Управление коммерческой недвижимостью

Accent Capital более 15 лет оказывает услуги в сфере управления логистической, торговой, офисной и другими видами коммерческой недвижимости. Наши клиенты могут в формате индивидуального или коллективного инвестирования получить комплексное решение всех задач: от разработки инвестиционной стратегии до выхода из актива.
Управление недвижимостью – сложный процесс, включающий решение стратегических, тактических, операционных задач. Результаты зависят от знаний, практических навыков, опыта управляющего, умения ориентироваться в постоянно меняющихся экономических условиях. Поэтому коммерческие объекты под профессиональным контролем обычно приносят инвестору более высокую доходность.

Команда Accent Capital осуществляет управление коммерческой недвижимостью в Москве и российских городах-миллионниках. Мы управляем активами общей стоимостью свыше 22 млрд рублей. Работая по международным стандартам, мы добиваемся результатов даже в кризисные периоды.

Сотрудники компании разбираются в разных сегментах недвижимости и хорошо представляют, как извлечь из актива максимум прибыли. Мы уверены в своей эффективности, поэтому вкладываемся в проекты своими средствами, разделяя риски с инвесторами.
Мы решаем главные задачи управления
Рост акционерной стоимости актива
Увеличение текущих доходов от недвижимости
Оптимизация расходов на эксплуатацию
Освобождение собственника от рутины управления
Цены на недвижимость в меньшей степени подвержены волатильности по сравнению с другими инструментами инвестирования, однако и на них влияет текущая ситуация на рынке. Поэтому стоимость склада или офиса в течение срока инвестиций может меняться под воздействием внешних обстоятельств, динамики спроса и предложения. Управляющая компания может влиять на колебания цены актива путём проведения мероприятий, повышающих его инвестиционную стоимость. В зависимости от конкретной ситуации, это может быть реконцепция, реконструкция, редевелопмент здания, другие меры для притока инвестиций. Команда Accent Capital обладает достаточными навыками, чтобы верно оценить перспективы объекта и предложить эффективную стратегию его развития.
Текущую доходность владелец актива получает от арендных платежей. Коммерческие объекты обеспечивают более высокую доходность, чем квартиры, апартаменты или коттеджи. Поэтому число инвесторов, вкладывающих в них свободные средства, постоянно растёт. Росту доходов от сдачи в аренду коммерческих помещений помогают:
  • грамотное продвижение объектов на рынке;
  • подбор надёжных арендаторов, обеспечение максимальной заполненности площадей;
  • заключение долгосрочных договоров аренды с условием индексации ставки на уровень инфляции;
  • внедрение улучшений, которые расширят выбор потенциальных арендаторов и позволят заключать более выгодные сделки.
Управляющая компания Accent Capital выбирает для вложения средств только активы высокого класса. Поэтому даже в сложные экономические периоды мы находим возможности создать стабильный поток арендных платежей и увеличить доходы инвесторов.
Услуги управления коммерческой недвижимостью включают и решение текущих вопросов эксплуатации: от клининга и охраны до страхования. Принимая объект в управление, Accent Capital анализирует структуру, объёмы расходов на содержание, разрабатывает план по их оптимизации. План может включать меры по повышению энергетической эффективности здания, сокращение затрат на персонал, передачу отдельных функций на аутсорс и т.д. До начала реализации мероприятий наши специалисты тщательно просчитывают все риски и выгоды.
Передача недвижимости в управление позволяет собственнику получать от него доход, не вникая в вопросы эксплуатации помещения, взаимодействия с арендаторами, бухгалтерского учёта, налогообложения и т.д. Все эти задачи за него решает управляющая компания, а владелец контролирует результаты ее работы, изучая отчётность. Accent Capital – российская компания, которая предоставляет отчётность по международным стандартам GIPS (Global International Performance Standards). Наши клиенты всегда располагают полной и достоверной информацией о результатах управления.
Рост акционерной стоимости актива
Цены на недвижимость в меньшей степени подвержены волатильности по сравнению с другими инструментами инвестирования, однако и на них влияет текущая ситуация на рынке. Поэтому стоимость склада или офиса в течение срока инвестиций может меняться под воздействием внешних обстоятельств, динамики спроса и предложения. Управляющая компания может влиять на колебания цены актива путём проведения мероприятий, повышающих его инвестиционную стоимость. В зависимости от конкретной ситуации, это может быть реконцепция, реконструкция, редевелопмент здания, другие меры для притока инвестиций. Команда Accent Capital обладает достаточными навыками, чтобы верно оценить перспективы объекта и предложить эффективную стратегию его развития.
Увеличение текущих доходов от недвижимости
Текущую доходность владелец актива получает от арендных платежей. Коммерческие объекты обеспечивают более высокую доходность, чем квартиры, апартаменты или коттеджи. Поэтому число инвесторов, вкладывающих в них свободные средства, постоянно растёт. Росту доходов от сдачи в аренду коммерческих помещений помогают:
  • грамотное продвижение объектов на рынке;
  • подбор надёжных арендаторов, обеспечение максимальной заполненности площадей;
  • заключение долгосрочных договоров аренды с условием индексации ставки на уровень инфляции;
  • внедрение улучшений, которые расширят выбор потенциальных арендаторов и позволят заключать более выгодные сделки.
Управляющая компания Accent Capital выбирает для вложения средств только активы высокого класса. Поэтому даже в сложные экономические периоды мы находим возможности создать стабильный поток арендных платежей и увеличить доходы инвесторов.
Оптимизация расходов на эксплуатацию
Услуги управления коммерческой недвижимостью включают и решение текущих вопросов эксплуатации: от клининга и охраны до страхования. Принимая объект в управление, Accent Capital анализирует структуру, объёмы расходов на содержание, разрабатывает план по их оптимизации. План может включать меры по повышению энергетической эффективности здания, сокращение затрат на персонал, передачу отдельных функций на аутсорс и т.д. До начала реализации мероприятий наши специалисты тщательно просчитывают все риски и выгоды.
Освобождение собственника от рутины управления
Передача недвижимости в управление позволяет собственнику получать от него доход, не вникая в вопросы эксплуатации помещения, взаимодействия с арендаторами, бухгалтерского учёта, налогообложения и т.д. Все эти задачи за него решает управляющая компания, а владелец контролирует результаты ее работы, изучая отчётность. Accent Capital – российская компания, которая предоставляет отчётность по международным стандартам GIPS (Global International Performance Standards). Наши клиенты всегда располагают полной и достоверной информацией о результатах управления.
Accent возьмет на себя все задачи по управлению недвижимостью:
от разработки стратегии до управления ежедневной эксплуатацией.

Отвечаем на вопросы собственника

Помогаем с решением всех вопросов собственника, а именно:
Стратегические
Тактические
Операционные
  • Как увеличить стоимость актива?
  • Приведут ли инвестиции в мой объект к долгосрочному росту его стоимости?
  • Оптимальная ли у меня структура капитала? Выгодно ли сейчас увеличить/снизить долговую нагрузку?
  • Что делать с полученным доходом?
  • Оптимальна ли моя структура владения?
  • Есть ли нереализованные возможности увеличения дохода?
  • Когда выходить из актива?
  • Какой портфель объектов актуален сегодня?
  • Какая концепция объекта оптимальна здесь и сейчас и будет устойчива в будущем?
  • Каковы тенденции рынка и рыночные показатели?
  • Все ли расходы объекта оптимальны?
  • Знаю ли я все возможные риски? Могу ли я их контролировать?
  • Как усилить мои слабые стороны?
  • Оптимально ли у меня штатное расписание?
  • Правильно ли выстроены и регламентированы на моем объекте операционные процессы?
  • Какие задачи эффективнее отдать внешним подрядчикам и как их контролировать?
  • Достоверна ли моя управленческая и финансовая отчетность?
Стратегические
  • Как увеличить стоимость актива?
  • Приведут ли инвестиции в мой объект к долгосрочному росту его стоимости?
  • Оптимальная ли у меня структура капитала? Выгодно ли сейчас увеличить/снизить долговую нагрузку?
  • Что делать с полученным доходом?
  • Оптимальна ли моя структура владения?
  • Есть ли нереализованные возможности увеличения дохода?
  • Когда выходить из актива?
  • Какой портфель объектов актуален сегодня?
Тактические
  • Какая концепция объекта оптимальна здесь и сейчас и будет устойчива в будущем?
  • Каковы тенденции рынка и рыночные показатели?
  • Все ли расходы объекта оптимальны?
  • Знаю ли я все возможные риски? Могу ли я их контролировать?
  • Как усилить мои слабые стороны?
Операционные
  • Оптимально ли у меня штатное расписание?
  • Правильно ли выстроены и регламентированы на моем объекте операционные процессы?
  • Какие задачи эффективнее отдать внешним подрядчикам и как их контролировать?
  • Достоверна ли моя управленческая и финансовая отчетность?
Наши услуги по управлению коммерческой недвижимостью
Управляем на двух уровнях
1
Стратегия и планирование
Разработка стратегического плана актива в соответствии с вашими целями и толерантностью к риску
На этом уровне управляющий на основе макроэкономического и рыночного анализа разрабатывает инвестиционную стратегию, рассчитывает расходы, оценивает возможные риски. Основа управления коммерческим объектом – стратегический план, отвечающий целям собственника, определяющий степени его готовности к риску. По мере выполнения плана сотрудники Accent Capital контролируют достижение планируемых показателей, корректируют стратегию с учётом изменившихся обстоятельств.
Стратегический и операционный консалтинг
Наши специалисты помогут определить перспективы объекта, адаптировать действующую стратегию с учётом рыночной конъюнктуры, особенностей актива, возможных рисков. А профессиональный операционный консалтинг поможет устранить управленческие проблемы, найти резервы для более эффективного использования имущества.
Планирование, управление, реализация и контроль собственности
В процессе управления недвижимостью специалисты Accent Capital стремятся к максимальной реализации её коммерческого потенциала, повышению стоимости имущества, увеличению текущей доходности инвестора. Для этого мы используем грамотный маркетинг, вырабатываем меры по повышению инвестиционной привлекательности актива, оперативно решаем технические вопросы эксплуатации.
2
Коммерческое управление и управление эксплуатацией
Маркетинг объекта и привлечение новых арендаторов
В целях привлечения арендаторов мы разрабатываем для каждого объекта стратегию продвижения, основанную на анализе рыночных факторов, динамики спроса и предложения в соответствующем сегменте. Стратегия включает оценку целевой аудитории, определение способов презентации и инструментов маркетинга, которые помогут сформировать пул долгосрочных арендаторов, приносящих инвестору рентный доход.
Управление арендными отношениями
В отношении объектов, находящихся под управлением, Accent Capital решает все вопросы сбора арендных, других обязательных платежей, споров, судебных тяжб, контролирует соблюдение арендаторами условий договора.
Управление технической эксплуатацией (клининг и т.п.)
Мы организуем техническое обслуживание, ремонт здания, ремонт внутридомовых систем, контроль за выполнением коммунальных услуг.
Accent Capital полностью избавляет инвесторов от необходимости лично управлять принадлежащим им инвестиционным имуществом. Наша команда берёт на себя стратегическое, коммерческое и текущее управление активами. Мы предлагаем собственникам эффективную модель, которая позволяет реализовать инвестиционный потенциал конкретного объекта, получить максимум от вложенных средств.

Стратегия и планирование

Стратегическое планирование – обязательное условие успешного инвестирования в недвижимость. На этом уровне управляющий на основе макроэкономического и рыночного анализа разрабатывает, а затем реализует инвестиционную стратегию, рассчитывает расходы, оценивает возможные риски.

Разработка стратегического плана актива

Основа управления коммерческим объектом – стратегический план, отвечающий целям собственника, определяющий степени его готовности к риску. Планирование включает разработку инвестиционной стратегии с целевыми параметрами риска/доходности и бизнес-плана по её реализации. По мере их выполнения сотрудники Accent Capital контролируют достижение планируемых показателей, корректируют стратегию с учётом изменившихся обстоятельств.

Комплексное управление проектами

Компания Accent Capital управляет объектами коммерческой недвижимости на любой стадии реализации проекта: от строительства до текущей эксплуатации готового здания. Мы полностью организуем управленческий процесс, разрабатываем для каждого актива меры по увеличению его стоимости и извлечению максимальной прибыли, заранее просчитываем необходимые расходы. На этом этапе проводится также тщательный анализ рисков, прогнозируются возможные негативные ситуации, пути минимизации их последствий.

Стратегический и операционный консалтинг

Наши специалисты помогут определить перспективы объекта, адаптировать действующую стратегию с учётом рыночной конъюнктуры, особенностей актива, возможных рисков. А профессиональный операционный консалтинг поможет устранить управленческие проблемы, найти резервы для более эффективного использования имущества.

Техническая эксплуатация

При работе с объектом недвижимости Accent Capital обеспечивает его надлежащее состояние в течение срока действия договора. Мы организуем техническое обслуживание, ремонт здания, поставку коммунальных услуг. Наши сотрудники и привлечённые организации оперативно решают все текущие задачи: от клининга и охраны до благоустройства прилегающей территории.

Строительные проекты/Девелопмент

Наша компания реализует «под ключ» проекты, направленные на повышение инвестиционной привлекательности недвижимости, в том числе организует реконцепцию или реконструкцию.

Другие управленческие функции

В обязанности управляющей компании по договору входит ведение бухгалтерского, налогового учёта, юридическое сопровождение, страхование имущества, а также взаимодействие по этим вопросам с контролирующими и другими государственными органами.
Кроме того мы оказываем услуги по управлению фондами недвижимости
Управление недвижимостью: наши достижения
ТЦ«Сокольники»
СК«А-ТЕРМИНАЛ»
СК«ВАЛИЩЕВО»
В 2021 году проведена полная реконцепция ТЦ
Разработан и внедрен новый брендинг, получивший международную премию RED DOT 2021
Полностью обновлены интерьеры общественных пространств ТЦ (организована welcome-зона с элементами паркового дизайна, создано безвитринное пространство, напоминающее планировку парка Сокольники, отремонтированы гостевые санузлы, создана family-room)
Расширен состав арендаторов: появление нового якоря – Универмаг «Телеграф», мини-якорных арендаторов фуд-холл, ресторан «Колбасофф», книжный магазин «Читай-город»
Расширение функции общественного питания: в ТЦ работают кофейня, кафе-кулинария, кофе-поинт, ресторан, фуд-холл
Внедрены системы wifi-аналитики и автоматической системы сбора продаж, разработана система навигации
Создан сайт ТЦ, запущены социальные сети
До событий 2014г. объект обслуживал валютный займ.
В результате внешнего шока и последующего
перехода рынка в рубли долговая нагрузка превысила 100%LTV.
Команда Accent добилась конвертации валютного
кредита, потоками объекта была досрочно погашена
часть тела займа. На объекте стабильный
диверсифицированный пул арендаторов, ожидается
рост стоимости объекта.
ACCENT произвел поиск и отбор из более чем 100 складских проектов.
Выбран наилучший момент для входа на «дне рынка» – в 2018 году.
В результате:
+61,9

+14%

+96%
млн ₽ в год
10 702 м² → 12 307 м²
↑ посещаемости
GLA
↑ выручки
-40%
68%
42% → 68%
федеральных / международных
брендов
Сокращение вакансии до
Арендаторы
↓ кадастровой стоимости
0%
<0→>0
$→₽
до 2029
валютный долг конвертирован
Пролонгация кредита
Конвертация долга
↑ NAV1
₽ 1,2
147%→83%
проведена реструктуризация кредита
Заполнение
↓ LTV
Экономия
100%
млн.
до
рублевый кредит пролонгирован
по фиксированной ставке
комплекс заполнен федеральными
арендаторами с долгосрочными
неразрывными договорами аренды
в квартал в результате
модернизации системы освещения
100%
1/100
2018
произведен поиск и отбор из более
чем 100 складски проектов рф
Лучший момент
для входа
Один из лучших
Арендаторы
Заполнение
100%
актив приобретен на самом «дне рынка»
складской недвижимости
произведена замена
неплатежеспособного арендатора
комплекс заполнен федеральными
арендаторами с долгосрочными
неразрывными договорами аренды
RCSC AWARDS 2021
Лауреат премии
«Лучшая реконцепция ТЦ»
Red Dot Awards 2021
Лауреат премии
«Лучший коммуникационный дизайн»
Global Retail Real Estate Awards 2022
Лауреат премии
«Лучшая реконцепция ТЦ»

Что входит в управление коммерческой недвижимостью

Компания по управлению коммерческой недвижимостью решает вопросы двух категорий:
  • стратегия и планирование,
  • тактическое и операционное управление.
Стратегическое планирование включает разработку долгосрочного бизнес-плана, контроль и оценку исполнения.

План учитывает цели собственника, степень его готовности к риску. Он нацелен на максимальную реализацию коммерческого потенциала объекта, получение постоянной текущей доходности, увеличение рыночной стоимости имущества. На этом этапе оцениваются возможные расходы и риски, прогнозируются негативные ситуации, меры по минимизации их последствий. Стратегия во многом зависит от сегмента недвижимости.

Контроль стратегического плана включает аналитическую работу, ежеквартальное составление план-факт отчетов, мониторинг рынка, оценку влияния текущей экономической ситуации на перспективы объекта.

Вторая группа вопросов относится к коммерческому и техническому управлению. Сюда в числе прочего входят:
  • маркетинговое продвижение объекта;
  • поиск и взаимодействие с арендаторами, документооборот;
  • техническое обслуживание здания (охрана, клининг, благоустройство территории, реагирование на аварийные и другие нештатные ситуации);
  • взаимодействие с контрольно-надзорными органами;
  • бухгалтерский и налоговый учёт, управленческая отчётность;
  • юридическое сопровождение, страхование;
  • строительные проекты.
Заключая договор управления, собственник передаёт имущество уполномоченному юридическому лицу, избавляя себя от обязанности лично вникать в перечисленные вопросы. Услуги управляющей компании включают решение всех задач стратегического и управленческого характера.
Наша команда
Антон Комаров
Директор департамента складской недвижимости
Светлана Кузьмина
Директор департамента торговой недвижимости
Управляющий активами офисной недвижимости
Екатерина Крюкова
Иван Темичев
Генеральный директор ООО «Акцент управление активами»
Вопросы ответы
Как оформляется передача недвижимости в доверительное управление?
Между управляющим и собственником заключается договор доверительного управления. Он составляется в простой письменной форме, а передача недвижимости обязательно должна быть зарегистрирована в органах Росреестра в том же порядке, который установлен для перехода права собственности. Доверительное управление в этом случае регистрируется в качестве ограничения прав, обременения имущества.
На какой срок можно передать недвижимость в управление?
По закону максимальный срок может составлять 5 лет. Однако, если после его окончания никто из участников не заявит о прекращении договорных отношений, они автоматически считаются продлёнными на тот же срок и на прежних условиях. Иное может быть закреплено в договоре.
Какие права в отношении имущества получает управляющий после заключения договора?
Он осуществляет в отношении переданных активов правомочия собственника в пределах, установленных договором. Сделки управляющий заключает от собственного имени, но с обязательным указанием на свой статус. Если это требование не соблюдено, отвечать по принятым обязательствам он будет самостоятельно.
Не может ли управляющий скрыть часть полученных доходов от владельца недвижимости?
Имущество, переданное в управление, отражается на отдельном балансе управляющего, обособленно от других активов. Он по закону обязан вести раздельный учёт операций по каждому договору, а для расчётов открывается отдельный банковский счёт. Таким образом, все доходы от недвижимости, переданной в управление, прозрачны для собственника.
В каком размере оплачиваются услуги управляющего?
Размер вознаграждения определяется договором. Это может быть фиксированная сумма, процент от средней стоимости активов за год либо от полученного дохода. Часто размер вознаграждения складывается из нескольких составляющих.
Должен ли управляющий отчитываться перед собственником о результатах?
Да, он обязан отчитываться перед учредителем управления и выгодоприобретателем (если в этом качестве определено третье лицо). Сроки и порядок представления отчётов определяются договором.
Доверьте управление недвижимостью профессионалам!
Более 100 сотрудников, профессионально занимающихся управлением недвижимостью: наши финансисты, юристы, маркетологи и другие имеют специализацию в Real Estate.
Профессиональная команда управляющих
Мы работаем на российском рынке недвижимости с 2007 года. За это время мы успешно преодолели несколько кризисов (2008 и 2014), пандемию Covid-19 в 2020, уход западных компаний в 2022-2023 гг.
Опыт управления активами недвижимости в трех секторах: складском, офисном и торговом.
Разноплановый опыт
Более 16 лет на рынке
Получите консультацию по инвестированию