ЗПИФ недвижимости: управление и возможности инвестирования

Инвестировать в фонды недвижимости не сложнее, чем в любые другие активы. Поскольку управляет имуществом фонда профессиональная УК, инвестору не надо становиться специалистом по недвижимости. Единственная его задача – выбрать фонд, подходящий ему по всем параметрам (порог входа, срок, состав имущества, способы извлечения прибыли и др.) и находящийся под управлением надёжной компании. Для этого важно иметь представление о сути паевых фондов и порядке управления ими.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это имущественный комплекс, в состав которого может входить разное имущество и имущественные права. ПИФ не является юридическим лицом, управление имуществом фонда по договору осуществляет управляющая компания, которая получает за свои услуги вознаграждение.

Пайщик фонда – лицо, владеющее частью общего имущества. Его права подтверждает пай – именная ценная бумага. Каждый пай удостоверяет одинаковую долю в имуществе фонда, а её стоимость определяется как пропорциональная часть стоимости всех активов ПИФ. Для покупки или погашения пая его цена рассчитывается по состоянию на предыдущий рабочий день.

Закон предусматривает разные виды паевых фондов. Они классифицируются по видам имущества, порогу входа, доступности для неквалифицированных инвесторов, а также срокам приобретения и погашения паёв.

Если ПИФ сформирован из недвижимости, он может быть только закрытым. Это означает, что его паи не находятся в свободном обращении. Купить их можно при формировании ЗПИФ, во время дополнительной выдачи паёв или у пайщика, который решил выйти из фонда до его окончания. Погашение паёв происходит по истечении срока действия или в других случаях, предусмотренных законом. Потребовать от УК возврата вложенных средств раньше срока инвестор не вправе.

Среди ЗПИФн есть фонды, доступные только квалифицированным инвесторам, «квалам». Лицо без этого статуса не может владеть паем такого фонда. Однако выбор фондов недвижимости для «неквалов» достаточно широк, а порог входа в них начинается с нескольких тысяч рублей. При желании любой инвестор может подобрать подходящий для себя ЗПИФн.

Покупка пая ЗПИФн – хорошая альтернатива обычному способу инвестирования в недвижимость, когда объект покупают в личную собственность. Этот инструмент позволяет вкладывать деньги в недвижимое имущество даже при небольшом капитале, недостаточном для покупки качественного актива. Есть у него и другие плюсы:

• диверсификация. ЗПИФн обычно включает несколько объектов, нередко относящихся к разным сегментам недвижимости и даже разным регионам. Это снижает риски инвестора. А если иметь в портфеле паи нескольких ЗПИФн, можно обеспечить несколько независимых друг от друга источников поступления дохода;
• прозрачная модель получения дохода. Все условия прописаны в договоре доверительного управления, поэтому пайщик заранее может планировать периодичность денежных поступлений;
• инвестор имеет право на налоговые льготы при длительном владении паями, при этом налог на прибыль за счёт имущества фонда не выплачивается;
• конфиденциальность. В государственных реестрах не отражаются сведения о владельцах паёв, в них вносятся лишь данные о принадлежности имущества фонда владельцам ЗПИФн. Банковские счета открываются на имя доверительного управляющего, сведения о пайщиках в банковских документах тоже не отражаются;
• профессиональное управление активами. УК без непосредственного участия собственников управляет имуществом фонда: формирует стратегию и бизнес-план, регулирует арендные отношения, решает все текущие вопросы эксплуатации объектов;
• законодательное регулирование. Правила формирования и управления ЗПИФ недвижимости детально регламентированы законом, а работа УК контролируется на нескольких уровнях, вплоть до ЦБ РФ.

С 2023 года российский рынок функционирует в условиях жёсткой денежно-кредитной политики, что неизбежно влияет на структуру инвестиций. На фоне высокой ключевой ставки значительно выросла доходность банковских депозитов и долговых ценных бумаг. Многие частные инвесторы сегодня используют эти инструменты, чтобы в моменте зарабатывать больше инфляции. Однако тем, кто ориентируется на более долгосрочную перспективу, стоит включать в свой портфель активы с низкой волатильностью, в том числе коммерческую недвижимость.

По мере снижения ключевой ставки доходность вкладов и облигаций будет уменьшаться. Кроме того, из-за инфляции, колебаний валютного курса и других экономических факторов покупательная способность денег со временем снижается. В то же время качественная недвижимость не только приносит стабильный доход от аренды, но и, как правило, растёт в цене. А инвестирование в коммерческие объекты через ЗПИФн позволяет снизить риски за счёт диверсификации.

Текущая экономическая ситуация создаёт дополнительные возможности для инвесторов в 2025 году. В условиях заградительных ставок по кредитам девелоперы будут искать альтернативные механизмы привлечения финансирования. Один из вариантов – продажа объектов через закрытые паевые инвестиционные фонды.

Основной минус ЗПИФн для инвестора – дополнительные расходы на оплату услуг управляющей компании. Но обычно они компенсируются более высокой доходностью вложений по сравнению с самостоятельным инвестированием.

Физическое лицо может стать пайщиком ЗПИФн, если оно отвечает требованиям, изложенным в правилах доверительного управления этим фондом. Купить пай можно:

• в управляющей компании. Для этого надо подать заявку (потребуется паспорт и ИНН), получить или подтвердить квалификацию квала и оплатить стоимость пая. Часто всё это можно сделать онлайн. Заявку нельзя отозвать, но она может быть отклонена по основаниям, указанным в законе;
• у посредника. Процедура покупки у разных посредников может незначительно отличаться. Например, купить паи ЗПИФн, для которых предусмотрено вторичное обращение на бирже, можно через приложение брокера, как и другие ценные бумаги;
• у пайщика фонда. В этом случае покупка оформляется договором, а о переходе права должен быть уведомлен регистратор, который внесёт изменения в реестр.

Пай ЗПИФн – актив с низкой ликвидностью. После окончания формирования фонда и до его окончания паи может быть сложно продать, особенно если это надо сделать быстро. Поэтому лучше рассматривать их как долгосрочное вложение.

Начинающему инвестору, который впервые решил стать пайщиком ЗПИФ недвижимости, будут доступны не все фонды. Чтобы эффективно вложить деньги, стоит ориентироваться на свои цели и учитывать:

• размер капитала (порог входа для разных инвестиционных фондов сильно различается: у одних цена пая составляет несколько тысяч рублей, а у других – несколько миллионов);
• наличие статуса квалифицированного инвестора («квалам» доступно большее количество фондов, в том числе те, паи которых ограничены в обороте);
• горизонт инвестирования (чтобы не искать покупателей на паи, лучше владеть ими до погашения);
• цели и готовность к риску (для сохранения капитала и получения регулярного дохода без лишних рисков покупают рентные фонды, а для получения высокой доходности при соответствующих рисках – девелоперские).

ЗПИФн могут включать один или несколько активов. Второй вариант даёт лучшую диверсификацию, особенно если в составе фонда собраны качественные объекты из перспективных сегментов недвижимости.

Сейчас к выбору фонда стоит подходить особенно тщательно. Рост стоимости кредитования, удорожание стройматериалов и другие экономические факторы негативно влияют на реализацию девелоперских проектов. Как правило, вложения в строящиеся объекты приносят самую высокую доходность, но в текущих условиях они сопряжены с повышенными рисками, в том числе незавершения строительства.

Более надежный, хотя и менее прибыльный вариант – рентные фонды коммерческой недвижимости. В их состав обычно входят готовые складские, торговые и офисные помещения, заполненные долгосрочными арендаторами. Пайщик такого фонда может получать доходность двух видов:

• текущую,
• к погашению.

Текущая доходность – это поступления от арендных платежей, которые распределяются между участниками фонда пропорционально количеству принадлежащих им паёв. Периодичность таких выплат оговаривается в правилах доверительного управления, обычно они происходят раз в квартал. Сумма текущих доходов может меняться в зависимости от количества арендаторов и арендной ставки, появления вакантных площадей и других обстоятельств. Долгосрочные договоры аренды заключаются с условием индексации ставок на уровень инфляции.

Доходность к погашению - прибыль, полученная за счёт разницы между ценой имущества на момент покупки пая и его погашения. Если стоимость активов в составе фонда за время владения выросла, инвестор получит дополнительный доход.

Создание ЗПИФ – сложная процедура, подробно регламентированная законодательством. Формирует инвестиционный фонд управляющая компания (УК). Этот процесс включает несколько этапов:

• предварительный (анализ, определение параметров будущего фонда, круга пайщиков и т.д.);
• подготовительный (решение о создании фонда, подготовка пакета документов);
• регистрация в Банке России правил доверительного управления (ПДУ);
• непосредственно формирование паевого инвестиционного фонда (по закону происходит в течение полугода после регистрации ПДУ);
• выдача паёв (осуществляется в день включения в состав ЗПИФн всего имущества или в следующий за ним рабочий день);
• направление в ЦБ РФ отчёта о завершении формирования ЗПИФн и изменений в ПДУ в части количества выданных паёв.

На основании отчёта Банк России вносит запись о ЗПИФн в реестр паевых фондов.

Паевым инвестиционным фондом управляет УК – акционерное общество или ООО, имеющее лицензию на эту деятельность. Правоотношения между пайщиками и УК регулируются договором доверительного управления (ДДУ).

Управляющая компания самостоятельно определяет условия управления ЗПИФ недвижимости, которые оформляются в виде правил доверительного управления (ПДУ). Эти правила, а также изменения в них подлежат регистрации в Банке России и могут применяться только после такой регистрации. Инвестор, покупающий пай фонда, присоединяется к стандартному договору и приобретает права и обязанности, прописанные в правилах ЗПИФн.

Общие требования к содержанию ПДУ паевыми инвестиционными фондами содержатся в п. 1 ст. 17 Закона «Об инвестиционных фондах», а также в нормативных актах Банка России. Для закрытых ПИФ правила дополнительно должны включать:

• количество выданных паёв;
• правила проведения общего собрания пайщиков;
• сведения об оценщике, если есть имущество, подлежащее оценке;
• срок подачи заявок на покупку и погашение паёв;
• указание на преимущественное право пайщиков приобрести паи, выдаваемые после формирования фонда.

Управляющая компания может вносить изменения в ПДУ. Для закрытых ПИФ предусмотрено несколько случаев, когда такие изменения должны утверждаться общим собранием пайщиков.
Срок действия ДДУ закрытых фондов по закону не может быть меньше трех лет с начала его формирования, обычно около 10-15.

Управляющий осуществляет все права и обязанности в отношении недвижимости, входящей в состав фонда, в том числе:

• заключает договоры, предметом которых выступает имущество фонда, совершает с ним другие юридические действия;
• ведёт учёт операций с активами фонда;
• выступает истцом и ответчиком в суде по делам, касающимся имущества фонда;
• заключает договоры со специальным депозитарием, оценщиком, аудиторской организацией и лицом, ведущим реестр пайщиков.

Все сделки с недвижимостью из состава фонда УК заключает от своего имени, но с отметкой о том, что действует в качестве доверительного управляющего. Если это условие не оговорено, принятые обязательства перед третьими лицами компания выполняет лично и за свой счёт.
УК действует в интересах пайщиков и отчитывается перед ними о результатах работы в порядке и в сроки, предусмотренные ПДУ. Она вправе передавать свои права и обязательства по ДДУ другой УК, если такая возможность содержится в правилах управления.

Расходы на доверительное управление оплачиваются за счёт имущества фонда. Их перечень установлен Банком России, в него входят обязательные платежи, госпошлины, расходы на содержание имущества и другие. УК не вправе возмещать за счёт активов фонда понесённые ею расходы, кроме тех случаев, когда это прямо предусмотрено в законе.
Услуги управляющего оплачиваются в соответствии с ПДУ. Размер вознаграждения может быть в виде фиксированной суммы или рассчитываться как:

• процент от стоимости чистых активов (размер комиссии не зависит от результата управления и составляет обычно 1-2 % в год);
• процент от полученного дохода (инвестор платит за результат 10-20 % от прибыли, в зависимости от инвестиционной стратегии).

Сумма вознаграждения не может превышать максимальных размеров, установленных законом для данного способа расчёта.

Покупая пай ЗПИФн, инвестор полностью доверяет управление имуществом управляющей компании. От её действий во многом зависит доходность инвестиций, которую получат пайщики, поэтому выбор управляющего – ключевой вопрос для инвестора. Чтобы узнать об УК больше, можно изучить:

• реестр лицензий на сайте ЦБ РФ (там должны быть сведения о компании);
• материалы на сайте УК (он должен быть у каждой УК в силу прямого требования закона);
• информацию и отзывы об УК на специализированных ресурсах, тематических форумах, в СМИ;
• информацию в картотеке арбитражных дел.

Аргументами в пользу компании будут опыт работы в России, в том числе во время экономических кризисов, положительные результаты управления в предыдущие периоды, хорошая репутация в экспертной среде. Серьёзные компании обычно не скрывают свою отчётность, верифицируют её не только по российским, но и по международным стандартам. Нередко они инвестируют в проекты собственный капитал, разделяя риски с инвесторами.

Управляющая компания отвечает перед владельцами паёв за убытки, причинённые им в результате нарушения законодательства или правил доверительного управления. В этом случае она обязана возместить реальный ущерб, причинённый неправомерными действиями. Эта норма закона распространяется и на нарушения, связанные с неправильным определением стоимости инвестиционного пая при его выдаче или погашении.
Если в результате управления ЗПИФ недвижимости возникли долги, для покрытия которых не хватает имущества фонда, они покрываются за счёт собственного имущества УК.
Риск возможных убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, несут пайщики. То есть УК не гарантирует инвестору точного размера доходности и роста цены активов к моменту погашения паёв.

Контроль за деятельностью доверительных управляющих ЗПИФн осуществляется на нескольких уровнях:

• специальный депозитарий контролирует соблюдение законодательства и условий ДДУ, даёт согласие на распоряжение активами фонда;
• годовая финансовая отчётность УК подлежит обязательному аудиту, который проводит по договору аудиторская организация;
• Банк России контролирует управляющих путём получения от них отчётности, предусмотренной нормативными актами.

Кроме того, деятельность компаний подлежит лицензированию. Ещё на этапе её получения проверяется соответствие организаций требованиям закона. Эта мера призвана предотвратить попадание на рынок недобросовестных компаний.

ЗПИФн – эффективный инструмент коллективного инвестирования, при помощи которого частный инвестор, даже имеющий небольшой капитал, может вложить средства в качественные объекты недвижимости. Это способ диверсифицировать портфель, обеспечить себе регулярный купонный доход, а в перспективе – прибыль от роста стоимости активов.