Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость: насколько это выгоднее покупки обычной квартиры

С февраля 2022 года экономика России испытывает повышенное давление, связанное с введением санкций и напряжённой геополитической обстановкой. Уход с рынка иностранных компаний, осложнение логистики и расчётов, рост цен на импортные товары сказались на деловой активности, так как, что потребовало перестройки многих налаженных алгоритмов. Потребительская активность населения в условиях повышенной неопределённости тоже снизилась. В итоге спад экономики за прошлый год по данным Росстата составил 2,1%.
Однако уже к началу 2023 года государство, бизнес и граждане постепенно адаптировались к жизни в новых условиях. По оценке ЦБ РФ на фоне сохраняющихся внешних вызовов экономическая активность растёт даже быстрее, чем прогнозировал регулятор. Это связано с активизацией внутреннего спроса и расширением государственных инвестиций в разные отрасли. Однако инфляционные ожидания по-прежнему остаются высокими.
В кризисные периоды растёт интерес инвесторов к надёжным инструментам, не подверженным высокой волатильности.
По итогам 2022 года объём инвестиций в недвижимость достиг рекордного значения – 487,2 млрд рублей, превысив показатель 2021 года на 21%. При этом доля иностранного капитала становится всё меньше: она составила чуть больше 3% от общего объёма вложений. На такую динамику повлиял ряд факторов:

• массовый уход иностранных компаний высвободил для российских инвесторов много ликвидных объектов, которые раньше были недоступны для покупки;
• несмотря на негативные прогнозы, сохранился достаточно высокий уровень строительной активности;
• экономические меры поддержки, принятые государством, положительно повлияли на ситуацию во многих сегментах коммерческой недвижимости.

Основной объём вложений в 2022 году пришёлся на офисную и складскую недвижимость.
В 2023 году отмеченная тенденция сохраняется. За 1 квартал этого года объём инвестиций в недвижимость вновь превысил прогнозные значения и составил 138,8 млрд рублей. В числе лидеров спроса – готовые коммерческие объекты, на которые пришлось 57% от всех вложений.
В текущей ситуации именно коммерческая недвижимость представляет интерес в качестве объекта для долгосрочных инвестиций. Из-за высокого спроса арендные ставки держатся на докризисном уровне, что позволяет инвесторам получать стабильную рентную доходность.

Ещё несколько лет назад частные инвестиции в недвижимость выражались в основном в покупке квартир в строящихся домах. Такие вложения могли после продажи готового объекта принести доход до 30%. Но введение механизма эскроу-счетов, а затем и рост цен на стройматериалы повлекли удорожание долевого строительства, покупка жилья на этапе котлована перестала быть настолько выгодной.
Приобретение готовых квартир для сдачи в аренду – вложения с низкой доходностью, при долгосрочной аренде она обычно не превышает ставок по банковским вкладам.
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, как правило, выше, чем в жилую, при сопоставимых рисках.
Наиболее перспективными сегментами стали складская, офисная недвижимость, объекты стрит-ретейла (помещения на первых этажах зданий с отдельным входом). В зависимости от целей инвестора и степени готовности к риску, можно вкладываться:

• в готовые объекты с долгосрочными арендаторами (это самые надёжные вложения, дающие стабильный арендный поток);
• в девелоперские проекты (повышенный риск в этом случае компенсируется потенциально высокой доходностью);
• в объекты под реконструкцию или реконцепцию (вариант со средним соотношением риска и доходности).

Потенциальная доходность актива зависит от того, насколько он интересен арендаторам и покупателям. Для разных сегментов недвижимости критерии различаются, но для большинства объектов важно расположение, инфраструктура, транспортная доступность, площадь и другие характеристики помещения.
Инвестировать сразу в несколько качественных объектов можно путём покупки пая ЗПИФ недвижимости. В этом случае инвестор получает долю в общем имуществе паевого фонда и право на доход от этого имущества. Существенный плюс этого способа – профессиональное управление активами, которое способствует более эффективной реализации инвестиционного потенциала каждого объекта.

Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость используют два основных показателя: доходность вложений и срок окупаемости. Для готового арендного объекта их можно достаточно точно рассчитать на основе данных за предыдущие периоды. Для строящихся или реконструируемых зданий спрогнозировать результат сложнее из-за влияния внешних факторов. Профессионалы применяют для этого специальные методики, но в самом общем виде рассчитать доходность и примерный срок окупаемости объекта можно и самому.

Доходность инвестиций рассчитывается как соотношение полученной прибыли и суммы вложений.

Оба эти расчёта не включают сумму дополнительных вложений (ремонт, перепланировка и т. п.) и текущие издержки за время владения объектом. Если такие расходы имели место, их надо учесть.
Например, инвестор купил коммерческий объект за 10 млн рублей, сделал в нём ремонт, затратив 2 млн рублей, а затем сдал помещение в аренду за 100 тыс. рублей в месяц. Доходность его вложений через год составит:
100 000 х 12 / (10 000 000 + 2 000 000) х 100% = 10% годовых
Если после ремонта собственник не будет сдавать его в аренду, а сразу же продаст за 15 млн рублей, он получит доходность:
((15 000 000 / (10 000 000 + 2 000 000)) – 1) х 100% = 25%
Если помещение было продано не сразу и какое-то время простаивало, доходность может оказаться меньше за счёт того, что текущие расходы за период простоя также понесёт инвестор.

Зная среднюю годовую доходность, можно рассчитать примерный срок окупаемости инвестиций. Он покажет, за какое время инвестор сможет вернуть вложенные деньги за счет дохода, который приносит актив.
Так, в предыдущем примере с рентной доходностью 10% годовых собственник может рассчитывать на возврат вложенных средств примерно через 10 лет.
Конечно, это очень приблизительный подсчёт, особенно при долгосрочных вложениях. За период владения объектом недвижимости могут меняться арендаторы, ставки арендной платы и другие обстоятельства, влияющие на доходность.

Частный инвестор, который планирует вложить капитал в коммерческую недвижимость, может выбрать один из двух путей:

• инвестировать самостоятельно;
• обратиться к помощи профессионалов.

Решение зависит от размера капитала и целей инвестора, наличия у него знаний, практических навыков работы с недвижимостью, готовности решать вопросы управления объектом.

Инвестор, располагающий достаточными средствами для покупки коммерческого объекта в личную собственность, может распоряжаться капиталом без посредников. Однако у этого варианта есть существенные недостатки:

• без хорошего знания рынка недвижимости можно ошибиться и потерять деньги, купив проблемный или неликвидный актив;
• перспективные помещения даже в небольших городах стоят от нескольких миллионов рублей, а в Москве и городах-миллионниках потребуется сумма в разы больше. При этом инвестирование только в один объект не даёт нужной диверсификации и увеличивает риски;
• управление коммерческой недвижимостью требует решения множества текущих задач: от поиска арендаторов до организации клининга и охраны. Чтобы лично вникать во все вопросы, собственнику потребуется много времени и сил.

Плюс самостоятельного инвестирования – отсутствие расходов на оплату услуг управляющего. Однако в кризисные периоды такая экономия чревата ещё большими расходами из-за неверных действий собственника.

Инвестировать в коммерческую недвижимость можно с помощью управляющей компании, заключив с ней договор доверительного управления.
Существует 3 основные стратегии для управления недвижимостью:

• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (инвестор покупает пай – часть общего имущества фонда и получает доход от этого имущества пропорционально своей доле),
• стандартные инвестиционные стратегии (их разрабатывает управляющая компания, а инвестор может присоединиться к одной из них, заключив договор),
• индивидуальные стратегии (вариант для состоятельных инвесторов с высоким порогом входа).

Принимая любой актив, управляющая компания разрабатывает стратегический план и полностью управляет объектом, получая за это вознаграждение.
Паевые инвестиционные фонды – один из самых удобных способов инвестировать в недвижимость:

• у него низкий порог входа в сравнении с прямой покупкой недвижимости;
• консолидация средств пайщиков позволяет покупать качественные объекты с большим инвестиционным потенциалом, недоступные для большинства частных инвесторов из-за их высокой цены;
• включение в состав фонда нескольких объектов позволяет диверсифицировать риски;
• собственнику не нужно вникать в вопросы управления, за него это делает управляющий;
• пайщик может получить два вида доходности: текущую за счёт арендных платежей и доходность к погашению за счёт роста стоимости активов, входящих в состав фонда.

Профессиональные управляющие, как правило, более эффективно управляют объектами коммерческой недвижимости. Они уже имеют опыт работы с разными активами, в том числе в кризис, и могут действовать в интересах клиента в любых экономических условиях. Даже с учётом расходов на оплату услуг УК инвестировать при помощи управляющего часто более выгодно.

Инвестиционные паи ЗПИФн могут быть предназначены для квалифицированных либо неквалифицированных инвесторов. Это условие прописывается в правилах доверительного управления фондом.
Инвестиционные паи, ограниченные в обороте, не могут быть реализованы лицу, не имеющему статуса квалифицированного инвестора. Чтобы его получить, физическое лицо должно соответствовать хотя бы одному из критериев, перечисленных в п. 4 ст. 51.2 ФЗ «О рынке ценных бумаг».
Признать лицо квалифицированным инвестором при выдаче паёв ЗПИФн вправе управляющая компания, под управлением которой находится фонд. Для этого гражданину потребуется подать заявление и представить документы, подтверждающие его соответствие одному или нескольким требованиям. Содержание заявления, порядок его подачи и рассмотрения подробно описываются в регламенте конкретной организации, эта информация подлежит размещению на сайте.

Сдача коммерческих помещений в аренду позволяет получать регулярный доход, поэтому инвестиции в рентную недвижимость популярны среди частных инвесторов. Чтобы обеспечить постоянный денежный поток, важно найти надёжных арендаторов, которые будут исправно вносить платежи. В сегменте коммерческой недвижимости распространена также практика built-to-suit – строительство объектов для конкретного арендатора, с учётом его требований. Она позволяет начать получать доход почти сразу после сдачи объекта.
Долгосрочные договоры аренды обычно содержат условие о ежегодной индексации ставки на уровень роста потребительских цен, что защищает собственника от инфляции. А если ситуация на рынке будет развиваться не в пользу арендодателя (например, произойдёт снижение ставок), он не потеряет прибыль, так как условия ранее заключённых соглашений останутся неизменными.
Самому найти хорошего арендатора непросто. Можно попробовать это сделать через объявления на специальных ресурсах, через посредников (например, брокеров) или путём покупки готового арендного бизнеса.
Более простой для инвестора путь – передать объект в доверительное управление. Тогда подбором арендаторов и оформлением всех документов будет заниматься управляющая компания. Она же берёт на себя взаимодействие с контрагентами по текущим вопросам. Этот вариант оптимален для тех, кто хочет получать пассивный доход, не вникая в вопросы управления недвижимостью.

Для инвестора важно оценивать не только доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, в которую он планирует вкладывать деньги, но и сопутствующие риски.
По сравнению с другими инструментами, недвижимость в меньшей степени подвержена рыночным рискам, влекущим снижение стоимости имущества. Глобальные риски, связанные с геополитическими и внешнеэкономическими событиями, также влияют на устойчивость этого класса активов не так сильно, как, к примеру, на ценные бумаги.
Инвестору в коммерческую недвижимость стоит учитывать:

• риск ликвидности. Срочно продать имущество может быть невозможно из-за отсутствия встречных предложений;
• юридические сложности. Сюда относятся риски приобрести «проблемный» с юридической точки зрения объект, возможные претензии правового характера со стороны третьих лиц, неблагоприятные для инвестора изменения законодательства, системы налогообложения и т.п.;
• риск неполучения ожидаемой доходности и увеличение срока окупаемости вложений из-за объективных обстоятельств (длительный простой рентной недвижимости, снижение ставок из-за смены арендатора и т. п.).

Инвестор, заключивший договор доверительного управления, принимает на себя и риски, связанные с действиями управляющей компании. Единственный способ от них застраховаться – заключить договор с надёжной управляющей компанией. О качестве управления говорят предыдущие результаты работы, отзывы клиентов, а также признание экспертного сообщества.

Как можно приобрести пай ЗПИФ недвижимости?

Паи закрытого фонда покупают во время формирования ЗПИФ, выпуска дополнительных паёв или напрямую у пайщиков фонда.
Чтобы купить пай в УК, надо заполнить заявку и оплатить его стоимость. Так пайщик принимает стандартные условия договора доверительного управления ЗПИФ. Заявка может быть отклонена при наличии законных оснований. Например, инвестиционные паи фондов для «квалов» могут отчуждаться только лицам, имеющим этот статус. «Неквалу» такой пай не продадут.
Покупка пая у другого инвестора оформляется договором, а о переходе прав должен быть уведомлен регистратор, который ведёт реестр владельцев.

Как передать объект недвижимости в управление?

Заключить договор доверительного управления с управляющей компанией. Он составляется в письменном виде, а передача имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Как рассчитывается вознаграждение управляющей компании и сколько в среднем оно составляет?

Услуги управляющего оплачиваются в соответствии с условиями договора. Размер вознаграждения может рассчитываться как:
· процент от стоимости чистых активов (размер комиссии не зависит от результата управления и составляет обычно 1-2% в год);
· процент от полученного дохода (инвестор платит за результат 10-20% от прибыли, в зависимости от инвестиционной стратегии).
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от разных факторов, в том числе подбора объекта и качества управления. В кризисные периоды ошибки, допущенные инвестором, могут серьёзно снизить его прибыль или вообще привести к потере денег (например, при вложении в строящиеся объекты без должного анализа). Профессиональное управление снижает эти риски и позволяет собственнику получать доход без активного личного участия.