Основные тренды и тенденции рынка недвижимости в 2024

Отмена массовой льготной ипотеки, рост ключевой ставки до рекордных значений, изменение макропруденциальной политики Центрального Банка повлекли уменьшение активности в сфере жилой недвижимости. Из-за сниженного спроса на квартиры за 11 месяцев 2024 года объём сделок на первичном рынке сократился в среднем на 19%. В разрезе регионов ситуация неоднородна, но общий тренд на падение спроса характерен для большинства субъектов РФ.

Цены на квартиры за тот же период выросли в среднем на 8,7%, что сопоставимо с уровнем официальной инфляции. То есть можно констатировать, что обвала цен не произошло, а в реальном выражении стоимость недвижимости осталась на уровне предыдущего года.

Если Банк России будет сохранять высокую ключевую ставку в течение 2025 года, эти тенденции, вероятнее всего, сохранятся. Сокращение объёмов продаж может составить около 20% в сравнении с 2024 годом. Чтобы сбалансировать спрос, застройщики будут сокращать новое предложение, что поддержит уровень цен. Они будут расти в соответствии с темпами инфляции, чтобы компенсировать возрастающие издержки строительных компаний.

Большинство многоквартирных жилых домов сегодня строятся на условиях долевого участия, то есть за счёт проектного финансирования с использованием счетов эскроу. При таком способе финансирования стоимость кредитования для застройщика зависит от общей стоимости проданных квартир. Чем больше это значение, тем ниже ставка по кредиту.

Для объектов, строительство которых начато в 2023 – начале 2024 года, нормальное значение доли проданных квартир находится в районе 70%. При таких вводных застройщики могут чувствовать себя достаточно уверенно и держать цены на нераспроданные квартиры на прежнем уровне.

Для более поздних проектов, начатых в период высокой ключевой ставки, многое будет зависеть от объёма продаж. Поэтому в 2025 году застройщики будут вынуждены более взвешенно подходить к выводу на рынок новых объектов, а также искать дополнительные способы стимулировать спрос. Вероятно, мы увидим увеличение объёмов строительства компактных домов в хорошей локации вместо масштабной застройки территорий, совместные проекты застройщиков и новые стимулирующие предложения от банков и строительных компаний.

Текущая ситуация на рынке жилья – сложное время для застройщиков. В условиях снижения спроса избыточная кредитная нагрузка отдельных компаний может привести их к финансовым проблемам и даже неплатёжеспособности. Однако массовых банкротств в этой сфере мы не ожидаем.

Во-первых, застройщики имеют определённый запас устойчивости благодаря проектам, начатым в период низкой ключевой ставки. Во-вторых, продолжает действовать ряд льготных ипотечных программ, которые частично обеспечивают спрос. И наконец, строительная отрасль очень важна для государства, так как от неё зависит много смежных отраслей. В случае критического ухудшения ситуации вполне возможно введение дополнительных мер господдержки, как это уже было в период пандемии.

В текущей ситуации строящиеся квартиры – не лучшее решение для инвестиций. Они вряд ли принесут ожидаемую доходность, а риски незавершения строительства из-за финансовых проблем застройщика сейчас возросли. Сдача готового жилья в долгосрочную аренду – более перспективный вариант, но доходность таких объектов тоже оставляет желать лучшего. Даже с учётом роста ставок аренды, который наблюдается в последние месяцы, она не превышает уровня официальной инфляции.

Гораздо более интересными сейчас выглядят инвестиции в коммерческую недвижимость: в склады, торговые помещения, бизнес-центры и другую офисную недвижимость, нежилые помещения свободного назначения. У них более короткий срок окупаемости, а средние ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости составляют 11,5 – 13,5%, в зависимости от сегмента. Самые перспективные направления на этом рынке – складская недвижимость и офисные помещения, где наблюдается дефицит предложения. Найти арендатора на такие объекты несложно, а ставки аренды в условиях нехватки качественных площадей только растут.

Хорошее решение для крупных инвесторов – готовый арендный бизнес под управлением надёжной управляющей компании. Покупка недвижимости с долгосрочными арендаторами позволит получать стабильный арендный доход, а профессиональное управление – не вникать в организационные вопросы. Такой инвестор может получать доход в пассивном режиме, а при продаже коммерческого помещения, скорее всего, получится дополнительно заработать на росте стоимости.

Для начинающих инвесторов подойдут паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Этот вид инвестиций доступен даже при небольшом капитале. Паи ЗПИФн можно купить в управляющей компании или через брокера, если это биржевой фонд. Пайщик, который инвестирует в коммерческую недвижимость через фонды, снижает риски за счёт диверсификации, профессионального выбора объектов и управлениями ими.

Недвижимость – надёжный актив для долгосрочных инвестиций. В разные периоды максимальную доходность могут приносить объекты из разных сегментов, сегодня это офисы и складские помещения. А от вложений в инвестиционное жилье в текущей экономической ситуации лучше воздержаться.