Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – широкое понятие. К ней относятся помещения разного целевого назначения: складские, торговые площади, офисы, здания гостиничного бизнеса и другие. Для вложений важно выбрать ликвидный объект, который будет интересен арендаторам и в перспективе может вырасти в цене.

Чтобы приобрести коммерческое помещение в личную собственность, нужен серьёзный капитал. Покупка даже не самого ликвидного объекта в небольшом городе обойдётся инвестору в несколько десятков миллионов рублей и больше. А цена качественной недвижимости в российских городах-миллионниках может измеряться сотнями миллионов.

В Москве разброс цен наиболее значительный, а стоимость объектов институционального качества может превышать миллиард рублей. По состоянию на декабрь 2022 года средняя цена квадратного метра коммерческой площади в зависимости от её назначения составляет от 100 тысяч (производственные помещения) до полумиллиона (торговые объекты) рублей. Однако Москва остаётся лидером по инвестициям в коммерческую недвижимость. Например, в 2021 году на долю столицы пришлось более 70% от общего объёма инвестиций в России.

Цена объекта складывается из нескольких составляющих:

• расположение,
• транспортная доступность,
• площадь и другие особенности помещения.

Для каждого сегмента коммерческой недвижимости определяющими будут разные факторы. Например, для производственно-складских площадей важно расположение поблизости транспортных узлов, для объектов гостиничного бизнеса – мест, привлекающих туристов. Точки розничной торговли интересуют арендаторов, если они расположены в местах с активным трафиком. Для офисов важен класс бизнес-центра, его близость к центрам деловой активности.

На окончательную цену покупки влияет также участие посредников и степень готовности объекта. Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости при меньших расходах, как правило, дают возможность потенциально получить более высокую доходность за счёт роста цены объекта после ввода в эксплуатацию.

Стать владельцем доходного коммерческого объекта недвижимости, не имея достаточно средств для покупки помещения в личную собственность, можно при помощи коллективных инвестиций. Например, чтобы стать пайщиком ПИФ недвижимости, неквалифицированному инвестору достаточно капитала в 1-2 млн рублей (минимальная сумма зависит от условий ПИФ).

Основная цель покупки инвестором коммерческой недвижимости – извлечение прибыли. Если стратегия включает регулярные поступления за счёт арендной платы, становится важным наличие надёжных арендаторов. Простаивающий объект не приносит прибыли и влечёт расходы на его содержание.

Надёжный арендатор – стабильная платёжеспособная компания, из сектора крупного или среднего бизнеса, занимающая уверенные позиции на рынке. Такие контрагенты обычно ориентированы на заключение долгосрочных контрактов и не нарушают сроки платежей. Для торговых площадей это сетевые ретейлеры, для складов – крупные производители, маркетплейсы, транспортные компании.

Инвестируя в строительство, поиск арендатора можно начинать ещё до ввода объекта в эксплуатацию. Такая практика позволяет сразу оборудовать объект под конкретного арендатора и избежать простоя после окончания строительства.

Получить хорошего арендатора можно несколькими способами:

• размещая объявления на специальных ресурсах или при участии посредников;
• приобрести готовый арендный бизнес (только для готовых объектов);
• передать объект недвижимости в доверительное управление.

Последний вариант подходит тем, кто хочет регулярно получать доход, не вникая в вопросы управления недвижимостью. Управляющая компания сама подбирает арендаторов и взаимодействует с ними по текущим вопросам. Однако эти услуги платные.

Инвестировать в покупку коммерческих объектов можно отдельно или совместно с другими инвесторами. Выбор способа зависит, в первую очередь, от финансовых возможностей инвестора.

Однако это не единственный критерий. Коллективные инвестиции при верном подходе могут быть менее рискованными и более выгодными.

Инвестировать в строительство недвижимости без участия других лиц можно при помощи одного из следующих механизмов:

• долевое участие в строительстве. Этот способ самый безопасный, поскольку сфера долевого строительства подробно регламентирована законодательством, а договор с застройщиком подлежит государственной регистрации;
• переуступка права требования по договору долевого участия. Суть состоит в том, что инвестор до окончания строительства объекта выкупает у дольщика право требования к застройщику. После сдачи объекта он становится собственником. Плюс этого способа в том, что купить у третьего лица долю можно даже на завершающей стадии строительства, снизив риски;
• инвестиционный договор. Гражданский кодекс прямо не предусматривает такой формы, но и не запрещает её. В данном случае инвестор вкладывает деньги в строительство объекта, не получая при этом тех гарантий, которые даёт оформление долевого участия в строительстве. Заключение такого договора требует качественной юридической поддержки, так как сопряжено с высокими рисками для инвестора.

Вкладывать деньги в строящиеся коммерческие здания можно за счёт своих или кредитных средств. В последнем случае риски увеличиваются многократно, а доходность инвестиций снижается из-за платежей за обслуживание долга. Без консультации профессионалов и тщательного расчёта такие схемы лучше не использовать.

Способы коллективного инвестирования подразумевают объединение средств нескольких инвесторов и получение каждым из них пропорциональной доли в общем имуществе. В строительстве это могут быть:

• строительные кооперативы,
• краудфандинг,
• паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Кооперативы в основном существуют в сфере жилищного строительства. Они часто образуются как добровольные объединения дольщиков в случае банкротства организации-застройщика. Если говорить о коммерческой недвижимости, такая форма иногда применяется при строительстве гаражей (гаражно-строительные кооперативы), но распространения в инвестиционных целях она не получила.

Краудфандинговые платформы занимаются привлечением средств инвесторов для бизнеса. В странах Европы и США существуют крупные площадки, через которые можно инвестировать и в недвижимость. Однако в нашей стране краудфандинг – инструмент преимущественно для привлечения средств в стартапы, для целей инвестиций в недвижимое имущество его широко не используют.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это имущественный комплекс, принадлежащий на праве общей долевой собственности пайщикам фонда. В состав ПИФ может входить недвижимое имущество или другие активы. Управляет ПИФ управляющая компания, которая получает плату за услуги и отвечает перед пайщиками своим имуществом.

Фонды, состоящие из недвижимого имущества, чаще бывают закрытыми и создаются на длительный срок, что связано с характером инвестиций. Владелец пая приобретает право получать доход от недвижимого имущества, входящего в их состав. Доходность паёв во многом зависит от действий управляющей компании, поскольку она принимает инвестиционные решения в отношении имущества фонда. Поэтому к выбору компании важно подойти вдумчиво, изучив результаты её работы.

Надёжная управляющая компания:

• способна эффективно управлять имуществом ПИФ в любых экономических условиях, имеет опыт преодоления кризисов;
• предлагает управление активами «под ключ» то есть ведёт самостоятельно все процессы, от разработки стратегии до операционного управления;
• управляет активами в разных секторах, может представить примеры успешных кейсов;
• предлагает пайщикам прозрачные условия сотрудничества, достоверные сведения о результатах управления и полученной доходности;
• работает по международным стандартам, верифицирует отчётность.

Инвестиции в ПИФ недвижимости позволяют диверсифицировать риски и избавляют инвестора от необходимости лично управлять объектами. Ещё один плюс этого способа – низкий порог входа по сравнению с классической покупкой недвижимости.

Детали инвестиций в ПИФ прописаны в законе, что делает этот инструмент понятным и прозрачным для инвестора.

Недвижимость считается одним из самых защищённых видов активов и хорошим способом диверсификации портфеля. Однако при вложении денег в коммерческие объекты важно учитывать специфику сегмента, к которому он относится. Традиционной популярностью в России пользуются офисные и торговые помещения. Возрос интерес инвесторов и к складским площадям, устойчивый спрос на которые сохраняется даже в кризисный период.

Сфера инвестиций в недвижимость постоянно расширяется. К числу относительно новых объектов для инвестиций относятся медицинская и инфраструктурная недвижимость. Последняя включает, например, data-центры для хранения и обработки данных.

Коммерческая недвижимость предназначена, в первую очередь, для ведения бизнеса. Поэтому спрос на неё может изменяться в зависимости от состояния экономики и других внешних факторов, в том числе политических. Есть несколько видов активов, вложения в которые имеют оптимальное сочетание риска и доходности, из-за чего они всегда интересны инвесторам.

Этот сегмент называют ещё индустриальной недвижимостью, так как он включает промышленные здания, в которых расположены:

• склады,
• логистические центры для хранения, сортировки, распределения товаров,
• заводы, другие производственные объекты.

Производственно-складские помещения используют производители, ретейлеры, транспортные компании, поэтому это очень востребованный вид актива. В последнее время в этом сегменте появляются предложения, рассчитанные и на другие категории арендаторов: например, мини-склады для физических лиц и малого бизнеса.

Важная характеристика объектов индустриальной недвижимости – транспортная доступность. При инвестировании в строящиеся здания хорошо выбирать те, которые возводятся под конкретного будущего арендатора, в соответствии с его требованиями (формат built-to-suit). Этот вариант гарантирует получение первого дохода сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

Разновидность коммерческой недвижимости для продажи товаров или услуг. К ней относятся торговые центры, организации общественного питания и торговые помещения на первых этажах зданий (формат street retail).

Залог прибыльности торговых объектов – высокая проходимость, которая сильно зависит от расположения, окружающей инфраструктуры, близости общественных пространств.

Небольшие торговые точки обычно размещают вблизи пешеходных зон с активным трафиком или в жилых районах. В туристических зонах это, в основном, кафе, рестораны, магазины с непродовольственными товарами. В жилых микрорайонах наибольшим спросом пользуются продовольственные и универсальные магазины, аптеки.

Для крупных торгово-развлекательных центров важна транспортная доступность (линии общественного транспорта, удобная парковка для частных автомобилей) и сбалансированный список арендаторов (tenant mix), среди которых должны быть и торговые точки, и разнообразный фуд-корт, и развлекательные площадки (кинотеатр, детские комнаты и т.д.).

При инвестировании в строительство объекта под конкретные цели важно учитывать, насколько он по своим характеристикам подходит для будущего бизнеса. Например, для ресторана или кафе важна качественная система вентиляции, для крупного сетевого магазина – удобная зона разгрузки товара. Если необходимые условия проектом не предусмотрены, будущем это может затруднить поиск арендаторов и снизить доходность вложений.

Меньшие по размеру торговые объекты более устойчивы к неблагоприятным внешним факторам, но и их инвестиционный потенциал уступает большим торговым центрам. Последние могут терять арендаторов и частично простаивать в сложные экономические периоды, однако при восстановлении экономики имеют хорошие перспективы роста текущей доходности.

Этот вид коммерческой недвижимости используют для размещения офисов компаний. Они могут располагаться в зданиях торговых центров, отдельно стоящих зданиях, в бизнес-центрах и даже в нежилых помещениях на первых этажах жилых домов. Кроме удачного расположения, для объектов этого сегмента важна площадь помещения, возможность его трансформации под нужды арендаторов.

Прибыльная модель для инвестора – вложение в строительство бизнес-центра для последующей сдачи помещений в долгосрочную аренду.

Это любые помещения для временного проживания: от традиционных отелей до хостелов и других способов размещения посетителей.

Инвестиции в гостиничную недвижимость могут быть прибыльными, особенно в регионах с развитой сферой туризма, курортами и популярными достопримечательностями. Однако этот сегмент не очень популярен среди инвесторов в связи с длительными (по сравнению с другой коммерческой недвижимостью) сроками окупаемости и высокими рисками, связанными с форс-мажорными обстоятельствами.

Кроме того, в регионах с постоянным туристическим потоком конкуренцию гостиницам составляет краткосрочная аренда частного жилья.

Вкладывая средства в коммерческую недвижимость, инвестор может получить доходность двух видов:

• текущую доходность от арендных платежей;
• прибыль за счёт роста стоимости актива при его продаже.

Выбор стратегии должен учитывать готовность инвестора к риску, планируемый горизонт инвестирования и его цели.

В зависимости от объекта, стратегии инвестирования и используемых инструментов, возможно получение одного или обоих видов доходности, а также их разное сочетание.

Когда инвестор вкладывает деньги в коммерческую недвижимость, рассчитывая получить прибыль от его продажи, хороший выбор – стратегия Value Added. Она несёт средний уровень риска, а прибыль инвестора формируется за счёт обоих видов доходности. Он сразу получает базовый доход от арендаторов, а в будущем – прибыль от роста стоимости актива в результате проведённых мероприятий по увеличению его инвестиционной привлекательности.

Инвестору, нацеленному на минимальный риск и получение регулярного дохода, лучше подойдёт стратегия СORE – купить помещение и сдавать его в аренду. Стабильный поток арендных платежей будет приносить готовый объект с долгосрочными арендаторами из числа крупных компаний. Однако рост стоимости такого актива, вероятнее всего, будет в пределах рынка, и рассчитывать на серьёзный доход в случае его продажи инвестору не стоит.

Opportunistic – инвестиционная стратегия с самым высоким риском, но и потенциальная доходность здесь самая высокая. Инвестиции в строящийся объект, особенно на ранней стадии строительства, способны принести прибыль в размере 30-60% от вложенных средств. Однако в течение срока строительства генерировать прибыль такой актив, естественно, не будет.

Доходность инвестиций рассчитывается как соотношение полученной прибыли и суммы вложений.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – долгосрочный проект, средний срок их окупаемости составляет 7-15 лет, в зависимости от объекта и выбранной стратегии. Доходность таких вложений обычно рассчитывается в процентах годовых.

Оба эти расчёта не включают издержки за период владения объектом (налоги, текущие расходы, период простоя и т. д.). Если такие расходы имели место, их необходимо учесть в расчёте, вычтя из суммы годовой арендной платы или из цены продажи.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости – высокорисковый вариант вложения свободных средств. При правильном определении объекта, момента входа и стратегии можно получить высокую доходность, а при негативном стечении обстоятельств – потерять капитал. Поэтому оптимальный способ инвестировать в коммерческую недвижимость и особенно в девелоперские проекты – приобрести паи ЗПИФ недвижимости, доверив решение стратегических, тактических и оперативных вопросов надёжной управляющей компании.