Что такое управление недвижимостью

Объём инвестиций в недвижимость России в 2024 году превысил 1 трлн рублей, из которых 70% пришлось на коммерческие объекты. Высокая активность наблюдалась во всех сегментах, но лидерами по сумме вложений стали офисы и склады.

В периоды экономической турбулентности преимуществами недвижимости перед другими инвестиционными инструментами становится её устойчивость к волатильности, способность приносить регулярный доход и при этом расти в цене.

Частное лицо может инвестировать в индивидуальном или коллективном формате. В обоих случаях управление активами можно поручить профессионалам.

Покупка коммерческой недвижимости в личную собственность – не самый распространённый способ среди частных инвесторов, так как он предполагает очень высокий порог входа. Например, в Москве средняя стоимость квадратного метра офисной недвижимости составляет больше 420 тыс. рублей, торговой – больше 538 тысяч, а помещений свободного назначения – почти 614 тыс. рублей. Цена на некоторые отдельно стоящие здания превышает 2,5 млрд рублей. В регионах цены ниже, но даже в небольших российских городах минимальные расходы составят несколько десятков миллионов рублей, а в случае с недвижимостью в Москве или Санкт-Петербурге стартовая сумма увеличится в 10 и более раз.

Но если инвестор располагает нужной суммой или уже имеет в собственности коммерческий объект, его можно передать в доверительное управление, заключив договор с УК. Это освободит собственника от операционных задач и повысит эффективность использования имущества.

При отсутствии необходимой суммы для приобретения объекта недвижимости можно использовать коллективные инвестиции – формат, доступный инвесторам с любым размером капитала.

Коллективные инвестиции в недвижимое имущество в России существуют в формате закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФн).

ЗПИФн – это имущественный комплекс, который может включать недвижимость и имущественные права. Вкладывая капитал в такой фонд, инвестор получает пай – ценную бумагу, которая подтверждает его право на долю в общем имуществе. Управляет ЗПИФн профессиональная управляющая компания, которая получает за свои услуги вознаграждение. Ею может быть акционерное общество или ООО, имеющее лицензию.

В последние годы популярность паевых инвестиционных фондов растёт, в том числе среди неквалифицированных инвесторов. За 9 месяцев 2024 года объём инвестиций в недвижимость в составе ЗПИФн почти на треть превысил тот же показатель всего 2023 года и составил 60 млрд рублей. По данным Банка России, общая стоимость недвижимости в составе паевых фондов достигла 1,8 трлн рублей (на конец 2023 года было 1,5 трлн).

Кроме низкого порога входа, важное преимущество ЗПИФн – диверсификация. Покупая пай такого фонда, инвестор вкладывает деньги сразу в несколько объектов, снижая риски. В текущих экономических условиях актуальны инвестиции в рентные фонды, включающие офисы и складские помещения. На фоне дефицита свободных площадей в этих сегментах растут арендные ставки, что даёт хорошую доходность. Например, ставки аренды складской недвижимости за прошлый год выросли в среднем на 43%, а офисной – на 10%.

Ещё один плюс ЗПИФн – профессиональное управление. Как правило, оно позволяет получать более высокие финансовые результаты, чем при самостоятельном инвестировании, даже с учётом дополнительных расходов на вознаграждение УК.

При управлении ЗПИФ управляющая компания осуществляет полномочия в отношении имущества фонда, совершает с ним любые юридические действия в интересах пайщиков. Особенности доверительного управления ПИФ установлены специальным законом.
При индивидуальном формате объём полномочий УК в отношении недвижимого имущества определяется договором с владельцем. Самые распространённые способы управления недвижимостью включают доверительное управление только в части арендных отношений или технической эксплуатации здания.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью – это комплексная услуга по управлению активами, которая обычно включает передачу управляющей компании максимального объёма полномочий. При этом соглашением сторон могут быть предусмотрены ограничения по совершению отдельных действий с имуществом.

Суть договора состоит в следующем: учредитель управления передаёт управляющему имущество на оговорённый срок, а последний оказывает услуги по управлению этим имуществом в интересах владельца. Управляющий получает за свою работу вознаграждение и регулярно предоставляет отчётность о результатах.

В доверительное управление могут передаваться любая коммерческая недвижимость: склады, офисы, ТЦ или ТРЦ, другие виды нежилых помещений, а также жильё или апартаменты.

Формат доверительного управления оптимален для организации эффективного управления коммерческими объектами. Он помогает обеспечить системный подход к операционной деятельности и поэтапное достижение целей собственника.

Управление арендным бизнесом может быть организовано в рамках доверительного управления либо путём заключения отдельного договора. Второй вариант обычно применяется, когда собственник хочет делегировать профессионалам не полное управление коммерческим объектом, а только полномочия по поиску арендаторов и взаимодействию с ними.
Такие отношения могут быть оформлены в виде агентского договора или аренды с правом передачи имущества в субаренду.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется выполнять за счёт второй стороны (принципала) юридические и другие действия, получая за это вознаграждение. В качестве агентов, действующих в сфере аренды жилых и коммерческих объектов, часто выступают агентства недвижимости и риелторы.

Суть договора с таким агентом обычно сводится к тому, что он найдёт арендатора и оформит с ним договорные отношения, более широкий спектр вопросов они решают редко.

Заключая договор аренды с правом передачи, собственник получает на свой расчётный счёт деньги от основного арендатора, не вникая в вопросы управления имуществом. Арендатор сам подбирает субарендаторов и выстраивает с ними договорные отношения.

Управление технической эксплуатацией включает меры по поддержанию в рабочем состоянии всех систем и коммуникаций здания. Это многоплановый процесс, который идёт сразу по нескольким направлениям: техническое обслуживание, ремонт, безопасность и контроль доступа на уровне входных групп, уборка, благоустройство здания и прилегающей территории. Конкретные задачи, которые стоят перед лицом, организующим техническую эксплуатацию здания, зависят от характеристик имущества и инфраструктуры, нормативных требований к такому классу объектов.

Если объект передан в доверительное управление, техническую эксплуатацию здания также будет обеспечивать управляющий. В других случаях правоотношения с организацией, выполняющей эти функции, обычно оформляются гражданско-правовым договором (об оказании услуг или агентским).

Конкретный перечень обязанностей управляющего зависит от условий договора. Это может быть только оказание консультационных услуг, частичное или полное решение всех задач. Если собственник доверил УК коммерческой недвижимости управление объектом «под ключ», она будет реализовывать полномочия по четырем направлениям, которые предусмотрены международными стандартами:

Управляющий в период управления зданиями регулярно контролирует уровень сервиса и качество обслуживания, при неудовлетворительной работе подрядчиков принимает к ним меры, вплоть до замены организации.

В текущих условиях грамотное управление капиталом (Fund Management) и активами (Asset Management) особенно важно для достижения финансового результата инвестирования.

Последовательное ужесточение Банком России денежно-кредитной политики влияет на все сферы экономической деятельности. Рынок недвижимости имеет определённый запас устойчивости, но и он подвержен влиянию негативных факторов. Высокая стоимость кредитования усложняет реализацию новых проектов, а привлекать частные инвестиции становится сложнее на фоне высокой доходности банковских депозитов. Сохранение такого положения дел в течение долгого времени повышает риски финансовых проблем как у девелоперов, так и у компаний из других секторов экономики.

Коммерческая недвижимость – инструмент долгосрочного инвестирования. Чтобы составить инвестиционную стратегию и план управления активами, нужно учесть много факторов, верно оценить коммерческий потенциал конкретного объекта и его перспективы. Без специальных навыков сделать это очень сложно. Поэтому сейчас особенно актуальны инвестиции в коммерческие объекты под профессиональным управлением. Опытный управляющий даже в кризисные периоды найдёт способ обеспечить эффективное использование недвижимости и доходность ваших вложений.

Основной нормативный акт, на основании которого происходит управление коммерческой недвижимостью – Гражданский кодекс РФ. Глава 53 Кодекса регулирует вопросы заключения и исполнения договора доверительного управления. А действия управляющего при заключении договоров, предметом которых выступает доверенное имущество, должны соответствовать нормам ГК об этом виде сделок.


Для некоторых видов имущества требования к доверительному управлению установлены отдельными нормативными актами. Для ПИФ они содержатся в Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Поскольку деятельность доверительного управляющего касается разных вопросов: от организации арендных отношений до техобслуживания здания, он обязан соблюдать законодательство в этих сферах.


В отношении агентского договора или соглашения о возмездном оказании услуг для реализации отдельных задач управления недвижимостью действуют нормы Гражданского кодекса РФ об этих видах сделок.