Коллективные инвестиции в недвижимость: куда выгодно вложить сбережения

Многие инвесторы обоснованно считают покупку недвижимого имущества одним из лучших вложений. Однако не все могут инвестировать крупные суммы, приобретая в личную собственность жилую или коммерческую недвижимость. Для таких случаев существуют формы коллективных инвестиций: через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) или краудфандинговые платформы.

ЗПИФ – это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда и находится в доверительном управлении управляющей компании(УК). Она привлекает капитал частных инвесторов, принимает решения о способах и сроках вложения их денег, получая за свои услуги комиссионные.

Вкладывая деньги в паевой инвестиционный фонд, инвестор приобретает право получать доход от недвижимости. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Главный плюс коллективных инвестиций в недвижимость – доступность для широкого круга инвесторов. Не надо обладать многомиллионным капиталом, хорошо разбираться в вопросах недвижимости или уметь грамотно ей управлять. Единственный вопрос, в который необходимо вникнуть инвестору – выбор надёжной управляющей компании. При этом такое вложение свободных средств имеет серьёзные преимущества.

Чтобы самому приобрести ликвидный актив в крупном российском городе, необходим капитал в десятки миллионов рублей, а в Москве стартовая сумма будет измеряться миллиардами рублей.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости гораздо скромнее: инвестор покупает пай, то есть долю в общем имуществе фонда, в который входят несколько объектов. Они могут относиться к жилой или коммерческой недвижимости, к разным сегментам и локациям. Это даёт необходимую диверсификацию и более стабильный денежный поток.

Индивидуальные вложения в недвижимость для частных инвесторов с небольшим капиталом, как правило, ограничиваются двумя вариантами:

Оба эти способа, во-первых, сопряжены с высокими рисками, а во-вторых, не приносят ожидаемых доходов. В лучшем случае это доходность на уровне банковских депозитов.

Совместные инвестиции в коммерческую недвижимость имеют гораздо большую потенциальную доходность, которая зависит от готовности инвестора к риску. Фонды могут включать как уже готовые коммерческие помещения со стабильным потоком арендаторов, так и строящиеся или реконструируемые объекты. Соотношение рисков и доходности в этих случаях будет разным.

Наибольшую прибыль приносят девелоперские проекты, но и риски здесь будут высокими, так как это вложения в будущий объект. Итоговая доходность зависит от качества работы участников проекта, соблюдения сроков и других обстоятельств, вплоть до общей экономической ситуации в стране.

Для консервативных инвесторов, главная цель которых – сохранение капитала, подойдут фонды, включающие объекты институционального качества. Они стабильны, обычно имеют долгосрочных арендаторов и обеспечивают постоянный денежный поток.

Хорошее соотношение рисков и доходности у объектов, подлежащих реконструкции или реконцепции. Первое время они могут не приносить текущей прибыли инвесторам, поскольку поступающие средства будут направляться управляющей компанией на их улучшение. Однако в результате рост стоимости актива с большой вероятностью компенсирует недополученные суммы и обеспечит хорошую доходность к погашению пая.

Вложения в недвижимость не зря воспринимаются инвесторами в качестве безопасных и надёжных. Они обеспечены реальными материальными объектами (за исключением девелоперских проектов), которые сложно вывести за границу или иным образом присвоить. А риски повреждения или уничтожения легко компенсируются страхованием.

Даже если у инвестора достаточно средств для покупки объекта недвижимости в личную собственность, он одновременно с ним получает и множество рисков:

В отличие от индивидуальных приобретений, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость предусматривают участие профессионального управляющего, который заинтересован в положительном финансовом результате. А самые надёжные компании ещё и разделяют с инвесторами риски, частично вкладываясь в управляемые объекты своими средствами.

Если инвестор выбирает ЗПИФ недвижимости под управлением проверенной компании, имеющей опыт и репутацию на этом рынке, он доверяет решение всех вопросов профессионалам. Один из самых сложных – выбор актива.

Специалисты выбирают объекты, исходя из текущей ситуации на рынке, характеристик актива и по многим другим параметрам проанализировать и учесть которые далёкому от этой сферы человеку не под силу.

Например, стабилен спрос на складские помещения. Даже вовремя кризиса в этом сегменте практически нет свободных площадей. Но маловероятно, что частный инвестор, впервые обративший внимание на рынок недвижимости, будет об этом знать.

Каждый объект недвижимости проходит тщательную проверку. Оцениваются не только технические параметры и коммерческие перспективы, но и юридическая прозрачность всех операций с обьектом. Это сводит к минимуму риски инвесторов.

Пайщик ЗПИФ недвижимости может рассчитывать на два способа получения прибыли от инвестиций:

Рынок коллективных инвестиций быстро развивается, в том числе и в России. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость через фонды увеличивается с каждым годом. Всё больше покупателей приходят к тому, что разделить право собственности с другими владельцами может быть выгоднее, чем приобретать личную недвижимость, имея ограниченный финансовый ресурс. Таким способом можно вложить средства в более конкурентные активы.

Растущая популярность вложений в ЗПИФ недвижимости подтверждается объективными данными. За 5 месяцев текущего года совокупные активы фондов в сравнении с тем же периодом 2021 года увеличились более чем на 15%. Их общий объём составил свыше 45 млрд рублей.

Пока в России больше распространены фонды для квалифицированных инвесторов. Однако и инвесторы, не обладающие этим статусом, постепенно увеличивают объем вложений в коллективные инвестиции. За 5 месяцев 2022 года они уже вложили в розничные ЗПИФ более 4 млрд рублей. Их доход только от арендных платежей превысил 1 млрд рублей.

Есть все основания полагать, что популярность ЗПИФ недвижимости будет расти и дальше в силу ряда причин:

Коллективное инвестирование – вариант для тех, кому важна не только доходность, но и надёжность вложений. Они подойдут:

Тем, кто считает недвижимость лучшим вложением свободных средств, стоит использовать возможности коллективного инвестирования. ЗПИФ недвижимости под управлением грамотной компании – простой способ сохранить и преумножить капитал. Он не принесёт сверхприбыли на коротком отрезке времени, но как инструмент долгосрочного инвестирования обладает преимуществами перед другими способами, в том числе перед классической покупкой недвижимости.