Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Все статьи
Все статьи
Частные инвесторы всё чаще включают в портфель коммерческую недвижимость. В условиях экономической нестабильности консервативные инструменты позволяют сохранить капитал, а при грамотном управлении – и преумножить его. Торговые, складские помещения или офисы показывают более высокую доходность, чем традиционные квартиры в новостройках, при сопоставимых рисках.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости также привлекают инвесторов, хотя риски в данном случае выше, чем при покупке готовых объектов.

О преимуществах инвестиций в строящиеся объекты и выборе стратегии рассказываем в нашем материале.
Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ
  • Заголовки
Обновлено: 30 августа 2024
Показать

Порядок цен на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – широкое понятие. К ней относятся помещения разного целевого назначения: складские, торговые площади, офисы, здания гостиничного бизнеса и другие. Для вложений важно выбрать ликвидный объект, который будет интересен арендаторам и в перспективе может вырасти в цене.

Высокая стоимость недвижимости – ключевой фактор, снижающий доступность этого инструмента для частных инвесторов. Чтобы приобрести коммерческое помещение в личную собственность, нужен серьёзный капитал. Покупка даже не самого ликвидного актива в небольшом городе России чаще всего обойдётся инвестору в несколько десятков миллионов рублей. А цена качественной недвижимости в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, других городах-миллионниках может измеряться сотнями миллионов.

Покупка даже не самого ликвидного объекта в небольшом городе обойдётся инвестору в несколько десятков миллионов рублей и больше. А цена качественной недвижимости в российских городах-миллионниках может измеряться сотнями миллионов.

В Москве разброс цен наиболее значительный, а стоимость объектов институционального качества может превышать миллиард рублей. По состоянию на декабрь 2022 года средняя цена квадратного метра коммерческой площади в зависимости от её назначения составляет от 100 тысяч (производственные помещения) до полумиллиона (торговые объекты) рублей. Однако Москва остаётся лидером по инвестициям в коммерческую недвижимость. Например, в первом полугодии текущего года на долю столицы пришлось более 70% от общего объёма инвестиций в России.

Цена объекта складывается из нескольких составляющих:
  • расположение,
  • транспортная доступность,
  • площадь и другие особенности помещения.

Для каждого сегмента коммерческой недвижимости определяющими будут разные факторы. Например, для производственно-складских площадей важно расположение поблизости транспортных узлов, для объектов гостиничного бизнеса – мест, привлекающих туристов. Точки розничной торговли интересуют арендаторов, если они расположены в местах с активным трафиком. Для офисов важен класс бизнес-центра, его близость к центрам деловой активности.

На окончательную цену покупки влияет также участие посредников и степень готовности объекта. Инвестиции в строительство при меньших расходах, как правило, дают возможность потенциально получить более высокую доходность за счёт роста цены объекта после ввода в эксплуатацию.

Стать владельцем доходного коммерческого объекта недвижимости, не имея достаточно средств для покупки помещения в личную собственность, можно при помощи коллективных инвестиций. Например, чтобы стать пайщиком ПИФ недвижимости, неквалифицированному инвестору достаточно капитала в 1-2 млн рублей (минимальная сумма зависит от условий ПИФ).

Какие есть возможности у инвестора с ограниченным размером капитала? Например, стать пайщиком ЗПИФ недвижимости. На бирже стоимость паев некоторых фондов начинается от нескольких сотен рублей, такие паи доступны даже неквалифицированным инвесторам.

Как искать арендаторов?


Основная цель покупки инвестиционной недвижимости – извлечение прибыли. Если стратегия включает регулярные поступления за счёт арендной платы, становится важным наличие надёжных арендаторов. Простаивающий объект не приносит прибыли и влечёт расходы на его содержание.

Надёжный арендатор – стабильная платёжеспособная компания, из сектора крупного или среднего бизнеса, занимающая уверенные позиции на рынке. Такие контрагенты обычно ориентированы на заключение долгосрочных контрактов и не нарушают сроки платежей. Для торговых площадей это сетевые ретейлеры, для складов – крупные производители, маркетплейсы, транспортные компании.

Инвестируя в строительство, поиск арендатора можно начинать ещё до ввода объекта в эксплуатацию. Такая практика позволяет сразу оборудовать объект под конкретного арендатора и избежать простоя после окончания строительства.

Получить хорошего арендатора можно несколькими способами:
  • размещая объявления на специальных ресурсах или при участии посредников;
  • приобрести действующий арендный бизнес (только для готовых объектов),
  • передать объект в доверительное управление.

Последний вариант подходит тем, кто хочет регулярно получать доход, не вникая в вопросы управления недвижимостью. Управляющая компания сама подбирает арендаторов и взаимодействует с ними по текущим вопросам. Однако эти услуги платные.

Способы инвестирования

Инвестировать в покупку коммерческих объектов можно отдельно или совместно с другими инвесторами. Выбор способа зависит, в первую очередь, от финансовых возможностей инвестора.

Однако это не единственный критерий. Коллективные инвестиции при верном подходе могут быть менее рискованными и более выгодными.

Индивидуальное инвестирование

Инвестировать в строительство недвижимости без участия других лиц можно при помощи одного из следующих механизмов:
  • Договор участия в долевом строительстве. Этот способ самый безопасный, поскольку сфера долевого строительства подробно регламентирована законодательством, а договор подлежит государственной регистрации. Чтобы снизить риски контрагента, обязательно нужно выбирать надёжного застройщика. Важно оценить репутацию компании, опыт работы (количество уже построенных домов и коммерческих объектов, качество строительства), проверить её членство в саморегулируемой организации.
  • Переуступка права требования по договору долевого участия. Суть состоит в том, что инвестор до окончания строительства объекта выкупает у дольщика право требования к застройщику. После сдачи объекта он становится собственником. Плюс этого способа в том, что купить у третьего лица долю можно даже на завершающей стадии строительства, снизив риски;
  • Договор строительного подряда. Если инвестор располагает необходимыми средствами, он может вложить их в собственный проект, заключив договор подряда со строительной компанией. После завершения работ можно будет продать объект либо сдать его в долгосрочную аренду. Однако этот способ требует учёта многих обстоятельств: от выбора земельного участка под строительство и разработки проектной документации до контроля за реализацией инвестиционного проекта в процессе строительства.
  • Инвестиционный договор. Гражданский кодекс прямо не предусматривает такой формы, но и не запрещает её. Компания, привлекающая денежные средства, занимается строительством и продажей недвижимости, а доход инвестору выплачивает, когда закончит строительство и получит прибыль. Инвестор вкладывает деньги в определённый объект, не получая при этом тех гарантий, которые даёт оформление долевого участия. Заключение такого договора требует качественной юридической поддержки, так как сопряжено с высоким уровнем риска.

Вкладывать деньги в строящиеся коммерческие здания можно за счёт своих или заёмных средств. В последнем случае риски увеличиваются многократно, а уровень доходности инвестиций снижается из-за платежей за обслуживание долга. Без консультации профессионалов и тщательного расчёта такие схемы лучше не использовать.

Коллективное инвестирование

Способы коллективного инвестирования подразумевают объединение средств нескольких инвесторов и получение каждым из них пропорциональной доли в общем имуществе. В строительстве это могут быть:
  • строительные кооперативы,
  • краудфандинг,
  • паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Кооперативы в основном существуют в сфере строительства жилья. Они часто образуются как добровольные объединения дольщиков в случае банкротства организации-застройщика. Если говорить о коммерческой недвижимости, такая форма иногда применяется при строительстве гаражей (гаражно-строительные кооперативы), но распространения в инвестиционных целях она не получила.

Краудфандинговые платформы занимаются привлечением средств инвесторов для бизнеса. В странах Европы и США существуют крупные площадки, через которые частные лица вкладывают средства в разные инструменты, в том числе в недвижимость. Однако в нашей стране краудфандинг – инструмент преимущественно для привлечения средств в стартапы, для целей инвестиций в недвижимое имущество его широко не используют.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это имущественный комплекс, принадлежащий на правах общей долевой собственности пайщикам фонда. В состав ПИФ могут входить активы, предусмотренные правилами доверительного управления: любое движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги и даже исключительные права на интеллектуальную собственность. Управляет ПИФ управляющая компания – юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России. Это может быть акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. УК получает плату за услуги и отвечает перед пайщиками своим имуществом.

Фонды, состоящие из недвижимого имущества, чаще бывают закрытыми и создаются на длительный срок, что связано с характером инвестиций. Владелец пая приобретает право получать доход от недвижимого имущества, входящего в их состав. Доходность паёв во многом зависит от действий управляющей компании, поскольку она принимает инвестиционные решения в отношении имущества фонда. Поэтому при выборе компании имеет смысл изучить результаты её работы, ознакомиться с отчётностью и отзывами клиентов. Полезную информацию о деятельности УК, документацию и данные об органах управления обычно можно найти на сайте компании. Проверить УК (например, на предмет наличия у нее лицензии) можно на сайте ЦБ РФ.

Надёжная управляющая компания:
  • способна эффективно управлять имуществом ПИФ в любых экономических условиях, имеет опыт преодоления кризисов;
  • предлагает управление активами «под ключ» то есть ведёт самостоятельно все процессы, от разработки стратегии до операционного управления;
  • управляет активами в разных секторах, может представить примеры успешных кейсов;
  • предлагает пайщикам прозрачные условия сотрудничества, достоверные сведения о результатах управления и полученной доходности;
  • работает по международным стандартам, верифицирует отчётность.

Инвестиции в ПИФ недвижимости позволяют диверсифицировать риски и избавляют инвестора от необходимости лично управлять объектами. Ещё один плюс этого способа – низкий порог входа по сравнению с классической покупкой недвижимости.

Детали инвестиций в ПИФ прописаны в законе, что делает этот инструмент понятным и прозрачным для инвестора.

Почему стоит инвестировать в строительство недвижимости?

Более привычным для розничных инвесторов России является рынок жилья. На протяжении многих лет люди покупали квартиры на этапе строительства многоквартирного дома с целью дальнейшей продажи по более высокой цене после ввода дома в эксплуатацию. И такая стратегия действительно работала. Например, в 2015 году у покупателей была возможность приобрести однокомнатную квартиру на стадии котлована и за короткий срок заработать на ней в среднем 25% к сумме вложений. А чтобы купить квартиру на раннем этапе строительного цикла в ипотеку, достаточно было накопленных средств в размере первоначального взноса. Такая стратегия была доступна достаточно большому кругу лиц.

Однако сегодня ситуация на рынке недвижимости изменилась, и старая схема перестала работать.

В 2019 году, после внесения изменений в отраслевой закон, обязательным условием для строительства дома на условиях долевого участия стало открытие эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков «замораживаются» до окончания строительства. Это снизило риски, но привело к удорожанию строительства, так как застройщики вынуждены использовать денежные средства банков в рамках проектного финансирования.

Серьёзное влияние на рынок жилой недвижимости оказало и введение льготных ипотечных программ, которые предусматривали выдачу кредитов на выгодных условиях для покупки квартир в новостройках. Они уменьшили разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке жилья, в результате чего продажа готовой квартиры в новостройке перестала приносить сколь-нибудь ощутимый доход. При этом сдача купленных квартир в долгосрочную аренду не решает проблему. Доходность такой аренды, даже в домах бизнес-класса, сопоставима с уровнем инфляции, то есть в лучшем случае это помогает сохранить капитал.

С 2023 года строительная отрасль стала ощущать влияние экономических санкций, которые повлекли рост цен на материалы и оборудование. Это также сказалось на себестоимости строительства. Тенденция сохраняется и в текущем году, сейчас на неё дополнительно влияет высокая ключевая ставка ЦБ РФ. До конца года хороших новостей здесь не предвидится.

Перспективные варианты в секторе жилой недвижимости можно купить на этапе закрытых продаж (через брокеров или дочерние компании застройщика), но эта схема применяется в основном при продаже элитного жилья.

Сейчас возрастает интерес к строительству загородной недвижимости, так как всё больше семей хотят жить вдали от городского шума или арендовать дом на выходные. Но для инвестиций в такие проекты нужно разбираться в особенностях загородного строительства, поэтому способ подходит не каждому.

Удорожание строительства затронуло и коммерческую недвижимость, но в этой сфере многое зависит от конкретного проекта, времени входа в него и стратегии инвестора. Например, если приобрести офис в деловом центре в самом начале строительства по договору купли-продажи будущей вещи, прирост его цены к завершению работ может составить до 50% на вложенный капитал. Кроме того, в некоторых секторах сохраняется дефицит вакантных площадей, что поддерживает высокие цены и ставки аренды. К примеру, уровень вакансии в складской недвижимости остаётся на уровне 1-2% уже несколько лет.

Коммерческая недвижимость приносит более высокую рентную доходность, чем жилая. Например, в первом полугодии 2024 года в Москве от сдачи коммерческих помещений в аренду можно было получить 10-12% годовых (в зависимости от сегмента) при региональном показателе инфляции 4,9%. Сходная картина наблюдается и в регионах.

Сектора коммерческой недвижимости



Недвижимость считается одним из самых защищённых видов активов и хорошим способом диверсификации портфеля. Однако при вложении денег в коммерческие объекты важно учитывать специфику сегмента, к которому он относится. Традиционной популярностью в России пользуются офисные и торговые помещения. Возрос интерес инвесторов и к складским площадям, устойчивый спрос на которые сохраняется даже в кризисный период.

Сфера инвестиций в недвижимость постоянно расширяется. К числу относительно новых объектов для инвестиций относятся медицинская и инфраструктурная недвижимость. Последняя включает, например, data-центры для хранения и обработки данных.

Коммерческая недвижимость предназначена, в первую очередь, для ведения бизнеса. Поэтому спрос на неё может изменяться в зависимости от состояния экономики, качества жизни населения, а также внешних факторов, в том числе политических. Есть несколько видов активов, вложения в которые имеют оптимальное сочетание риска и доходности, из-за чего они всегда интересны инвесторам.

Склады и производственные помещения


Этот сегмент называют ещё индустриальной недвижимостью, так как он включает промышленные здания, в которых расположены:
  • склады,
  • логистические центры для хранения, сортировки, распределения товаров,
  • заводы, другие производственные объекты.

Производственно-складские помещения используют производители, ретейлеры, транспортные компании, поэтому это очень востребованный вид актива. В последнее время в этом сегменте появляются предложения, рассчитанные и на другие категории арендаторов: например, мини-склады для физических лиц и малого бизнеса.

Важная характеристика объектов индустриальной недвижимости – транспортная доступность. При инвестировании в строящиеся здания хорошо выбирать те, которые возводятся под конкретного будущего арендатора, в соответствии с его требованиями (формат built-to-suit). Этот вариант гарантирует получение первого дохода сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

Торговая недвижимость


Разновидность коммерческой недвижимости для продажи товаров или услуг. К ней относятся торговые центры, организации общественного питания и торговые помещения на первых этажах зданий (формат street retail).

Залог прибыльности торговых объектов – высокая проходимость, которая сильно зависит от расположения, окружающей инфраструктуры, близости общественных пространств.

Небольшие торговые точки обычно размещают вблизи пешеходных зон с активным трафиком или в жилых районах. В туристических зонах это, в основном, кафе, рестораны, магазины с непродовольственными товарами. В жилых микрорайонах наибольшим спросом пользуются универсальные и продуктовые магазины, аптеки, различные службы быта.

Для крупных торгово-развлекательных центров важна транспортная доступность (линии общественного транспорта, удобная парковка для частных автомобилей) и сбалансированный список арендаторов (tenant mix), среди которых должны быть и торговые точки, и разнообразный фуд-корт, и развлекательные площадки (кинотеатр, детские комнаты и т.д.).

При инвестировании в строительство объекта под конкретные цели важно учитывать, насколько он по своим характеристикам подходит для будущего бизнеса. Например, для ресторана или кафе важна качественная система вентиляции, для крупного сетевого магазина – удобная зона разгрузки товара. Если необходимые условия проектом не предусмотрены, будущем это может затруднить поиск арендаторов и снизить доходность вложений.

Меньшие по размеру торговые объекты более устойчивы к неблагоприятным внешним факторам, но и их инвестиционный потенциал уступает большим торговым центрам. Последние могут терять арендаторов и частично простаивать в сложные экономические периоды, однако при восстановлении экономики имеют хорошие перспективы роста текущей доходности.

Офисная недвижимость


Этот вид коммерческой недвижимости используют для размещения офисов компаний. Офисные помещения располагаются в деловых или торговых центрах, отдельно стоящих зданиях и даже в нежилых помещениях на первых этажах жилых комплексов. Кроме удачного расположения, для объектов этого сегмента важна площадь помещения, возможность его трансформации под нужды арендаторов.

Прибыльная модель для инвестора – вложение в строительство бизнес-центра для последующей сдачи помещений в долгосрочную аренду.

Гостиничная недвижимость (отели, хостелы)


Это любые помещения для временного проживания: от традиционных отелей до хостелов и других способов размещения посетителей.

Инвестиции в гостиничную недвижимость могут быть прибыльными, особенно в регионах с развитой сферой туризма, курортами и популярными достопримечательностями. Однако этот сегмент не очень популярен среди инвесторов в связи с длительными (по сравнению с другой коммерческой недвижимостью) сроками окупаемости и высокими рисками, связанными с форс-мажорными обстоятельствами.

Кроме того, в регионах с постоянным туристическим потоком конкуренцию гостиницам составляет краткосрочная аренда частного жилья.

Стратегии инвестирования




Вкладывая средства в коммерческую недвижимость, инвестор может получить доходность двух видов:
  • текущую доходность от арендных платежей;
  • прибыль за счёт роста стоимости актива при его продаже.

Выбор стратегии должен учитывать готовность инвестора к риску, планируемый горизонт инвестирования и его цели.


Существуют три базовые инвестиционные стратегии:
  • приобретение объекта с арендным потоком с целью получения дохода от аренды (СORE),
  • покупка объекта под реконструкцию или реконцепцию (Value Added),
  • вложение в девелоперский проект (Opportunistic).

В зависимости от объекта, стратегии инвестирования и используемых инструментов, возможно получение одного или обоих видов доходности, а также их разное сочетание.

Покупка/продажа


Когда инвестор вкладывает деньги в коммерческую недвижимость, рассчитывая получить прибыль от его продажи, хороший выбор – стратегия Value Added. Она несёт средний уровень риска, а прибыль инвестора формируется за счёт обоих видов доходности. Он сразу получает базовый доход от арендаторов, а в будущем – прибыль от роста стоимости актива в результате проведённых мероприятий по увеличению его инвестиционной привлекательности.

Покупка для сдачи в аренду


Инвестору, нацеленному на минимальный риск и получение регулярного дохода, лучше подойдёт стратегия СORE – купить помещение и сдавать его в аренду. Стабильный доход с момента начала инвестирования будет приносить готовый объект с долгосрочными арендаторами из числа крупных компаний. Однако рост стоимости такого актива, вероятнее всего, будет в пределах рынка, и рассчитывать на серьёзный доход в случае его продажи инвестору не стоит. Кроме того, объектом нужно управлять, поддерживая его в надлежащем состоянии и учитывая интересы каждого отдельного арендатора. Этим может заниматься специально созданная команда под руководством коммерческого директора объекта либо управляющая компания по договору доверительного управления.

Инвестиции в строительство


Opportunistic – инвестиционная стратегия с самым высоким риском, но и потенциальная доходность здесь самая высокая. Инвестиции в строящийся объект, особенно на раннем этапе строительства, способны принести прибыль в размере 30-60% от вложенных средств. Однако в течение срока строительства генерировать прибыль такой актив, естественно, не будет.

Как рассчитать доходность от инвестиций?


Доходность инвестиций рассчитывается как соотношение полученной прибыли и суммы вложений.

Инвестиции в недвижимость рассчитаны на долгосрочную перспективу, средний срок их окупаемости составляет 7-15 лет, в зависимости от объекта и выбранной стратегии.


Годовая доходность от арендных платежей рассчитывается по формуле:
В случае продажи имущества, купленного с инвестиционными целями, доходность рассчитывается по формуле:
Д = Ап / Со х 100 %, где
Д = ((Ц1 / Ц2) – 1) х 100 %, где
Д – доходность в процентах годовых,
Ап – годовая арендная плата в рублях,
Со – стоимость объекта недвижимости
в рублях.
Д – доходность в процентах годовых,
Ц1 – цена продажи имущества в рублях,
Ц2 – цена покупки имущества в рублях.


В обеих формулах в качестве расходов учтены только деньги, которые собственник потратил на покупку квартиры или нежилого помещения. Они не включают издержки за период владения объектом (налоги, текущие расходы, период простоя и т. д.). Если такие расходы имели место, их необходимо учесть в расчёте, вычтя из суммы годовой арендной платы или из цены продажи. Если же речь идёт об имуществе, полученном по безвозмездной сделке (например, в порядке наследования или по договору дарения), в знаменателе дроби будет только сумма сопутствующих расходов.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости являются – высокорисковый вариант вложения свободных средств. При правильном определении объекта, момента входа и стратегии можно получить высокую доходность, а при негативном стечении обстоятельств – потерять капитал. Поэтому оптимальный способ инвестировать в коммерческую недвижимость и особенно в девелоперские проекты – приобрести паи ЗПИФ недвижимости, доверив решение стратегических, тактических и оперативных вопросов надёжной управляющей компании.
30 авг. 2023
Доверительное управление паевым инвестиционным фондом
Доверительное управление паевым инвестиционным фондом
Фонды
Фонды
Управление
Управление
Основы
Основы
Доходность инвестиций в недвижимость
Доходность инвестиций в недвижимость
Инвестиции
Инвестиции
Риски
Риски
Доходность
Доходность
ИНТЕРЕСУЕТЕСЬ ИНВЕСТИЦИЯМИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЭКСПЕРТАМИ