Прогноз рынка коммерческой недвижимости на 2025 год

В 2024 году общий объём инвестиций в недвижимость в России составил 1149 млрд рублей, что на четверть превышает показатель 2023 года (875 млрд).

Среди коммерческих сегментов лидерство сохраняет офисная (35%) и складская (23%) недвижимость.

Однако несмотря на рекордный объем инвестиций в 2024, влияние на состояние рынка коммерческой недвижимости в 2024 году начало оказывать ужесточение денежно-кредитной политики Банка России. Повышение ключевой ставки, изменение макропруденциальной политики приводят к значительному росту кредитных ставок и как следствие – к замедлению корпоративного кредитования.

На таком фоне постепенно снижаются объёмы строительства, девелоперы пересматривают свои планы и откладывают реализацию новых проектов до лучших времён. При этом остаётся востребованным формат «build-to-suit», который позволяет девелоперам меньше зависеть от колебаний процентных ставок.

Высокий уровень экономической и геополитической неопределённости влияет и на поведение инвесторов: они стали осторожнее подходить к заключению инвестиционных сделок. Более трети приобретений за прошлый год составили покупки недвижимости для собственных нужд, а в сегменте офисной недвижимости их количество превысило 80%.

Согласно обновлённому среднесрочному прогнозу Банка России, до конца 2025 года значение ключевой ставки прогнозируется в диапазоне 18,7-22,1%, а среднее значение за весь текущий год – в диапазоне 19-22%. В таких условиях наиболее вероятно преобладание следующих тенденций в 2025 году:

На рынок недвижимости продолжат влиять не только экономические факторы, но глобальные тренды: развитие онлайн-торговли и цифровых технологий, инновации и энергоэффективные технологии. Они порождают спрос на определённые форматы помещений и характеристики объектов.
Дополнительное влияние на инвестиционную активность будут оказывать изменения системы налогообложения. Основные новшества: увеличение налога на прибыль организаций до 25%, введение прогрессивной шкалы НДФЛ и обязанности платить НДС для предпринимателей на УСН с доходами свыше 60 млн рублей в год. Кроме того, региональным властям дано право устанавливать для собственников повышенную ставку по налогу на имущество организаций, если кадастровая стоимость недвижимости превышает 300 млн рублей.

Высокая стоимость кредитования – фактор, влияющий на весь рынок коммерческой недвижимости. Но есть тенденции, которые определяют инвестиционные перспективы конкретного сегмента: складской, офисной, торговой недвижимости или объектов туристического бизнеса. Остановимся на них подробнее.

Офисная недвижимость по итогам 2024 года стала лидером по объёму инвестиций: в неё вложено 397 млрд рублей, это рекорд за всё время наблюдений. Отчасти такой результат связан с закрытием крупной сделки по приобретению компанией «РЖД» офисных башен Moscow Towers, однако инвестиционная активность в этом сегменте и в целом остаётся высокой.

В 2025 году мы ожидаем сохранения основных прошлогодних тенденций:

• сохранение интереса покупателей к офисным зданиям, которые реализуются небольшими блоками или этажами;
• рост числа сделок по приобретению объектов для собственных нужд;
• дефицит качественного предложения, в первую очередь крупных блоков (от 5 тыс. кв. м) в готовых зданиях;
• рост арендных ставок.

На втором месте по сумме инвестиций находится складская недвижимость, объём сделок с которой в 2024 году составил 264 млрд рублей. Это в 4 раза больше, чем в 2023 году, и максимум за всю историю наблюдений.

Здесь также сохраняется дефицит качественных площадей класса А и В, обусловленный развитием e-commerce, изменением логистических цепочек и выходом на российский рынок новых компаний. В 2025 году кардинального изменения ситуации не ожидается.

Основные тренды этого сегмента:

• приобретение складской недвижимости в состав ЗПИФ;
• активное развитие региональных логистических хабов;
• растущий запрос крупных логистических компаний на создание собственной инфраструктуры и покупку объектов вместо аренды;
• рост интереса инвесторов к объектам формата light industrial.

Торговая недвижимость в 2024 году по объёму инвестиционных сделок показала не лучший результат – 64 млрд рублей. Однако он превышает среднерыночные значения за последние 10 лет, если не учитывать рекордный 2023 год.

Актуальная тенденция в этом сегменте – увеличение спроса на региональные объекты. В 2024 году на подобные транзакции пришлось 60% вложений. Причин для изменения этого тренда пока не наблюдается.

Всегда востребованы у арендаторов небольшие помещения формата стрит-ретейл в хорошей локации, торговые площади с готовым ремонтом на первых этажах жилых домов. Даже сейчас их можно выгодно сдать в аренду на долгий срок и получать доходность до 13,5% годовых. Также в последнее время «хорошо себя чувствуют» районные торговые центры, средняя вакансия здесь ниже, чем в целом по рынку.

Сдерживающим фактором для торговой недвижимости останется развитие онлайн-торговли. В условиях трансформации потребительского поведения торговые центры продолжат искать новые форматы для привлечения посетителей.

Гостиничная недвижимость в 2024 году также не достигла рекорда предыдущего года, объём вложений здесь составил 35 млрд рублей против 54 млрд в 2023 году. Но отрицательная динамика больше обусловлена эффектом высокой базы, чем спадом инвестиционного интереса к этому сегменту.

Государство продолжает активно поддерживать туристическую отрасль, что положительно влияет на рынок гостиничной недвижимости. Благодаря госпрограмме льготного кредитования растёт объём нового строительства гостиничных объектов. Сейчас Минэкономразвития России проводит новый отбор по этой программе в рамках нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства», поэтому можно уверенно говорить о сохранении тренда и в 2025 году.

В текущих экономических условиях перспективным решением для коммерческой недвижимости становится концепция mixed-use. Она предполагает совместное использование в рамках одного проекта нескольких объектов разного формата и назначения (например, офисные помещения + апартаменты). Для девелопера это возможность диверсифицировать риски, а для будущих арендаторов или покупателей – удобство использования.

Основным экономическим риском для рынка коммерческой недвижимости остаётся длительное сохранение Банком России высокой ключевой ставки. По оценкам регулятора, её значение опустится ниже 10% годовых только к 2027 году.

Заградительные ставки по корпоративным кредитам приведут к дальнейшему сокращению объёмов нового строительства в большинстве сегментов. А у застройщиков с высокой долговой нагрузкой могут начаться серьёзные финансовые проблемы, которые осложнят завершение ранее начатых проектов.

Переход регулятора к смягчению денежно-кредитной политики, напротив, может стимулировать инвестиционную активность. Но многое здесь будет зависеть от геополитической ситуации, которая влияет на рынок недвижимости в целом, а также на уровень спроса и динамику цен в отдельных регионах России.

В 2025 году наиболее привлекательной для инвестиций остаётся офисная и логистическая недвижимость, где сохраняется высокий дефицит качественных площадей. С прошлого года в этих сегментах растёт стоимость аренды, этот тренд, вероятнее всего, сохранится. Средняя ставка капитализации офисов и складов на конец 2024 года составляет 11-13%.

Перспективным направлением с учётом государственной поддержки будет гостиничная недвижимость. Однако здесь важно учитывать актуальные тренды в туристической сфере (например, развитие автомобильного и экотуризма), а также региональные различия. Самыми популярными среди туристов регионами являются Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Крым. На эти пять направлений приходится 43% от общего количества размещений по стране.

На рынок недвижимости России влияют и глобальные тренды.

Так, пандемия коронавируса изменила привычные форматы занятости во всём мире, включая нашу страну. После её окончания многие российские компании разрешили своим сотрудникам по-прежнему работать удалённо или использовать гибридный режим работы. На этом фоне сохраняется стабильный спрос на небольшие офисы, гибкие пространства, коворкинги.

Развитие онлайн-торговли повлияло на рынок складской недвижимости. Помимо традиционных складов и логистических центров, сегодня востребованы и новые форматы:

В крупных городах растёт запрос на формат мини-складов и складов индивидуального хранения (self-storage). Инвестирование в такие объекты не требует значительного капитала, что делает их интересными для широкого круга инвесторов.

Спрос на облачные сервисы и big data аналитику увеличивает потребность в современных центрах обработки данных (дата-центрах). Расширение возможностей искусственного интеллекта, рост популярности криптовалют и развитие информационных технологий требуют надёжной цифровой инфраструктуры, которой в России пока недостаточно. Это одно из самых перспективных направлений для долгосрочных инвестиций.

Сейчас рынок недвижимости находится под давлением целого ряда негативных факторов. В таких условиях инвестору важно действовать осмотрительно, анализировать доступную информацию и делать всё возможное, чтобы минимизировать риски.

Самостоятельно рекомендуем вкладывать деньги только в готовые объекты, заполненные долгосрочными арендаторами. Рентная недвижимость будет приносить регулярный доход 11-13%, а в будущем ещё и вырастет в цене.

Чтобы получить более высокую доходность, нужно инвестировать в девелоперские проекты. Однако в текущей ситуации новое строительство сопряжено с очень высокими рисками, поэтому здесь стоит обратиться за помощью к профессионалам.

Второе обязательное правило – диверсификация вложений. Эту задачу максимально эффективно решают паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ недвижимости). Паи можно купить в управляющей компании или через брокера, если они торгуются на бирже.

Если выбрать рентный фонд, можно рассчитывать на получение двух видов доходности: от сдачи объектов в аренду и от их продажи по более высокой цене к моменту окончания фонда. Важное преимущество этого способа инвестирования – профессиональное управление, которое снижает риски инвестора и обеспечивает более высокий финансовый результат.