Инвестиции в строительство: как инвестировать в строящийся дом без потерь?

На условиях долевого участия могут строиться не только многоквартирные жилые комплексы. Объектами по таким договорам могут быть частные дома и даже коммерческие помещения. Но чаще по договорам долевого участия (ДДУ) приобретают квартиры в строящихся домах.
Вкладывая деньги в новостройки в инвестиционных целях, инвесторы обычно рассчитывают продать готовое жильё дороже и заработать на разнице между ценами покупки и продажи. Чтобы получить максимальную прибыль, мало выбрать правильный объект, надо ещё и точно определить момент для продажи. Реализовать строящееся жильё можно в ходе строительства по договору уступки права требования либо после сдачи в эксплуатацию через куплю-продажу.
В первом случае объект будет стоить меньше, чем после окончания строительства. Число возможных покупателей также будет ограничено, поскольку программы ипотечного кредитования на такие договоры не распространяются. Но есть у этого пути и плюс. Инвестор фиксирует прибыль и избавляет себя от дальнейших рисков, связанных с неисполнением своих обязательств застройщиком.

Преимущество продажи квартиры после ввода в эксплуатацию – возможность продать объект по более высокой цене. Для проживания люди охотнее покупают готовое жильё, оформленное в собственность. К тому же действующие программы льготной ипотеки увеличили спрос и расширили круг лиц, которые готовы купить квартиры в новостройках. Поэтому проблем с поиском покупателей на ликвидный объект, скорее всего, не будет.

В инвестиционных целях эксперты рекомендуют покупать востребованное жильё: однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры в спальных районах с развитой инфраструктурой. Недвижимость в элитных комплексах, очень большие квартиры или, наоборот, микростудии, может быть сложно продать, поэтому для инвестиций они не очень подходят.

Важны и характеристики объекта: расположение, близость транспорта, этажность, планировка, наличие лоджии (балкона) и подсобных помещений. Плюсом для потенциальных покупателей станет закрытая территория ЖК, охраняемая стоянка для автомобилей, детские площадки и другие места для досуга с детьми.

Конкуренцию готовым новостройкам составляет вторичное жильё, которое обычно дороже аналогичных квартир на первичном рынке. Однако в последние годы разрыв цен между этими категориями сокращается, а в некоторых районах крупных городов новостройки стоят даже дороже «вторички». Такая ситуация невыгодна для инвестиций в строительство недвижимости. Поэтому, выбирая объект для вложения средств, стоит заранее оценить перспективы его продажи с прибылью с учётом цен на вторичное жильё в той же локации.

Законодательство в сфере долевого строительства защищает его участников от многих угроз. Обманутые дольщики, которые ещё 10 лет назад были в России массовым явлением, сегодня скорее исключение. Если верно определить объект, выбрать надёжного застройщика и оформить все договорённости по закону, можно свести вероятность потери вложений к минимуму. Однако полностью избавиться от рисков всё равно не получится.

Столкнуться с откровенными мошенниками, которые собирают деньги граждан, но не планируют ничего строить, сегодня сложно. Механизм долевого участия в строительстве с использованием эскроу-счетов делает такую мошенническую схему труднореализуемой. Стоит насторожиться, если застройщик вместо ДДУ предлагает заключить другой договор или вообще оформить строительство через создание ЖСК. В такие правоотношения лучше не вступать. Защитить свои права в случае неправомерных действий строительной организации будет очень сложно.

Несоблюдение сроков, прописанных в договоре, может стать следствием как ненадлежащего выполнения своих обязательств строительной организацией, так и внешних обстоятельств. Например, из-за экономических ограничений в 2022 году у застройщиков возникали проблемы с поставками строительных материалов, что могло повлиять на соблюдение графика строительства.

Санкции за нарушение сроков обычно прописывают в ДДУ. Однако инвестор должен быть готов к тому, что взыскивать неустойку придётся в судебном порядке.

Деньги граждан на счетах эскроу подлежат страхованию на сумму до 10 млн рублей. Если квартира или дом стоит больше, есть риск потерять сумму сверх установленного лимита при отзыве лицензии кредитной организации или при наступлении других страховых случаев.

Негативные события в экономике могут повлиять не только на исполнение обязательств застройщиком, но и на стоимость жилья. Не исключена ситуация, когда продать готовую квартиру с ожидаемой прибылью не получится из-за снижения цен. В этом случае собственнику придётся ждать изменения обстановки, находить другие пути получения дохода от недвижимости (к примеру, сдать в аренду) или продавать её по текущим ценам.

Если квартиру по каким-то причинам не получится продать быстро, за неё придётся оплачивать коммунальные услуги, налоги и другие обязательные платежи. Дополнительные расходы может повлечь и некачественное исполнение договора застройщиком (устранение недостатков строительства, судебные споры со строительной компанией и т. п.). Все незапланированные траты неизбежно скажутся на итоговой доходности, которая может оказаться существенно ниже ожидаемой.

На некоторые факторы инвестор не может повлиять, но снизить многие риски позволит выбор правильного застройщика.

Основную информацию о застройщиках можно найти на различных сервисах проверки новостроек – они создаются на основе Единой информационной системы жилищного строительства, которая предусмотрена Законом № 214-ФЗ. В нём аккумулируются сведения об объектах долевого строительства и строительных компаниях.


Пользоваться порталом просто: в поисковую строку надо ввести название застройщика или его ИНН. После этого пользователь получает доступ ко всей информации о нём, размещённой в системе. В частности, там можно увидеть:

• реквизиты компании;
• адрес, контактные данные;
• информацию об учредителях и бенефициарах;
• членство в СРО;
• информацию о сданных и строящихся объектах;
• проектную документацию;
• отчётность компании.

Если полное название застройщика и его ИНН неизвестны, можно задать поиск по адресу дома, номеру проектной декларации и некоторым другим реквизитам. С карточки объекта доступен переход на карточку застройщика.


Помимо сервиса проверки новостроек, можно воспользоваться и другими государственными ресурсами, чтобы получить более полную информацию о компании:

• на сайте ФНС в электронном виде предоставляют сведения из ЕГРЮЛ, отражающие актуальный статус организации;
• в едином реестре сведений о банкротстве можно увидеть, не введены ли в отношении застройщика процедуры банкротства;
• на сайте Росреестра онлайн можно получить сведения о земельном участке, на котором планируется строительство. В разделе «Права и ограничения» должны быть отражены сведения о заключённых ДДУ;
• в картотеке арбитражных дел по названию компании можно найти дела, стороной по которым выступает застройщик. Большое количество финансовых требований, обращённых к организации, может говорить о регулярном нарушении ею своих обязательств перед контрагентами. Споры с гражданами, вытекающие из ДДУ, рассматриваются судами общей юрисдикции, такие дела можно поискать на сайтах судов соответствующего населённого пункта.

Дополнительно стоит изучить тематические форумы, региональные сайты и публикации местных СМИ о застройщике, а также отзывы о компании на независимых ресурсах.

Надёжный застройщик и тщательно выбранный объект в хорошей локации не являются стопроцентной гарантией успешных инвестиций. Инвесторам, планирующим вложения в строительство на условиях долевого участия, рекомендуется:

• изучить положения закона № 214-ФЗ;
• проверить текст договора, который предлагает строительная компания, на предмет соответствия законодательству. В нём должны быть отражены все сведения, перечисленные в статье 4 Закона № 214-ФЗ, а условия ДДУ – соответствовать информации, включённой в проектную декларацию. Если самостоятельно оценить законность договора сложно, можно обратиться за консультацией к юристу;
• при подписании договора уточнить полномочия лица, подписывающего его от имени застройщика (это важно, если подпись ставит не руководитель организации, а иное лицо);
• после подписания проконтролировать, прошёл ли договор регистрацию в Росреестре (это требуется по закону). Сделать это можно онлайн на сайте ведомства;
• вносить денежные средства в счёт оплаты по ДДУ только после регистрации договора и только на указанный в нём эскроу-счёт, открытый в уполномоченном банке.

Если застройщик нарушает промежуточные сроки строительства и при этом избегает контактов с дольщиками, не нужно ждать наступления окончательного срока по договору. Для защиты своих прав на любом этапе строительства можно обратиться в региональный орган контроля, прокуратуру или суд.


Инвестиции в строительство недвижимости могут быть очень выгодными и принести высокий доход за относительно небольшой срок. Однако это не самый простой способ увеличить капитал. Он требует от инвестора тщательного изучения вопроса, выбора надёжного застройщика и ликвидного объекта, который потом легко будет продать.