Что такое управление недвижимостью

По степени вовлечённости инвестора различают активное и пассивное инвестирование. В первом случае собственник сам занимается управлением активами, во втором – поручает это управляющей компании. Выбор инвестора зависит от его готовности вкладывать усилия и время, вникать в управленческие вопросы.

Активный инвестор должен быть готов к разным категориям задач:

• стратегическим (составление, контроль, выполнение и анализ бизнес-плана, корректировка стратегии и т. д.);
• тактическим и операционным (коммерческое управление, оптимизация текущих бизнес-процессов, техническая эксплуатация, финансовая, управленческая отчётность и др.).

Эти задачи могут решаться по-разному, в зависимости от типа недвижимости, локации и других параметров. Например, заполнить арендаторами крупный торговый центр и небольшое торговое помещение формата стрит-ретейл – задачи разной сложности. А эффективное управление коммерческой недвижимостью в Москве или Московской области требует более высокого уровня подготовки, чем сдача в аренду офисной или торговой площади в небольшом городе, где рынок не так развит.

Активное инвестирование сопряжено со многими сложностями, особенно при отсутствии у инвестора достаточных знаний. Оно занимает много времени, требует направлять ресурсы на бухгалтерские, консалтинговые и юридические услуги.

Вложения в активы под управлением обычно более удобны собственнику коммерческой недвижимости и выгодны с финансовой точки зрения, даже при условии выплаты вознаграждения УК. В управляющих компаниях работают профессионалы, у которых есть необходимые знания и опыт. Они хорошо ориентируются на рынке коммерческой и жилой недвижимости, могут оценить перспективы каждого объекта ещё на стадии покупки, способны извлечь из активов максимальную доходность.

Кроме того, если компания специализируется на управлении недвижимостью, у неё в управлении обычно несколько коммерческих объектов, общей площадью в тысячи квадратных метров. Это позволяет получать более выгодные условия у подрядчиков и, тем самым, снижать операционные расходы.

Передавая объект в управление, собственник заключает договор, в котором стороны определяют объём полномочий управляющей компании в отношении объекта. Собственник может поручить решение всего спектра задач УК либо ограничить её в совершении определенных действий.

После подписания договора управляющая компания принимает на себя обязанность управлять объектом на согласованных условиях. Если это полное доверительное управление, от собственника не требуется никакого участия, кроме выплаты вознаграждения и получения отчётности. Когда управляющая компания работает эффективно, владелец фактически получает пассивный доход от аренды, а в перспективе – рост стоимости коммерческой или жилой недвижимости.

Доходность инвестиций рассчитывается как соотношение полученной прибыли к сумме вложений в процентах. Для максимальной доходности надо, чтобы актив генерировал большую прибыль при низких расходах. У профессиональных управляющих достаточно опыта, чтобы решить эту задачу.

Недвижимость может приносить собственнику доход как от сдачи её в аренду, так и от продажи по цене, превышающей цену покупки.

Рентная недвижимость генерирует постоянный доход за счёт регулярного поступления арендных платежей в течение года. Росту таких доходов способствуют:

• грамотное продвижение на рынке;
• поиск надёжных арендаторов, обеспечение максимальной заполненности площадей и стоимости аренды;
• заключение долгосрочных договоров аренды с условием индексации ставки на уровень инфляции;
• внедрение улучшений, позволяющих расширить арендное предложение и заключать более выгодные сделки.

Управляющие имеют больше возможностей для привлечения платёжеспособных арендаторов и заключения с ними долгосрочных договоров. Например, УК может предложить свободные офисы, торговые объекты или складские площади федеральной компании, которая уже арендует у нее недвижимость и планирует расширять своё присутствие в регионе. Новые крупные арендаторы также охотнее будут сотрудничать с надёжной компанией, имеющей имя и репутацию на рынке недвижимости, чем с физическим лицом.

Вторая составляющая увеличения доходности арендного бизнеса – оптимизация расходов. Она может включать, например, мероприятия по повышению энергоэффективности здания, сокращение эксплуатационных затрат.

В отличие от частного инвестора, управляющий коммерческой недвижимостью знает:

• как определить объект для инвестиций и правильный момент для покупки (исходя из анализа рынка, соотношения спроса и предложения в нужном сегменте недвижимости, других обстоятельств);
• какие мероприятия по повышению инвестиционной привлекательности необходимо провести, чтобы достичь максимального увеличения рыночной стоимости актива к предполагаемой дате продажи недвижимости;
• как найти покупателя, готового заплатить нужную цену.

Если бизнес-план включает развитие инфраструктуры, перепланировку, реконструкцию или редевелопмент здания, УК заранее рассчитает расходы и выберет надёжного партнёра для выполнения подрядных работ.

Вкладывать средства в перспективные объекты можно ещё на стадии строительства. После ввода в эксплуатацию инвестор может получать стабильный рентный доход или зафиксировать прибыль путём продажи зданий. В решении этих задач также поможет управляющая компания.

Основной плюс профессионального управления объектами коммерческой недвижимости состоит в том, что им занимается команда профессионалов разного профиля. Они обеспечивают разработку эффективной стратегии, полное юридическое сопровождение, оперативное решение вопросов текущей эксплуатации. Всё это влияет на результаты и повышает доходность вложений.

Ещё на этапе покупки важно правильно оценить объект, учесть все факторы, влияющие на его ликвидность, привлекательность для сдачи в аренду или последующей продажи, перспективы изменения стоимости.

Стоимость актива и её соотношение с ценой продажи – один из факторов, влияющих на потенциальную доходность. Для определения стоимости коммерческой недвижимости обычно оценивают два показателя:

• Property Value – это сумма, в которую оценивается сам объект.
• Asset Value – стоимость актива. Здесь в предмет оценки входит сам объект, а также иное связанное с ним имущество и имущественные права (например, дебиторская задолженность, депозиты арендаторов и т.п.).

Для оценки недвижимости в контексте инвестиций специалисты применяют метод прямой капитализации и DCF-анализ. Затем для проверки данных используют сравнительный и затратный методы. Это знания, которыми не владеет абсолютное большинство частных инвесторов, поэтому эффективное инвестирование требует профессиональной экспертизы.

При самостоятельной покупке недвижимости инвестор рискует приобрести некачественный объект, переплатить или совершить другие ошибки, из-за которых он не получит ожидаемой доходности. Когда компания специализируется на инвестициях в недвижимость, она может обеспечить высокое качество предоставляемых услуг. Если актив выбирают и оценивают профессионалы, риски значительно ниже.

Частное лицо может инвестировать в индивидуальном или коллективном формате. В обоих случаях управление активами можно поручить профессионалам.

Покупка коммерческой недвижимости в личную собственность – не самый распространённый способ среди частных инвесторов, так как он предполагает очень высокий порог входа. Даже в небольших российских городах минимальные расходы составят несколько десятков миллионов рублей, а в случае с недвижимостью в Москве или Санкт-Петербурге стартовая сумма увеличится в 10 и более раз.

Но если инвестор располагает нужной суммой или уже имеет в собственности коммерческий объект, его можно передать в доверительное управление, заключив договор с УК. Это освободит собственника от операционных задач и повысит эффективность использования имущества.

При отсутствии необходимой суммы для приобретения объекта недвижимости можно рассмотреть вариант коллективных инвестиций.

Коллективные инвестиции в недвижимое имущество в России существуют в формате закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФн).

ЗПИФн – это имущественный комплекс, который может включать недвижимость и имущественные права. Вкладывая капитал в такой фонд, инвестор получает пай – ценную бумагу, которая подтверждает его право на долю в общем имуществе. Управляет ЗПИФн профессиональная управляющая компания, которая получает за свои услуги вознаграждение. Ею может быть акционерное общество или ООО, имеющее лицензию.

При управлении ЗПИФ управляющая компания осуществляет полномочия в отношении имущества фонда, совершает с ним любые юридические действия в интересах пайщиков. Особенности доверительного управления ПИФ установлены специальным законом.
При индивидуальном формате объём полномочий УК в отношении недвижимого имущества определяется договором с владельцем. Самые распространённые способы управления недвижимостью включают доверительное управление только в части арендных отношений или технической эксплуатации здания.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью – это комплексная услуга по управлению активами, которая обычно включает передачу управляющей компании максимального объёма полномочий. При этом соглашением сторон могут быть предусмотрены ограничения по совершению отдельных действий с имуществом.

Суть договора состоит в следующем: учредитель управления передаёт управляющему имущество на оговорённый срок, а последний оказывает услуги по управлению этим имуществом в интересах владельца. Управляющий получает за свою работу вознаграждение и регулярно предоставляет отчётность о результатах.

В доверительное управление могут передаваться любая коммерческая недвижимоть: склады, офисы, ТЦ или ТРЦ, другие виды нежилых помещений, а также жильё или апартаменты.

Формат доверительного управления оптимален для организации эффективного управления коммерческими объектами. Он помогает обеспечить системный подход к операционной деятельности и поэтапное достижение целей собственника.

Управление арендным бизнесом может быть организовано в рамках доверительного управления либо путём заключения отдельного договора. Второй вариант обычно применяется, когда собственник хочет делегировать профессионалам не полное управление коммерческим объектом, а только полномочия по поиску арендаторов и взаимодействию с ними.
Такие отношения могут быть оформлены в виде агентского договора или аренды с правом передачи имущества в субаренду.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется выполнять за счёт второй стороны (принципала) юридические и другие действия, получая за это вознаграждение. В качестве агентов, действующих в сфере аренды жилых и коммерческих объектов, часто выступают агентства недвижимости и риелторы.

Суть договора с таким агентом обычно сводится к тому, что он найдёт арендатора и оформит с ним договорные отношения, более широкий спектр вопросов они решают редко.

Заключая договор аренды с правом передачи, собственник получает на свой расчётный счёт деньги от основного арендатора, не вникая в вопросы управления имуществом. Арендатор сам подбирает субарендаторов и выстраивает с ними договорные отношения.

Управление технической эксплуатацией включает меры по поддержанию в рабочем состоянии всех систем и коммуникаций здания. Это многоплановый процесс, который идёт сразу по нескольким направлениям: техническое обслуживание, ремонт, безопасность и контроль доступа на уровне входных групп, уборка, благоустройство здания и прилегающей территории. Конкретные задачи, которые стоят перед лицом, организующим техническую эксплуатацию здания, зависят от характеристик имущества и инфраструктуры, нормативных требований к такому классу объектов.

Если объект передан в доверительное управление, техническую эксплуатацию здания также будет обеспечивать управляющий. В других случаях правоотношения с организацией, выполняющей эти функции, обычно оформляются гражданско-правовым договором (об оказании услуг или агентским).

Конкретный перечень обязанностей управляющего зависит от условий договора. Это может быть только оказание консультационных услуг, частичное или полное решение всех задач. Если собственник доверил УК коммерческой недвижимости управление объектом «под ключ», она будет реализовывать полномочия по четырем направлениям, которые предусмотрены международными стандартами:

Управляющий в период управления зданиями регулярно контролирует уровень сервиса и качество обслуживания, при неудовлетворительной работе подрядчиков принимает к ним меры, вплоть до замены организации.

Основной нормативный акт, на основании которого происходит управление коммерческой недвижимостью – Гражданский кодекс РФ. Глава 53 Кодекса регулирует вопросы заключения и исполнения договора доверительного управления. А действия управляющего при заключении договоров, предметом которых выступает доверенное имущество, должны соответствовать нормам ГК об этом виде сделок.


Для некоторых видов имущества требования к доверительному управлению установлены отдельными нормативными актами. Для ПИФ они содержатся в Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Поскольку деятельность доверительного управляющего касается разных вопросов: от организации арендных отношений до техобслуживания здания, он обязан соблюдать законодательство в этих сферах.


В отношении агентского договора или соглашения о возмездном оказании услуг для реализации отдельных задач управления недвижимостью действуют нормы Гражданского кодекса РФ об этих видах сделок.