Коллективные инвестиции в недвижимость: куда выгодно вложить сбережения

Многие инвесторы обоснованно считают покупку недвижимого имущества одним из лучших вложений. Однако не все могут инвестировать крупные суммы, приобретая в личную собственность жилые дома или коммерческую недвижимость. Для таких случаев существуют ЗПИФы: закрытые паевые инвестиционные фонды. Эта форма коллективных инвестиций является предметом интереса инвесторов, которым классическая покупка недвижимости не подходит из-за высокого порога входа и других минусов этого способа инвестирования.

ЗПИФ – это имущественный комплекс, который на праве общей долевой собственности принадлежит пайщикам фонда и находится в доверительном управлении управляющей компании (УК). Она создаёт ЗПИФ, привлекая капитал частных инвесторов, принимает решения о способах и сроках вложения их денег, полностью занимается заключением сделок с имуществом фонда (приобретением и продажей объектов, передачей площадей в аренду). За счёт средств фонда компании выплачивается комиссия за управление. Это безопасно, т.к. деятельность УК подробно регламентирована нормами федерального закона и контролируется ЦБ РФ.

Вкладывая денежные средства в паевой инвестиционный фонд, инвестор получает пассивный доход от недвижимости пропорционально своей доле в общем имуществе. Прибыль распределяется между всеми участниками фонда. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Любые виды инвестиций имеют свои достоинства и недостатки. Главный плюс коллективных инвестиций в недвижимость – доступность для широкого круга инвесторов. С помощью ЗПИФн разные люди, которые даже не знакомы друг с другом, объединяют свои капиталы.
Чаще всего это позволяет снизить риски и увеличить прогнозируемую доходность.

Пайщикам не надо обладать многомиллионным капиталом и хорошо разбираться в теме недвижимости. Единственный вопрос, в который необходимо вникнуть инвестору – выбор надёжной управляющей компании. При этом такое вложение свободных средств имеет серьёзные преимущества.

У классической покупки недвижимости высокий порог входа. Чтобы самому приобрести ликвидный актив в крупном российском городе, необходим капитал в сотни миллионов рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге стартовая сумма будет измеряться миллиардами.

Начать инвестировать в ЗПИФн можно с нескольких сотен тысяч рублей. А среди биржевых фондов для неквалифицированных инвесторов можно найти даже паи с ценой до 10 тысяч. Сумма входа здесь ниже, так как инвестор покупает пай, то есть долю в общем имуществе фонда, в который входят один или несколько объектов – жилых и/или коммерческих, относящихся к разным сегментам. Это даёт необходимую диверсификацию и более стабильный арендный поток.

Индивидуальные инвестиции в недвижимость для частных инвесторов с небольшим капиталом, как правило, ограничиваются двумя вариантами:

Оба этих способа, во-первых, сопряжены с высокими рисками, а во-вторых, обеспечивают доходность ниже банковских депозитов, которые сегодня приносят 15-16% годовых. При сопоставимых рисках большую прибыль принесёт и покупка консервативных ценных бумаг (например, ОФЗ) на фондовом рынке или с помощью инвестиционных платформ. В период высокой ключевой ставки разрыв между доходностью жилой недвижимости и других инвестиционных инструментов только увеличивается.

Совместные инвестиции в коммерческую недвижимость имеют большую потенциальную доходность, которая зависит от готовности инвестора к риску. Фонды могут включать как уже готовые коммерческие помещения со стабильным потоком арендаторов, так и строящиеся или реконструируемые объекты. Соотношение уровня доходности и рисков в этих случаях будет разным.

Наибольшую прибыль приносят девелоперские проекты, но и риски здесь будут высокими, так как это вложения в будущий объект. Девелопер подбирает земельный участок и реализует на нём инвестиционный проект по строительству коммерческой недвижимости (торгового центра, склада, бизнес-центра) или жилого комплекса. Инвесторы получают прибыль только после того, как объект будет завершён. Итоговая доходность зависит от качества работы участников проекта, соблюдения сроков и других обстоятельств, вплоть до общей экономической ситуации в стране. В таких инвестициях есть свои плюсы, но инвестор должен быть готов «заморозить» свои деньги на период строительства и иметь высокую толерантность к риску.

Консервативные инвесторы, главная цель которых – сохранение капитала, могут вложить деньги в рентные фонды. В их состав входят объекты, заполненные долгосрочными арендаторами, которые обеспечивают постоянный денежный поток. По сути, речь идёт о получении пассивного дохода, размер которого зависит от качества управления этими фондами. Здесь также есть риски, но они значительно меньше.

Хорошее соотношение рисков и доходности у объектов, подлежащих реконструкции или реконцепции. Первое время они могут не приносить текущей прибыли инвесторам, поскольку поступающие средства будут направляться управляющей компанией на их улучшение. Однако в результате рост стоимости актива с большой вероятностью компенсирует недополученные суммы и обеспечит хорошую доходность к погашению пая.

Инвестиции в недвижимость не зря воспринимаются инвесторами в качестве безопасных и надёжных. Они обеспечены реальными материальными объектами (за исключением проектов девелоперов), которые сложно вывести за границу или иным образом присвоить. А риски повреждения или уничтожения легко компенсируются страхованием.

Этим фонды недвижимости выгодно отличаются от других инструментов для совместного инвестирования, например, краудфандинговых платформ. Такая платформа представляет собой онлайн-площадку для кредитования проектов в разных сферах, обычно стартапов. Здесь каждый инвестор берёт на себя риски не только неплатёжеспособности заёмщика, но и возможных проблем краудфандинговой компании. При неблагоприятном стечении обстоятельств есть очень высокая вероятность вообще потерять собственный капитал.

Даже если у инвестора достаточно средств для покупки объекта в личную собственность, он одновременно с ним получает и множество рисков:

В отличие от индивидуальных приобретений, коллективные инвестиции предусматривают участие профессионального управляющего, который заинтересован в положительном финансовом результате. А самые надёжные УК ещё и разделяют с инвесторами риски, частично вкладываясь в проекты своими средствами.

Если инвестор выбирает ЗПИФ недвижимости под управлением проверенной компании, имеющей опыт и репутацию на этом рынке, он доверяет решение всех вопросов профессионалам. Один из самых сложных – выбор актива.

Специалисты выбирают объекты, исходя из текущей ситуации на рынке, характеристик актива и по многим другим параметрам, проанализировать и учесть которые далёкому от этой сферы человеку не под силу.

Например, последние два года стабилен спрос на складские помещения. Даже во время кризиса в этом сегменте практически не было свободных площадей. Но маловероятно, что частный инвестор, впервые обративший внимание на рынок недвижимости, будет об этом знать.

Каждый объект проходит тщательную проверку. Оцениваются не только технические параметры и коммерческие перспективы, но и юридическая прозрачность всех операций с объектом. Это сводит к минимуму риски инвесторов.

Пайщик может рассчитывать на два способа получения прибыли от инвестиций:

Рынок коллективных инвестиций активно развивается, в том числе и в России. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость через фонды увеличивается с каждым годом. Это хороший вариант, чтобы получить пассивный доход без лишних рисков и какого-либо участия в управлении проектом. Всё больше покупателей приходят к тому, что разделить право собственности с другими владельцами может быть выгоднее, чем приобретать личную недвижимость, имея ограниченный финансовый ресурс. Так можно вложить средства в более конкурентные активы.

Растущая популярность вложений в ЗПИФ недвижимости подтверждается объективными данными. За 5 месяцев текущего года совокупные активы фондов в сравнении с тем же периодом 2021 года увеличились более чем на 15%. Их общий объём составил свыше 45 млрд рублей.

Пока в России больше распространены фонды недвижимости для квалифицированных инвесторов. Однако и инвесторы, не обладающие этим статусом, постепенно увеличивают объем вложений в коллективные инвестиции. За 5 месяцев 2022 года они уже вложили в розничные ЗПИФ более 4 млрд рублей. Их доход только от арендных платежей превысил 1 млрд рублей.

Есть все основания полагать, что популярность ЗПИФ недвижимости будет расти и дальше в силу ряда причин:

Коллективное инвестирование – вариант для тех, кому важна надёжность вложений. Они подойдут:

ЗПИФ недвижимости под управлением грамотной компании – простой способ сохранить и преумножить капитал. Чтобы начать инвестировать в фонды, не нужна большая сумма. Риски у инвестора всегда будут, но в этом случае они минимальны. ЗПИФн не принесёт пайщикам сверхприбыли на коротком отрезке времени, но как инструмент долгосрочного инвестирования обладает преимуществами перед другими вариантами, в том числе перед классической покупкой недвижимости.