Сколько можно заработать на инвестировании в недвижимость

Существует мнение, что высокую доходность приносит только московская недвижимость. Однако инвестировать в объекты недвижимого имущества в некоторых регионах может быть даже выгоднее. Об этом говорят данные о среднегодовой доходности вложений в недвижимость в разных российских регионах за 2018 – 2022 годы в РИА рейтинг.

Самую высокую доходность с учётом поступлений от аренды (более 19%) инвестиции принесли в Краснодарском крае и Республике Алтай. Санкт-Петербург занял в рейтинге только 62 место, а Москва – 37. Средний по России показатель составил 9,3%, он превышен в 23 регионах.

В конце списка – Оренбургская область, где недвижимость за рассматриваемый период не принесла инвесторам выше 1,2% среднегодовой доходности.

Соотношение доходов от аренды и от удорожания имущества в разных субъектах РФ отличается. Например, в Краснодарском крае, который стал лидером рейтинга, доходность в основном обеспечивалась за счёт роста цен на недвижимость в связи с запретом строительства новых объектов с 01.07.2021.

Недвижимость может приносить инвестору доходность двух видов:

• пассивную: регулярное получение арендных платежей;
• спекулятивную: прибыль при продаже объекта за счёт разницы между ценой покупки и продажи.

В общем виде доходность рассчитывается как соотношение полученной прибыли к сумме вложений в процентах:

Доходность = (прибыль / сумма вложений) х 100 %

Если помещение покупается с целью сдачи в аренду, суммой вложений будет цена, по которой куплен объект. Она может увеличиться за счёт затрат на ремонт, оплаты текущих платежей в период простоя без арендатора и иных расходов.

Прибыль будут составлять арендные платежи, полученные за определённый период. Обычно текущая доходность рассчитывается в процентах годовых, для расчёта необходимо взять сумму поступлений за год.

Когда цель покупки объекта – перепродажа по более высокой цене, расчёт будет аналогичным. Прибыль в этом случае рассчитывается как разница между ценой покупки и продажи, а при участии в строительстве – между размером вложенных средств и суммой, вырученной в итоге от продажи объекта. Расходы инвестора могут увеличивать:

• текущие платежи за время владения помещением;
• стоимость ремонта, реконструкции или других мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объекта;
• оплату услуг по поиску покупателя, оформлению сделки и другие сопутствующие расходы.

Если объект какое-то время после покупки сдавался в аренду, а затем был продан по более высокой цене, можно рассчитать инвестиционную прибыль за весь период владения. Этот показатель отражает доходность (или убыточность) инвестиций с учётом сделанных вложений. В расчёт прибыли войдёт общий размер арендных платежей и разница между ценой покупки и продажи, а сумма вложений должна включать все расходы, связанные с объектом.

Зная среднюю годовую доходность, можно рассчитать примерный срок окупаемости инвестиций. Например, выбирая объект с годовой доходностью 12%, можно рассчитывать на возврат вложенных средств примерно через 8,5 лет (100/12=8,3).

Конечно, это очень приблизительный подсчёт, особенно при долгосрочных вложениях. За период владения объектом недвижимости могут меняться арендаторы, ставки арендной платы, общая экономическая ситуация. Собственник может столкнуться с простоем объекта и неплатежами, непредвиденными тратами, которые уменьшат итоговую доходность вложений.

Чтобы снизить риски, важно правильно выбрать объект и инвестиционную стратегию. С этой задачей лучше справятся профессиональные управляющие. Они заранее оценивают актив по специальным методикам и определяют инвестиционную привлекательность вложений.

Несмотря на возросший интерес к фондовому рынку, российские инвесторы по-прежнему не спешат вкладывать все сбережения в акции или облигации. Сегодня основными способами сохранения и преумножения средств в нашей стране остаются банковские депозиты и покупка недвижимости (квартир или коммерческих объектов).

В периоды экономической нестабильности объём вложений в жилье и другую недвижимость обычно увеличивается, поскольку осязаемый объект воспринимается как более надёжная защита от инфляции. К тому же многие помнят 1990-е годы, когда накопления людей на вкладах просто «сгорели».

И депозиты, и недвижимость действительно могут защитить средства от обесценивания, но в разных экономических условиях их эффективность будет разной.

Инфляция – это изменение общего уровня потребительских цен, при котором деньги теряют прежнюю покупательскую способность. По причинам возникновения выделяют:

• инфляцию спроса,
• инфляцию предложения (другое название – инфляция издержек производства).

Инфляция спроса возникает тогда, когда совокупный объём спроса превышает совокупное предложение или растёт быстрее. Ей могут способствовать рост доходов, высокий уровень занятости, максимальная загрузка производственных мощностей, денежная эмиссия. В таких условиях экономика начинает тратить больше, чем способно обеспечить производство, в результате цены растут.

Второй вариант инфляции более распространён, а спектр вызывающих его причин широк: от роста цен на сырьё и энергоносители до особенностей финансовой и налоговой политики государства.

Инфляция предложения возникает, когда издержки производства увеличиваются при неполном использовании производственных ресурсов. В результате прибыль предприятия сокращается, и объём продукции, который оно может предложить при существующем уровне цен, уменьшается. Это также влечёт рост цен и снижение покупательской способности денег.

Доходность вкладов при росте инфляции обычно растёт. В такие периоды банки активно привлекают средства клиентов и рассказывают о высокой доходности депозитов, но у этого инструмента есть и минусы, которые важно учитывать:

• процентные ставки по депозитам чаще всего незначительно превышают официальную инфляцию, а в случае гиперинфляции средства, хранящиеся в банках, могут обесцениться за очень короткое время;
• в АСВ застрахованы сбережения, не более 1,4 млн рублей, поэтому в случае форс-мажора деньги, превышающие эту сумму, можно просто потерять.

При инфляции спроса недвижимость лучше сохранит деньги от обесценивания, так как в этой ситуации цены на недвижимое имущество растут.

Инфляция, вызванная ростом издержек, не всегда приводит к увеличению стоимости недвижимости. Однако при долгосрочной инвестиционной стратегии это не так важно. Даже в кризисные периоды высококачественные активы будут продолжать генерировать прибыль за счёт арендных платежей. При наличии в договорах с арендаторами условия об индексации ставки на уровень роста потребительских цен собственник может сохранить доходность на прежнем уровне.

Вложения в недвижимость не всегда могут обеспечить инвестору желаемую доходность, так как на финансовый результат влияют много факторов:

• востребованность сегмента недвижимости и конкретных объектов;
• стратегия инвестирования;
• оперативное решение вопросов текущего управления объектом;
• грамотное управление активом в кризисные периоды.

Управление недвижимостью — комплексный процесс, который требует постоянного внимания и реагирования на изменение внешних условий. Существует два основных подхода к его организации: активное и пассивное инвестирование.

Активное инвестирование – вариант, при котором собственник лично занимается всеми вопросами, от выбора направления вложения средств до решения вопросов оперативного управления объектами. Часть текущих задач бизнеса (бухгалтерский учёт, техническое обслуживание и т.п.) может быть делегирована путём заключения гражданско-правовых договоров, но общее управление инвестор оставляет за собой.

К плюсам этого способа можно отнести экономию денег и личный контроль на всех этапах. Однако, такой подход является рискованным для инвестора. Непрофессионалу сложно правильно проанализировать спрос и предложение в определённом сегменте недвижимости, выбрать среди многих объектов перспективный и выработать грамотную стратегию. Также такой способ не подходи, если объектов несколько или они очень крупные.

Ещё один недостаток этого способа состоит в том, что личная покупка ликвидной и востребованной арендаторами коммерческой недвижимости требует большого капитала. Хороший объект даже в регионах может стоить десятки миллионов рублей, а в Москве – до миллиарда рублей и выше.

При пассивном инвестировании этими вопросами занимается управляющая компания (УК), которой инвестор передаёт имущество в доверительное управление. За свои услуги она получает вознаграждение, предусмотренное договором. Такой способ имеет два важных преимущества:

• позволяет использовать формы коллективного инвестирования (например, паевые инвестиционные фонды), что в разы снижает порог входа и обеспечивает диверсификацию рисков за счёт вложений в несколько объектов;
• управляющая компания управляет недвижимостью «под ключ», избавляя инвестора от необходимости решать множество как стратегических, так и текущих вопросов.

В этом случае перед инвестором стоит одна задача – выбрать надёжную управляющую компанию, директор и сотрудники которой имеют опыт и квалификацию, хорошо знают рынок. Даже с учётом дополнительных расходов профессиональное управление обычно более выгодно.

Доходность инвестиций в недвижимость, как и других инструментов, может сильно колебаться в разные периоды. Частично это зависит от объективных факторов, в том числе общего состояния экономики. Но качественное управление способно снизить негативное влияние внешних обстоятельств и обеспечить инвестору прибыль даже в самые непростые периоды.