Уровни и функции управления инвестициями в недвижимость: Fund, Asset & Property Management

Все статьи
Все статьи
Управление
Управление инвестициями в классы реальных активов существенно отличается от управления инвестициями в активы финансового характера. Физическая реальность объекта инвестирования увеличивает количество уровней управления. Принятая в мире структура функций управления инвестициями в недвижимость состоит из 4 уровней. Полное описание доступно в Профессиональном руководстве Королевского общества сертифицированных экспертов в области недвижимости «Управление фондами, активами и объектами недвижимости: Инвестиционные услуги» (Real estate fund, asset and property management: Investment services. RICS Professional Guidance. Europe. 1st edition, January 2016).
Андрей Богданов
ООО «Акцент управление активами»
Автор статьи
Fund Management (Управление фондом / капиталом)
Fund Management более верно переводить как управление капиталом, поскольку это подотчетная инвесторам исполнительная функция по организации всего процесса управления капиталом, инвестируемым в коммерческую недвижимость. Это не всегда управление капиталом, представленным в виде фонда (публичного или частного), это могут быть и индивидуальные мандаты, а также совместные предприятия и клубные сделки. Вот ее основные составляющие:
Investment strategy. Разработка и реализация инвестиционной стратегии, формирующей целевые параметры риск/доходности капитала.

Business plan. Подготовка и реализация бизнес-плана, формализующего (описывающего) как саму инвестиционную стратегию, так и действий по ее реализации.

Valuation. Оценка и выявление стоимости чистых активов (NAV), организация учета инвестиций.

Investor relations. Отношения с инвесторами по сбору капитала, информированию и представлению отечности, проведению собраний и организации одобрения решений инвесторами

Financing. Организация всех категорий долга, контроль исполнения условий и ковенант

Structuring. Инвестиционно-владельческое и налоговое структурирование; документация

Governance. Организация управленческого процесса (принятия/одобрения решений), включая отношения с третьим лицами, в т.ч. кастодианами / специализированными депозитариями

Compliance. Обеспечение соблюдения регулирования при сборе и инвестировании капитала

Board relations. Организация выбора и работы консультативных советов и независимых органов

Audit. Тендер и поддержка работы аудиторов

Leadership. Руководство всем процессом и участвующими в нем лицами

Research. Исследования рынка для оценки текущих условий и адаптации стратегии.
Asset Management (Управление активами, портфелем активов)
Управление активами – это и стратегическое, и оперативное управление всеми мерами, влияющими на доходность/риск актива (портфеля активов), в первую очередь, инвестиционными сделками, в том числе:
Asset strategy. Разработка ключевых стратегий управления активом.

AsseTransactions. Приобретения/продажи активов

Asset plan & budget. Подготовка и реализация Планов конкретных активов и их бюджетов

Reporting. Финансовые и KPI-отчеты по инвестициям в активы

Data management. Хранение и защита данных, связанных с активами

Tendering & Monitoring. Тендер, контрактация и контроль внешних поставщиков

Supervision. Физические инспекции активов

Cash management. Управление ликвидностью, осуществление и контроль платежей

Bookkeeping. Учет и отчетность на уровне актива

Project management. Организация управления строительством, девелопментом и ремонтом

Letting strategy. Стратегия маркетинга объекта, сдачи в аренду и выбора агентов

Property valuation. Оценка объектов для учетных, налоговых, кредитных целей

Insurance. Организация страхования

Claim management. Управление всеми видами требований, претензий и взысканий

Compliance. Обеспечение соблюдения всех регулирующих норм и процедур по активу
Property Management (Управление объектом / собственностью)
Управление объектом или собственностью – достаточно условный перевод для понятия Property Management. Во всем мире под ним понимают, в широком смысле, комплексное управление объектом недвижимости по его целевому назначению для реализации поставленных инвестиционных целей, а в узком – работу с арендаторами. Для этой функции здесь выделяются:
Claim management. Управление всеми видами требований, претензий и взысканий

Lease management. Сбор и учет как арендной платы, так и иных постоянных платежей, ежедневные отношения с арендаторами, тяжбы с ними

Service charge administration. Контроль сервисных сборов с арендаторов и иных пользователей объекта недвижимости

Taxes administration. Прием и уплата в бюджет всех налогов, связанных с собственностью на объект и арендой

Programmed maintenance. Плановые проверки технического обслуживания здания, внутренний надзор его физического состояния

Insurance claims. Страховое урегулирование физических ущербов

Health & safety compliance. Сертификация всех видов безопасности здания, в т.ч. пожарной, сантитарной, экологической

Lease renewals. Управление сроками аренды и продление договоров с арендаторами

Marketing support. Маркетинг и публичное продвижение объекта и его пространств для привлечения арендаторов и пользователей

Alterations by the tenant. Контроль перепланировок площадей, занятых арендаторами

Tenants guarantees. Контроль соблюдения гарантий арендаторов

Construction documentation. Поддержание наличия и соответствия нормативным требованиям технической документации на здание.

Invoices approval. Подтверждение различных счетов к оплате.

NOI projections support. Бюджетирование для расчета чистого операционного дохода (NOI).

Security management. Управление организацией всех видов безопасности здания, контроль внешних исполнителей в этой части

Data room. Загрузка данных по объекту в базу данных и поддержание работы базы

Facility management organization. Организация поддержания надлежащего состояния здания и его эксплуатации
Facility Management (Управление технической эксплуатацией)
Управление эксплуатацией – это непосредственное управление надлежащим состоянием и безопасностью здания, а также его технической эксплуатацией. Управление эксплуатацией в целом относится к функции управления объектом. Это верно в той части, что управляющий объекта отвечает за функцию, но саму ее реализацию, как правило, поручают профессиональным инженерным организациям, осуществляющим:
Technical services. Плановое и аварийное обслуживание, ремонт и модернизация

Utility services. Обеспечение здания коммунальными услугами (электро-, водо-, газоснабжение, канализация, отопление, кондиционирование) и связью

Physical security. Охрана и наблюдение, контроль доступа.

Technical security. Обеспечение пожарной, электрической, промышленной и экологической безопасности. Диспетчеризация

Client service. Служба приема и информирования посетителей

Parking. Организация работы парковки и транспортного потока.

Cleaning. Уборка и чистка здания, помещений, территории, озеленение и вывоз мусора.

Repair & Supply. Текущий мелкий ремонт и хозяйственное снабжение.

30 июл. 2020
Зачем нужен управляющий инвестициями в недвижимость? Активное и пассивное инвестирование
Управление
Зачем нужен управляющий инвестициями в недвижимость? Активное и пассивное инвестирование
Управление
Вознаграждения управляющего инвестициями в недвижимость и расходы на управление
Управление
Вознаграждения управляющего инвестициями в недвижимость и расходы на управление
Управление
Основы
Основы