Вознаграждения управляющего инвестициями в недвижимость и расходы на управление

Дополнительно к базовым вознаграждениям в мировой практике взимаются ряд иных инвестиционных вознаграждений: регулярных и разовых. К регулярным относится, например, отдельное вознаграждение за управление активами (Asset Management Fee), если оно не включено в общее вознаграждение за управление. Причиной тому – обособленный характер функции и команды управления активами, особенно если управление фондом происходит в одной стране, а инвестирование – в других. Это регулярное вознаграждение в виде процента, как правило, от общей стоимости актива (GAV). Примеры разовых плат за выполнение отдельных задач из общего перечня функций управления активами:

Вознаграждения, оплачиваемые за функции Property, Project, Facility Management, не относятся к инвестиционным вознаграждениям. Эти оттоки производятся не из выручки по инвестиционному портфелю фонда, а из выручки по каждому отдельному объекту (как и прочие обязательные операционные расходы). Они учитываются в результатах такого показателя, как чистый операционный доход (NOI) портфельного объекта недвижимости, на основе мультипликации либо дисконтирования которого строится расчет его стоимости. Однако, следует принимать во внимание размер этих вознаграждений, особенно, если они являются частью доходов инвестиционного управляющего или аффилированных с ним фирм. Так, Property Management Fee или PM Fee (вознаграждение за управление объектом), традиционно состоит из двух частей:

Для выявления уровня издержек инвестора на управление и инвестирование, разумным будет запросить у управляющего, в первую очередь, таблицу со всеми взимаемыми им вознаграждениями, а также инвестиционными расходами, а также график декомпозиции доходности (IRR), в которой отдельными столбцами будут показаны как вознаграждения, приходящиеся на управляющего, так и основные группы расходов, уменьшающие итоговую доходность. Наиболее дотошные инвесторы могут запросить финансовую модель как самого фонда, так и модели составляющих его инвестиций (активов), для того, чтобы подробно проанализировать все притоки и оттоки на всех уровнях, используя соответствующую форму движения денежных средств (Cash Flow Statement, CF).

Кроме того, мировая практика установления вознаграждений и расходов, агрегируется профильными ассоциациями в целях предоставления инвесторам возможностей сопоставить виды и размеры инвестиционных издержек. Так, INREV подготовила Fee and expense metrics (Метрики вознаграждений и расходов), в рамках которых управляющие и их инвесторы на основе:

INREV следующим образом визуализирует (Рисунок 1) движение услуг управляющего и внешних поставщиков, и, соответственно, вознаграждений управляющему и расходов на внешние услуги на инвестиционном уровне - на уровне инвестиционного механизма.