Как инвестировать в недвижимость правильно

Покупка недвижимости под инвестиции требует от инвестора не только достаточных средств, но и анализа рынка, оценки его перспектив, точного выбора объекта и стратегии. О том, как грамотно инвестировать в недвижимость – в этой статье.

2021 год стал рекордным по объёму инвестиций в недвижимость РФ. Он составил 390 млрд рублей, что на 37 % больше предыдущего года (по данным CBRE). Помимо жилья, инвесторы приобретали земельные участки, активно вкладывались в коммерческую недвижимость, особенно в складские площади.

События 2022 года внесли существенные коррективы в ситуацию на рынке в целом и особенно в сегменте жилой недвижимости.

В начале года на рынке жилья аналитики фиксировали исторические максимумы как по уровню спроса, так и по общему объёму сделок. Однако февральское повышение Центробанком РФ ключевой ставки до 20% повлекло резкое удорожание ипотечных кредитов. В результате заёмщики, ранее получившие одобрение банка под более низкий процент, ускорили заключение сделок. Не успевшие этого сделать переключили внимание со вторичного жилья на новостройки, по которым была возможность получить ипотеку по льготной программе.

С другой стороны, инвесторы, владеющие достаточными средствами для покупки жилья, также стали более активно вкладывать их в недвижимость, чтобы защитить от инфляции в условиях экономической неопределённости. Частные продавцы из тех же соображений приостановили продажу недвижимости, что привело к снижению общего объёма предложения.

Всё это повлияло на соотношение спроса и предложения и повлекло рост цен на жилую недвижимость. Например, в Москве по данным IRN в марте 2022 года рост стоимости одного квадратного метра составил более 5%.

Однако период завышенных цен длился недолго и уже в апреле сменился их снижением на фоне роста числа предложений о продаже жилья. Аналитики прогнозируют продолжение этого тренда и в текущем году.

События в экономике повлияли и на стоимость аренды. Снятое с продажи жильё частично пополнило арендный рынок и повлекло снижение ставок. Ситуация начала выравниваться только к концу 2022 года, когда ставки вновь стали расти.

Статистические данные за декабрь прошлого года свидетельствуют о сокращении предложения арендного жилья в городах в среднем на 8 – 10 %. В результате арендные ставки уже повысились на 1 – 6 %, а в текущем году, по оценкам аналитиков, их рост может составить до 15%.

Определение инструмента для вложения свободных средств должно быть основано на целях человека, размере его капитала и степени готовности к риску.

Жилая недвижимость под инвестиции – возможность защитить сбережения от инфляции и получить прибыль при разумных рисках. Рынок недвижимости даже в кризисные периоды остаётся достаточно стабильным, а цены на неё, несмотря на временные колебания, на длинной дистанции растут.

Частные инвесторы, использующие жилую недвижимость в качестве инвестиционного объекта, обычно применяют одну из двух стратегий:

• купить квартиру на стадии строительства и продать её после окончания по более высокой цене;
• приобрести недвижимость для последующей сдачи в аренду и получать регулярный доход за счёт арендных платежей.

Есть и более сложные пути заработка на недвижимости. Например, можно купить готовое жильё для перепланировки, ремонта и продажи по более высокой цене. Некоторые делят квартиры на студии для сдачи в аренду. Иногда прибыльной может быть даже покупка жилой недвижимости на заёмные средства. Но все эти способы несут определенные риски, требуют точного расчёта и сложны для начинающих инвесторов.

Инвестируя в недвижимость по ДДУ, важно обдуманно выбирать объект и застройщика, чтобы не понести убытки. Для квартиры важны:

• этажность. Квартиры на первом и верхнем этажах дешевле и меньше интересуют покупателей и арендаторов;
• планировка. Лучше, чтобы она была стандартной, а комнаты имели правильную квадратную или прямоугольную форму. Такие квартиры проще ремонтировать и обставлять;
• расположение. Для крупных городов важна транспортная инфраструктура, а наличие поблизости магазинов, школ, детских садов, поликлиники и мест отдыха будет плюсом в любом населённом пункте;
• наличие балкона или лоджии, подсобных помещений.

Для жильцов, имеющих автомобили, может быть важно наличие охраняемой парковки, для семей с детьми – закрытой территории ЖК и детских площадок. Такие дополнительные плюсы могут расширить выбор потенциальных покупателей или арендаторов.

Самые «ходовые» объекты недвижимости под инвестиции – однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры в спальном районе с развитой инфраструктурой. Такие квартиры интересны и покупателям, и арендаторам. Эксперты не рекомендуют рассматривать покупку в инвестиционных целях элитного жилья, очень больших квартир или, напротив, микростудий площадью меньше 20 кв. м, такая недвижимость сложнее и дольше продаётся.

Выбор правильного застройщика – ещё одна важная задача инвестора. Предусмотренные законодательством способы защиты прав дольщиков не дают гарантий выполнения строительной компанией своих обязательств. Заключать договор лучше с организацией, которая:

• стабильно работает в строительстве хотя бы несколько лет;
• уже имеет проекты, оконченные с соблюдением сроков строительства или незначительным отставанием;
• сама является застройщиком, а не дочерней организацией, посредником и т. д.;
• предлагает прозрачные условия сотрудничества, заключение договора и осуществление всех платежей в соответствии с законом.

До заключения договора будет нелишним изучить актуальную объективную информацию о застройщике на сайтах (например, наш.дом.рф), в открытых государственных реестрах (например, сведения о банкротстве, исполнительных производствах и т.д.) и на региональных ресурсах.

Если перед инвестором стоит задача заработать максимальную доходность вложений, оптимальный момент для инвестиций в жилую недвижимость – начало стройки. Этот даёт возможность получить прибыль несколькими способами:

• после ввода объекта в эксплуатацию просто продать квартиру с прибылью;
• на завершающей стадии строительства реализовать недвижимость по договору переуступки права требования;
• после получения готового жилья сдавать его в аренду, получая регулярный доход.

За счёт минимальной цены в начале строительства объекта итоговая доходность будет выше, чем при покупке той же квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Для тех, кто склонен к менее рисковым вложениям и нацелен в основном на сохранение капитала, подойдёт покупка готовых объектов недвижимости. Для сделки стоит выбирать момент, когда цены минимальны. В отсутствие экономических потрясений, влияющих на рынок недвижимости самым непредсказуемым образом, динамика цен подвержена сезонным колебаниям.

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшее время для покупки жилья – лето. В этот период предложение обычно превышает спрос, и цены стремятся к минимальным значениям за год.

Доходность инвестиций в недвижимость рассчитывается как отношение полученного дохода к сумме вложений, выраженное в процентах. Вложения с более высокими рисками (например, инвестиции в строительство) обладают большей потенциальной доходностью. Однако на неё влияют многие внешние факторы, поэтому прибыль здесь не гарантирована. Даже доходность двух помещений, сходных по основным параметрам, может сильно различаться.

Срок окупаемости инвестиций зависит от выбранной стратегии. Вложив средства в строящуюся квартиру, можно рассчитывать на возврат инвестиций с прибылью сразу после ввода дома в эксплуатацию и продажи имущества. А в случае покупки объекта под аренду на окупаемость вложений можно рассчитывать минимум через 8 – 10 лет.

Сдача жилых помещений в аренду – популярный способ зарабатывать на инвестициях в недвижимость в России. Эффективность этой модели зависит от суммы первоначальных вложений, расположения и параметров жилья, сроков аренды.

Доходность аренды обычно считается в процентах годовых. Полученная прибыль представляет собой сумму всех арендных платежей за год. Размер вложений в расчёте должен включать затраты на покупку, а также иные статьи расходов (ремонт, текущие платежи, налоги и т.п.).
Снизить доходность арендного жилья могут:

• периоды простоя;
• неплатежи со стороны арендаторов;
• непредвиденные обстоятельства, повлёкшие дополнительные расходы (например, залив соседей арендаторами, серьёзные аварии, требующие ремонта, и т. д.).

Доходность от аренды жилой недвижимости в среднем составляет 5 % для долгосрочной аренды и до 30 % при посуточной сдаче. Минус второго варианта — много трудозатрат и более высокие риски внеплановых трат из-за повреждений жилья или находящегося в нём имущества.

При покупке недвижимости для перепродажи прибыль образуется за счёт разницы между ценой продажи и размером затрат на приобретение объекта.

Самые небольшие по объёму вложения, как правило, требуются для строящегося жилья на условиях долевого участия. Этот способ получил распространение в начале 2000-х, после принятия Закона № 214-ФЗ. На протяжении долгого времени покупка квартиры на этапе котлована могла принести инвестору доходность до 25-30%. Однако такие выгодные инвестиции в недвижимость были сопряжены с высокими рисками.

Ситуация изменилась в 2019 году, когда застройщиков обязали привлекать средства дольщиков только на эскроу-счета. При этой модели деньги, полученные от участников долевого строительства, размещаются на специальном счёте, откуда застройщик может их получить только после выполнения условий ДДУ.

Новый механизм значительно снизил риски для дольщиков, но одновременно уменьшил доходность вложений в строящееся жильё. Поскольку застройщик привлекает для строительства заёмные средства, объекты выходят на рынок по более высокой цене, чем раньше. Кроме того, за последний год у застройщиков возникли и другие сложности, приводящие к удорожанию строительства: проблемы с заменой импортных стройматериалов и оборудования, повышение цен на них. Сегодня итоговая доходность от продажи готового жилья, приобретённого по ДДУ, не превышает 15 %.

Второй вариант получения дохода от перепродажи – покупка готового объекта в расчёте на рост его стоимости. В периоды резких скачков цен такая стратегия может принести хороший доход, но в целом это не лучшее инвестиционное решение. В среднем жилье дорожает в год примерно на уровень инфляции, поэтому такие инвестиции в лучшем случае помогут сохранить капитал, но не увеличить его.

Покупка жилья – не единственный и далеко не самый доходный вариант инвестиций в области недвижимости. Коммерческие объекты при грамотном управлении могут обеспечить инвестору более высокую доходность при сходных рисках.

К коммерческой недвижимости относятся офисы, торговые центры и магазины, заведения общественного питания, гостиничного бизнеса, складские и производственные помещения. Основные способы получения дохода от коммерческой недвижимости те же: аренда или перепродажа. Инвестировать в покупку склада или торгового центра также можно на стадии строительства, что снизит расходы и увеличит потенциальную доходность.

Для частного лица инвестиции в такую недвижимость часто представляют сложность по ряду причин:

• неспециалисту сложно разобраться в рыночных тенденциях и определить перспективный объект для вложения средств;
• цена качественных объектов, особенно в крупных городах, достаточно высока, поэтому покупка склада или магазина в личную собственность доступна далеко не всем инвесторам;
• доходность таких активов сильно зависит от качества управления и правильной стратегии.

Решение для желающих инвестировать в коммерческую недвижимость - паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Такой фонд представляет собой имущественный комплекс, находящийся в общей долевой собственности пайщиков. Управление имуществом фонда осуществляет управляющая компания, которая получает за это вознаграждение.

Фонды недвижимости обычно бывают закрытого типа, то есть приобрести пай можно при их формировании или дополнительной выдаче. В свободном обращении паи таких фондов не находятся. Средняя доходность российских ЗПИФ недвижимости составляет 8-15 %.

Преимущества ПИФ перед покупкой недвижимости в личную собственность:

• относительно низкий порог входа (от 1-2 млн рублей);
• диверсификация рисков за счёт включения в состав фонда нескольких объектов;
• возможность получать регулярный доход, не вникая в вопросы управления активами.

Риски инвестора при покупке паёв ПИФ связаны в основном с действиями управляющей компании. От стратегии и качества текущего управления в большой степени зависит доходность вложений. Поэтому доверять свой капитал стоит надёжной компании, которая успела зарекомендовать себя в сфере управления недвижимостью и имеет опыт преодоления кризисных периодов в экономике.

В России инвестиции в недвижимость через ПИФ пока менее распространены, чем прямые вложения в покупку жилых помещений, но интерес инвесторов к этому инструменту растёт. Перспективность и надёжность паевых фондов подтверждает и опыт зарубежных стран, в которых давно применяется аналогичный инструмент – REIT.

Инвестиции в недвижимость – один из способов сохранить капитал и обеспечить стабильные финансовые поступления без чрезмерных рисков. Они сочетают надежность банковских депозитов и потенциальную доходность, сравнимую с акциями и другими ценными бумагами. А коллективные инвестиции дают инвестору возможность вкладывать средства в недвижимость и получать доход даже без его непосредственного участия.