Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – широкое понятие. К ней относятся помещения разного целевого назначения: складские, торговые площади, офисы, здания гостиничного бизнеса и другие. Для вложений важно выбрать ликвидный объект, который будет интересен арендаторам и в перспективе может вырасти в цене.

Высокая стоимость недвижимости – ключевой фактор, снижающий доступность этого инструмента для частных инвесторов. Чтобы приобрести коммерческое помещение в личную собственность, нужен серьёзный капитал. Покупка даже не самого ликвидного актива в небольшом городе России чаще всего обойдётся инвестору в несколько десятков миллионов рублей. А цена качественной недвижимости в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, других городах-миллионниках может измеряться сотнями миллионов.

Покупка даже не самого ликвидного объекта в небольшом городе обойдётся инвестору в несколько десятков миллионов рублей и больше. А цена качественной недвижимости в российских городах-миллионниках может измеряться сотнями миллионов.

В Москве разброс цен наиболее значительный, а стоимость объектов институционального качества может превышать миллиард рублей. По состоянию на декабрь 2022 года средняя цена квадратного метра коммерческой площади в зависимости от её назначения составляет от 100 тысяч (производственные помещения) до полумиллиона (торговые объекты) рублей. Однако Москва остаётся лидером по инвестициям в коммерческую недвижимость. Например, в первом полугодии текущего года на долю столицы пришлось более 70% от общего объёма инвестиций в России.

Цена объекта складывается из нескольких составляющих:

• расположение,
• транспортная доступность,
• площадь и другие особенности помещения.

Для каждого сегмента коммерческой недвижимости определяющими будут разные факторы. Например, для производственно-складских площадей важно расположение поблизости транспортных узлов, для объектов гостиничного бизнеса – мест, привлекающих туристов. Точки розничной торговли интересуют арендаторов, если они расположены в местах с активным трафиком. Для офисов важен класс бизнес-центра, его близость к центрам деловой активности.

На окончательную цену покупки влияет также участие посредников и степень готовности объекта. Инвестиции в строительство при меньших расходах, как правило, дают возможность потенциально получить более высокую доходность за счёт роста цены объекта после ввода в эксплуатацию.

Стать владельцем доходного коммерческого объекта недвижимости, не имея достаточно средств для покупки помещения в личную собственность, можно при помощи коллективных инвестиций. Например, чтобы стать пайщиком ПИФ недвижимости, неквалифицированному инвестору достаточно капитала в 1-2 млн рублей (минимальная сумма зависит от условий ПИФ).

Какие есть возможности у инвестора с ограниченным размером капитала? Например, стать пайщиком ЗПИФ недвижимости. На бирже стоимость паев некоторых фондов начинается от нескольких сотен рублей, такие паи доступны даже неквалифицированным инвесторам.

Основная цель покупки инвестиционной недвижимости – извлечение прибыли. Если стратегия включает регулярные поступления за счёт арендной платы, становится важным наличие надёжных арендаторов. Простаивающий объект не приносит прибыли и влечёт расходы на его содержание.

Надёжный арендатор – стабильная платёжеспособная компания, из сектора крупного или среднего бизнеса, занимающая уверенные позиции на рынке. Такие контрагенты обычно ориентированы на заключение долгосрочных контрактов и не нарушают сроки платежей. Для торговых площадей это сетевые ретейлеры, для складов – крупные производители, маркетплейсы, транспортные компании.

Инвестируя в строительство, поиск арендатора можно начинать ещё до ввода объекта в эксплуатацию. Такая практика позволяет сразу оборудовать объект под конкретного арендатора и избежать простоя после окончания строительства.

Получить хорошего арендатора можно несколькими способами:

• размещая объявления на специальных ресурсах или при участии посредников;
• приобрести действующий арендный бизнес (только для готовых объектов),
• передать объект в доверительное управление.

Последний вариант подходит тем, кто хочет регулярно получать доход, не вникая в вопросы управления недвижимостью. Управляющая компания сама подбирает арендаторов и взаимодействует с ними по текущим вопросам. Однако эти услуги платные.

Инвестировать в покупку коммерческих объектов можно отдельно или совместно с другими инвесторами. Выбор способа зависит, в первую очередь, от финансовых возможностей инвестора.

Однако это не единственный критерий. Коллективные инвестиции при верном подходе могут быть менее рискованными и более выгодными.

Инвестировать в строительство недвижимости без участия других лиц можно при помощи одного из следующих механизмов:

• Договор участия в долевом строительстве. Этот способ самый безопасный, поскольку сфера долевого строительства подробно регламентирована законодательством, а договор подлежит государственной регистрации. Чтобы снизить риски контрагента, обязательно нужно выбирать надёжного застройщика. Важно оценить репутацию компании, опыт работы (количество уже построенных домов и коммерческих объектов, качество строительства), проверить её членство в саморегулируемой организации.
• Переуступка права требования по договору долевого участия. Суть состоит в том, что инвестор до окончания строительства объекта выкупает у дольщика право требования к застройщику. После сдачи объекта он становится собственником. Плюс этого способа в том, что купить у третьего лица долю можно даже на завершающей стадии строительства, снизив риски;
• Договор строительного подряда. Если инвестор располагает необходимыми средствами, он может вложить их в собственный проект, заключив договор подряда со строительной компанией. После завершения работ можно будет продать объект либо сдать его в долгосрочную аренду. Однако этот способ требует учёта многих обстоятельств: от выбора земельного участка под строительство и разработки проектной документации до контроля за реализацией инвестиционного проекта в процессе строительства.
• Инвестиционный договор. Гражданский кодекс прямо не предусматривает такой формы, но и не запрещает её. Компания, привлекающая денежные средства, занимается строительством и продажей недвижимости, а доход инвестору выплачивает, когда закончит строительство и получит прибыль. Инвестор вкладывает деньги в определённый объект, не получая при этом тех гарантий, которые даёт оформление долевого участия. Заключение такого договора требует качественной юридической поддержки, так как сопряжено с высоким уровнем риска.

Вкладывать деньги в строящиеся коммерческие здания можно за счёт своих или заёмных средств. В последнем случае риски увеличиваются многократно, а уровень доходности инвестиций снижается из-за платежей за обслуживание долга. Без консультации профессионалов и тщательного расчёта такие схемы лучше не использовать.

Способы коллективного инвестирования подразумевают объединение средств нескольких инвесторов и получение каждым из них пропорциональной доли в общем имуществе. В строительстве это могут быть:

• строительные кооперативы,
• краудфандинг,
• паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Кооперативы в основном существуют в сфере строительства жилья. Они часто образуются как добровольные объединения дольщиков в случае банкротства организации-застройщика. Если говорить о коммерческой недвижимости, такая форма иногда применяется при строительстве гаражей (гаражно-строительные кооперативы), но распространения в инвестиционных целях она не получила.

Краудфандинговые платформы занимаются привлечением средств инвесторов для бизнеса. В странах Европы и США существуют крупные площадки, через которые частные лица вкладывают средства в разные инструменты, в том числе в недвижимость. Однако в нашей стране краудфандинг – инструмент преимущественно для привлечения средств в стартапы, для целей инвестиций в недвижимое имущество его широко не используют.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это имущественный комплекс, принадлежащий на правах общей долевой собственности пайщикам фонда. В состав ПИФ могут входить активы, предусмотренные правилами доверительного управления: любое движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги и даже исключительные права на интеллектуальную собственность. Управляет ПИФ управляющая компания – юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России. Это может быть акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. УК получает плату за услуги и отвечает перед пайщиками своим имуществом.

Фонды, состоящие из недвижимого имущества, чаще бывают закрытыми и создаются на длительный срок, что связано с характером инвестиций. Владелец пая приобретает право получать доход от недвижимого имущества, входящего в их состав. Доходность паёв во многом зависит от действий управляющей компании, поскольку она принимает инвестиционные решения в отношении имущества фонда. Поэтому при выборе компании имеет смысл изучить результаты её работы, ознакомиться с отчётностью и отзывами клиентов. Полезную информацию о деятельности УК, документацию и данные об органах управления обычно можно найти на сайте компании. Проверить УК (например, на предмет наличия у нее лицензии) можно на сайте ЦБ РФ.

Надёжная управляющая компания:

• способна эффективно управлять имуществом ПИФ в любых экономических условиях, имеет опыт преодоления кризисов;
• предлагает управление активами «под ключ» то есть ведёт самостоятельно все процессы, от разработки стратегии до операционного управления;
• управляет активами в разных секторах, может представить примеры успешных кейсов;
• предлагает пайщикам прозрачные условия сотрудничества, достоверные сведения о результатах управления и полученной доходности;
• работает по международным стандартам, верифицирует отчётность.

Инвестиции в ПИФ недвижимости позволяют диверсифицировать риски и избавляют инвестора от необходимости лично управлять объектами. Ещё один плюс этого способа – низкий порог входа по сравнению с классической покупкой недвижимости.

Детали инвестиций в ПИФ прописаны в законе, что делает этот инструмент понятным и прозрачным для инвестора.

Более привычным для розничных инвесторов России является рынок жилья. На протяжении многих лет люди покупали квартиры на этапе строительства многоквартирного дома с целью дальнейшей продажи по более высокой цене после ввода дома в эксплуатацию. И такая стратегия действительно работала. Например, в 2015 году у покупателей была возможность приобрести однокомнатную квартиру на стадии котлована и за короткий срок заработать на ней в среднем 25% к сумме вложений. А чтобы купить квартиру на раннем этапе строительного цикла в ипотеку, достаточно было накопленных средств в размере первоначального взноса. Такая стратегия была доступна достаточно большому кругу лиц.

Однако сегодня ситуация на рынке недвижимости изменилась, и старая схема перестала работать.

В 2019 году, после внесения изменений в отраслевой закон, обязательным условием для строительства дома на условиях долевого участия стало открытие эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков «замораживаются» до окончания строительства. Это снизило риски, но привело к удорожанию строительства, так как застройщики вынуждены использовать денежные средства банков в рамках проектного финансирования.

Серьёзное влияние на рынок жилой недвижимости оказало и введение льготных ипотечных программ, которые предусматривали выдачу кредитов на выгодных условиях для покупки квартир в новостройках. Они уменьшили разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке жилья, в результате чего продажа готовой квартиры в новостройке перестала приносить сколь-нибудь ощутимый доход. При этом сдача купленных квартир в долгосрочную аренду не решает проблему. Доходность такой аренды, даже в домах бизнес-класса, сопоставима с уровнем инфляции, то есть в лучшем случае это помогает сохранить капитал.

С 2023 года строительная отрасль стала ощущать влияние экономических санкций, которые повлекли рост цен на материалы и оборудование. Это также сказалось на себестоимости строительства. Тенденция сохраняется и в текущем году, сейчас на неё дополнительно влияет высокая ключевая ставка ЦБ РФ. До конца года хороших новостей здесь не предвидится.

Перспективные варианты в секторе жилой недвижимости можно купить на этапе закрытых продаж (через брокеров или дочерние компании застройщика), но эта схема применяется в основном при продаже элитного жилья.

Сейчас возрастает интерес к строительству загородной недвижимости, так как всё больше семей хотят жить вдали от городского шума или арендовать дом на выходные. Но для инвестиций в такие проекты нужно разбираться в особенностях загородного строительства, поэтому способ подходит не каждому.

Удорожание строительства затронуло и коммерческую недвижимость, но в этой сфере многое зависит от конкретного проекта, времени входа в него и стратегии инвестора. Например, если приобрести офис в деловом центре в самом начале строительства по договору купли-продажи будущей вещи, прирост его цены к завершению работ может составить до 50% на вложенный капитал. Кроме того, в некоторых секторах сохраняется дефицит вакантных площадей, что поддерживает высокие цены и ставки аренды. К примеру, уровень вакансии в складской недвижимости остаётся на уровне 1-2% уже несколько лет.

Коммерческая недвижимость приносит более высокую рентную доходность, чем жилая. Например, в первом полугодии 2024 года в Москве от сдачи коммерческих помещений в аренду можно было получить 10-12% годовых (в зависимости от сегмента) при региональном показателе инфляции 4,9%. Сходная картина наблюдается и в регионах.

Недвижимость считается одним из самых защищённых видов активов и хорошим способом диверсификации портфеля. Однако при вложении денег в коммерческие объекты важно учитывать специфику сегмента, к которому он относится. Традиционной популярностью в России пользуются офисные и торговые помещения. Возрос интерес инвесторов и к складским площадям, устойчивый спрос на которые сохраняется даже в кризисный период.

Сфера инвестиций в недвижимость постоянно расширяется. К числу относительно новых объектов для инвестиций относятся медицинская и инфраструктурная недвижимость. Последняя включает, например, data-центры для хранения и обработки данных.

Коммерческая недвижимость предназначена, в первую очередь, для ведения бизнеса. Поэтому спрос на неё может изменяться в зависимости от состояния экономики, качества жизни населения, а также внешних факторов, в том числе политических. Есть несколько видов активов, вложения в которые имеют оптимальное сочетание риска и доходности, из-за чего они всегда интересны инвесторам.

Этот сегмент называют ещё индустриальной недвижимостью, так как он включает промышленные здания, в которых расположены:

• склады,
• логистические центры для хранения, сортировки, распределения товаров,
• заводы, другие производственные объекты.

Производственно-складские помещения используют производители, ретейлеры, транспортные компании, поэтому это очень востребованный вид актива. В последнее время в этом сегменте появляются предложения, рассчитанные и на другие категории арендаторов: например, мини-склады для физических лиц и малого бизнеса.

Важная характеристика объектов индустриальной недвижимости – транспортная доступность. При инвестировании в строящиеся здания хорошо выбирать те, которые возводятся под конкретного будущего арендатора, в соответствии с его требованиями (формат built-to-suit). Этот вариант гарантирует получение первого дохода сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

Разновидность коммерческой недвижимости для продажи товаров или услуг. К ней относятся торговые центры, организации общественного питания и торговые помещения на первых этажах зданий (формат street retail).

Залог прибыльности торговых объектов – высокая проходимость, которая сильно зависит от расположения, окружающей инфраструктуры, близости общественных пространств.

Небольшие торговые точки обычно размещают вблизи пешеходных зон с активным трафиком или в жилых районах. В туристических зонах это, в основном, кафе, рестораны, магазины с непродовольственными товарами. В жилых микрорайонах наибольшим спросом пользуются универсальные и продуктовые магазины, аптеки, различные службы быта.

Для крупных торгово-развлекательных центров важна транспортная доступность (линии общественного транспорта, удобная парковка для частных автомобилей) и сбалансированный список арендаторов (tenant mix), среди которых должны быть и торговые точки, и разнообразный фуд-корт, и развлекательные площадки (кинотеатр, детские комнаты и т.д.).

При инвестировании в строительство объекта под конкретные цели важно учитывать, насколько он по своим характеристикам подходит для будущего бизнеса. Например, для ресторана или кафе важна качественная система вентиляции, для крупного сетевого магазина – удобная зона разгрузки товара. Если необходимые условия проектом не предусмотрены, будущем это может затруднить поиск арендаторов и снизить доходность вложений.

Меньшие по размеру торговые объекты более устойчивы к неблагоприятным внешним факторам, но и их инвестиционный потенциал уступает большим торговым центрам. Последние могут терять арендаторов и частично простаивать в сложные экономические периоды, однако при восстановлении экономики имеют хорошие перспективы роста текущей доходности.

Этот вид коммерческой недвижимости используют для размещения офисов компаний. Офисные помещения располагаются в деловых или торговых центрах, отдельно стоящих зданиях и даже в нежилых помещениях на первых этажах жилых комплексов. Кроме удачного расположения, для объектов этого сегмента важна площадь помещения, возможность его трансформации под нужды арендаторов.

Прибыльная модель для инвестора – вложение в строительство бизнес-центра для последующей сдачи помещений в долгосрочную аренду.

Это любые помещения для временного проживания: от традиционных отелей до хостелов и других способов размещения посетителей.

Инвестиции в гостиничную недвижимость могут быть прибыльными, особенно в регионах с развитой сферой туризма, курортами и популярными достопримечательностями. Однако этот сегмент не очень популярен среди инвесторов в связи с длительными (по сравнению с другой коммерческой недвижимостью) сроками окупаемости и высокими рисками, связанными с форс-мажорными обстоятельствами.

Кроме того, в регионах с постоянным туристическим потоком конкуренцию гостиницам составляет краткосрочная аренда частного жилья.

Вкладывая средства в коммерческую недвижимость, инвестор может получить доходность двух видов:

• текущую доходность от арендных платежей;
• прибыль за счёт роста стоимости актива при его продаже.

Выбор стратегии должен учитывать готовность инвестора к риску, планируемый горизонт инвестирования и его цели.

В зависимости от объекта, стратегии инвестирования и используемых инструментов, возможно получение одного или обоих видов доходности, а также их разное сочетание.

Когда инвестор вкладывает деньги в коммерческую недвижимость, рассчитывая получить прибыль от его продажи, хороший выбор – стратегия Value Added. Она несёт средний уровень риска, а прибыль инвестора формируется за счёт обоих видов доходности. Он сразу получает базовый доход от арендаторов, а в будущем – прибыль от роста стоимости актива в результате проведённых мероприятий по увеличению его инвестиционной привлекательности.

Инвестору, нацеленному на минимальный риск и получение регулярного дохода, лучше подойдёт стратегия СORE – купить помещение и сдавать его в аренду. Стабильный доход с момента начала инвестирования будет приносить готовый объект с долгосрочными арендаторами из числа крупных компаний. Однако рост стоимости такого актива, вероятнее всего, будет в пределах рынка, и рассчитывать на серьёзный доход в случае его продажи инвестору не стоит. Кроме того, объектом нужно управлять, поддерживая его в надлежащем состоянии и учитывая интересы каждого отдельного арендатора. Этим может заниматься специально созданная команда под руководством коммерческого директора объекта либо управляющая компания по договору доверительного управления.

Opportunistic – инвестиционная стратегия с самым высоким риском, но и потенциальная доходность здесь самая высокая. Инвестиции в строящийся объект, особенно на раннем этапе строительства, способны принести прибыль в размере 30-60% от вложенных средств. Однако в течение срока строительства генерировать прибыль такой актив, естественно, не будет.

Доходность инвестиций рассчитывается как соотношение полученной прибыли и суммы вложений.

Инвестиции в недвижимость рассчитаны на долгосрочную перспективу, средний срок их окупаемости составляет 7-15 лет, в зависимости от объекта и выбранной стратегии.

В обеих формулах в качестве расходов учтены только деньги, которые собственник потратил на покупку квартиры или нежилого помещения. Они не включают издержки за период владения объектом (налоги, текущие расходы, период простоя и т. д.). Если такие расходы имели место, их необходимо учесть в расчёте, вычтя из суммы годовой арендной платы или из цены продажи. Если же речь идёт об имуществе, полученном по безвозмездной сделке (например, в порядке наследования или по договору дарения), в знаменателе дроби будет только сумма сопутствующих расходов.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости являются – высокорисковый вариант вложения свободных средств. При правильном определении объекта, момента входа и стратегии можно получить высокую доходность, а при негативном стечении обстоятельств – потерять капитал. Поэтому оптимальный способ инвестировать в коммерческую недвижимость и особенно в девелоперские проекты – приобрести паи ЗПИФ недвижимости, доверив решение стратегических, тактических и оперативных вопросов надёжной управляющей компании.