном управлении управляющей компании. Она привлекает капитал частных инвесторов, принимает решения о способах и сроках вложения их денег, получая за свои услуги комиссионные.

Вкладывая деньги в паевой инвестиционный фонд, инвестор приобретает право получать доход от недвижимости. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Чем выгодны коллективные инвестиции

Главный плюс коллективных инвестиций в недвижимость – доступность для широкого круга инвесторов. Не надо обладать многомиллионным капиталом, хорошо разбираться в вопросах недвижимости или уметь грамотно ей управлять. Единственный вопрос, в который необходимо вникнуть инвестору – выбор надёжной управляющей компании.

При этом коллективные инвестиции в недвижимость обладают массой преимуществ.

Низкий порог входа

Чтобы самому приобрести ликвидный актив в крупном российском городе, необходим капитал в десятки миллионов рублей, а в Москве стартовая сумма будет измеряться миллиардами рублей.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости гораздо скромнее. При этом инвестор покупает пай, то есть долю в общем имуществе фонда, в который входят несколько объектов. Они могут относиться к жилой или коммерческой недвижимости, к разным сегментам и локациям. Это даёт необходимую диверсификацию и более стабильный денежный поток.

Высокая доходность (до 30% и выше)

Индивидуальные вложения в недвижимость для частных инвесторов с небольшим капиталом, как правило, ограничиваются двумя вариантами:
покупка жилого объекта на стадии строительства и продажа с прибылью после сдачи в эксплуатацию;
приобретение жилой недвижимости для сдачи в аренду.
Оба эти способа, во-первых, сопряжены с высокими рисками, а во-вторых, не приносят ожидаемых доходов. В лучшем случае это доходность на уровне банковских депозитов.

Совместные инвестиции в коммерческую недвижимость имеют гораздо большую потенциальную доходность, которая зависит от готовности инвестора к риску. Фонды могут включать как уже готовые коммерческие помещения со стабильным потоком арендаторов, так и строящиеся или реконструируемые объекты. Соотношение рисков и доходности в этих случаях будет разным.

Наибольшую прибыль приносят девелоперские проекты, но и риски здесь будут высокими, так как это вложения в будущий объект. Итоговая доходность зависит от качества работы участников проекта, соблюдения сроков, а также других обстоятельств, вплоть до общей экономической ситуации в стране.

Для консервативных инвесторов, главная цель которых – сохранение капитала, подойдут фонды, включающие объекты институционального качества. Они стабильны, обычно имеют долгосрочных арендаторов и обеспечивают постоянный денежный поток.

Хорошее соотношение рисков и доходности у объектов, подлежащих реконструкции или реконцепции. Первое время они могут не приносить текущей прибыли инвесторам, поскольку поступающие средства будут направляться управляющей компанией на их улучшение. Однако в результате рост стоимости актива с большой вероятностью компенсирует недополученные суммы и обеспечит хорошую доходность к погашению.

Безопасность и надежность

Вложения в недвижимость не зря воспринимаются инвесторами в качестве безопасных и надёжных. Они обеспечены реальными материальными объектами (за исключением девелоперских проектов), которые сложно украсть или иным образом присвоить. А риски повреждения или уничтожения легко компенсируются страхованием.

Управляют объектом профессиональные управляющие компании – вам не нужно тратить своё время на изучение тонкостей

Даже если у инвестора достаточно средств для покупки объекта недвижимости в личную собственность, он одновременно с ним получает и множество рисков:
купить объект, который будет генерировать стабильную прибыль и не потеряет в цене по прошествии нескольких лет – сложная задача для непрофессионала;
вложение в один объект не даёт нужного уровня диверсификации;
недвижимость требует текущего управления и мер по обеспечению сохранности.
В отличие от индивидуальных приобретений, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость предусматривают участие профессионального управляющего, который заинтересован в положительном финансовом результате. А самые надёжные компании ещё и разделяют с инвесторами риски, частично вкладываясь в управляемые объекты своими средствами.

Тщательный подбор активов

Если инвестор выбирает ЗПИФ недвижимости под управлением проверенной компании, имеющей опыт и репутацию на этом рынке, он доверяет решение всех вопросов профессионалам. Один из самых сложных – выбор актива.

Специалисты выбирают объекты исходя из текущей ситуации на рынке, характеристик актива, а также по многим другим параметрам. Их не под силу проанализировать и учесть далёкому от этой сферы человеку.

Например, стабилен спрос на складские помещения. Даже вовремя кризиса в этом сегменте практически нет свободных площадей. Но маловероятно, что частный инвестор, впервые обративший внимание на рынок недвижимости, будет об этом знать.

Каждый объект недвижимости проходит тщательную проверку. Оцениваются не только его технические параметры и коммерческие перспективы, но и юридическая прозрачность всех операций с ним. Это сводит к минимуму риски инвесторов.

Инфляция не страшна - ставка индексируется

Пайщик ЗПИФ недвижимости может рассчитывать на два способа получения прибыли от инвестиций:
Текущая (купонная) доходность.
Как правило, она обеспечивается за счёт арендных платежей. Поэтому чем более интересен объект арендаторам, тем стабильнее денежный поток. Наибольшую текущую доходность дают вложения в коммерческую недвижимость институционального качества в Москве или городах-миллионниках. Такие помещения часто имеют постоянных арендаторов из числа крупных федеральных сетей.

Долгосрочные договоры обычно содержат условия об индексации арендной платы в соответствии с ростом индекса потребительских цен. Это защищает инвестора от инфляции, уровень которой в отдельные периоды может сильно отличаться от прогнозных значений.

Ставки по этим контрактам, как правило, привязаны к индексу потребительских цен. Это даёт регулярное поступление денежных средств, компенсирует инфляционные процессы и обеспечивает купонную доходность для инвесторов. Риски здесь связаны преимущественно с качеством управления, поэтому к выбору управляющей компании стоит подходить очень внимательно. Вложения в такие объекты – хороший способ диверсифицировать портфель и минимизировать риски.

Не в последнюю очередь текущая доходность пайщика ЗПИФ недвижимости и стабильность поступлений зависят от качества управления активами. Поэтому при решении инвестировать в коммерческую недвижимость через ЗПИФ на опыт и репутацию управляющей компании стоит обращать самое пристальное внимание.
Доходность к погашению.
Это прибыль инвестора от прироста стоимости актива к моменту его продажи. На динамику цен влияет баланс спроса и предложения в конкретном сегменте недвижимости, увеличение привлекательности объекта за счёт грамотных действий управляющей компании и даже более платёжеспособные арендаторы.

Соотношение текущей доходности и доходности к погашению зависит от стратегии управления объектом.

Что с коллективными инвестициями сейчас и что нас ждёт в будущем?

Рынок коллективных инвестиций быстро развивается, в том числе и в России. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость через фонды увеличивается каждый год. Всё больше покупателей приходят к тому, что разделить право собственности с другими владельцами может быть выгоднее, чем приобретать личную недвижимость, имея ограниченный финансовый ресурс. Таким способом можно вложить средства в более конкурентные активы.

Растущая популярность вложений в ЗПИФ недвижимости подтверждается объективными данными. За 5 месяцев текущего года совокупные активы фондов в сравнении с тем же периодом 2021 года увеличились более чем на 15%. Их общий объём составил свыше 45 млрд рублей.

Пока в России больше распространены фонды для квалифицированных инвесторов. Однако и инвесторы, не обладающие этим статусом, постепенно увеличивают объем вложений в коллективные инвестиции. За 5 месяцев 2022 года они уже вложили в розничные ЗПИФ более 4 млрд рублей. Их доход только от арендных платежей превысил 1 млрд рублей.

Есть все основания полагать, что популярность ЗПИФ недвижимости будет расти и дальше в силу ряда причин:
высокая степень непредсказуемости в сфере экономики заставляет инвесторов искать надёжные инструменты, вложения в которые обеспечены реальными активами;
уровень финансовой грамотности россиян постепенно растёт, многих инвесторов уже не пугают ранее незнакомые способы размещения капитала;
управляющие компании, имеющие продолжительный опыт работы с российской недвижимостью, готовы предложить инвесторам прозрачные условия и высокое качество управления, что повышает доверие к фондам.

Для кого подходит коллективное инвестирование

Коллективное инвестирование – вариант для тех, кому важна не только доходность, но и надёжность вложений. Они подойдут:
инвесторам с относительно небольшим размером капитала, которого недостаточно для личной покупки высококачественных объектов;
тем, кто впервые решил инвестировать в коммерческую недвижимость и хочет получать от своих вложений регулярный доход;
тем, кому важна конфиденциальность (в государственных реестрах, в том числе открытых для публичного доступа, не отражаются сведения о владельцах паёв);
инвесторам, которые не хотят сами решать вопросы управления активами.
Тем, кто считает недвижимость лучшим вложением свободных средств, стоит использовать возможности коллективного инвестирования. ЗПИФ недвижимости под управлением грамотной компании – простой способ сохранить и преумножить капитал. Он не принесёт сверхприбыли на коротком отрезке времени, но как инструмент долгосрочного инвестирования обладает преимуществами перед другими способами, в том числе перед классической покупкой недвижимости.
3 окт. 2022
Все об инвестировании в ЗПИФ недвижимости
Все об инвестировании в ЗПИФ недвижимости
Доходность
Доходность
Управление
Управление
Фонды
Фонды
ИНТЕРЕСУЕТЕСЬ ИНВЕСТИЦИЯМИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЭКСПЕРТАМИ