Инвестиции в склады стали привлекать все больше инвесторов

Рынок складской недвижимости в России активно развивается, и ключевыми драйверами роста являются разнообразные сегменты, включая формат Light Industrial (небольшие производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса), востребованный логистическими операторами и производственными компаниями. В 2024 году наибольший объем ввода складских площадей ожидается в регионах России, что особенно актуально для форматов индивидуального хранения и мультимодальных комплексов. Согласно данным Nikoliers, совокупный объем ввода достигнет 5,3 млн квадратных метров — рекордный показатель, несмотря на высокую ключевую ставку, которая сдерживает девелоперскую активность ​

По данным Росстата, общий объём складских площадей в России по итогам 2024 года составил 44,5 млн кв. м, что на 29% превышает аналогичный показатель 2021 года. С 2018 года общий объём площадей вырос более чем на 70%, что свидетельствует о стремительном развитии рынка и увеличении спроса на логистическую и складскую инфраструктуру​.

В 2024 году в эксплуатацию введено 5,3 млн кв. м новых складских площадей, что также является рекордным показателем за последние годы. По сравнению с 2023 годом рост составил порядка 25%, что подтверждает высокую деловую активность девелоперов, несмотря на экономические сложности и высокую ключевую ставку.

Инвестиции в склады могут приносить регулярный доход за счёт постоянной потребности арендаторов в хранении. По уровню заполненности объектов 2024 год также стал знаковым — свободными оставались менее 1% от общего количества складских помещений по стране. В предыдущие годы этот показатель варьировался в пределах 3-4%, что говорит о дефиците качественных площадей на рынке и высокой заинтересованности арендаторов.

Рост спроса на складскую недвижимость стимулировал рост арендных ставок. В 2024 году средняя стоимость аренды одного квадратного метра готового склада составила 11 065 рублей в Москве и 7 595 рублей в регионах, что на 15-20% больше, чем в предыдущем году. Такая динамика объясняется ростом затрат на строительство, увеличением цен на земельные участки, строительные материалы и высоким уровнем ключевой ставки Центрального Банка России, что делает рынок аренды складов особенно привлекательным для инвесторов​.

В складском строительстве применяют 3 основных подхода:

• под конкретного арендатора, с учётом его пожеланий и характера бизнеса (формат built-to-suit). Самый распространённый формат, так как он выгоден для обеих сторон договора. Собственнику склада удобно ещё до начала строительства иметь арендатора под будущие площади, а собственнику бизнеса – получить помещения, оборудованные согласно его требованиям;
• для предоставления в свободную аренду;
• для собственных нужд.

Пользуются стабильным спросом общетоварные складские помещения, производственно-складские комплексы, логистические центры. Они составляют основную долю в числе вновь построенных объектов.

Наряду с этим, растёт интерес и к новым трендам в хранении (склады-магазины, мини-склады).

Обычно договоры аренды логистической недвижимости заключаются на длительный срок, что даёт стабильный поток платежей. А включение в такие договоры условия об индексации арендных платежей на уровень роста индекса потребительских цен защищает арендодателя от инфляции. Совокупность этих факторов делает инвестиции в склады выгодными как в настоящее время, так и на перспективу.

Несмотря на привлекательность, инвестиции в складскую недвижимость сопряжены с определенными рисками. Высокий уровень ключевой ставки затрудняет получение финансирования, а дефицит готовых складских объектов ведет к росту ставок. Для регионов России, где спрос со стороны маркетплейсов и производственных компаний резко возрос, нехватка качественных объектов вынуждает девелоперов выбирать более экономичные решения, такие как формат light industrial, что снижает издержки на этапе строительства, но ограничивает возможности долгосрочной аренды

В последние несколько лет ситуация в российской экономике остаётся нестабильной. И пандемийные ограничения, и антироссийские санкции, под которые попали предприятия из различных сфер деятельности, несомненно оказали свое влияние.

На рынке складской недвижимости события последних лет сказались меньше, чем на других сегментах. Этому способствует ряд обстоятельств:

• инфраструктурный характер такого имущества и распространение практики built-to-suit – строительство зданий под требования конкретного предприятия;
• рост популярности онлайн-торговли и, как следствие, увеличение потребности интернет-магазинов в складских площадях;
• нехватка многофункциональных производственно-складских помещений, находящихся вблизи от транспортных узлов.

Несмотря на сложности, связанные с построением новых логистических цепочек, заполненность складов остаётся высокой, массового отказа арендаторов или запроса на снижение арендных ставок не наблюдается.

В период ограничений, связанных с пандемией, получили развитие новые направления на рынке складской недвижимости, которые появились несколькими годами раньше, но не имели массового распространения.

В десятки раз за последние два года увеличилось количество дарксторов (dark store). Это склады-магазины, откуда товары доставляются онлайн-покупателям. Они востребованы ритейлерами, т.к. позволяют быстро доставить заказ на дом. Например, российская сеть дарксторов онлайн-ритейлера «Самокат» стала крупнейшей в Европе.

Ещё один востребованный актив – складские площади для обслуживания интернет-магазинов, в основном маркетплейсов. Этот формат называется фулфилмент (fulfilment) и включает комплекс складских услуг, вплоть до выдачи товара покупателю.

Среди физических лиц и субъектов малого бизнеса растёт популярность индивидуальных складов для хранения (self-storage). Это небольшие помещения или мини-склады в виде боксов, ячеек, которые подходят для хранения личных вещей, бумажных архивов организаций и т.п. Пока они больше распространены в Москве и Санкт-Петербурге, но начинают появляться и в других крупных российских городах.

Сложная макроэкономическая ситуация оказывает давление на рынок: стоимость заемного капитала ограничивает возможности девелоперов, что замедляет темпы строительства и повышает стоимость новых проектов. В Москве средневзвешенная арендная ставка уже превышает 11 тыс. рублей за квадратный метр в год, что является исторически высоким показателем. Такая ситуация делает складские объекты особенно привлекательными для инвесторов, стремящихся закрепить свои активы в сегменте коммерческой недвижимости.

Инвестиции в складскую недвижимость демонстрируют позитивные примеры: в 2023 году компания Haier арендовала складской объект площадью 61 тыс. квадратных метров в Московском регионе, а Ozon открыл распределительный центр площадью 103,9 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге. Эти сделки отражают высокий спрос со стороны логистических операторов и маркетплейсов, которые стремятся к расширению инфраструктуры на фоне роста объемов хранения товаров. Кроме того, такие арендаторы, как производители товаров и логистические компании, активно закрепляются на рынке, гарантируя инвесторам долгосрочные контракты​

Для частного инвестора существует два основных способа инвестировать в складскую недвижимость: непосредственная покупка объекта или приобретение пая ЗПИФ недвижимости.

Традиционным объектом вложений для россиян является жилая недвижимость: строящиеся или готовые квартиры, загородное жильё. Покупка коммерческой недвижимости намного менее популярна среди граждан. Однако инвесторы, имеющие достаточный капитал, могут приобрести складские площади в собственность для сдачи в аренду. Доход в этом случае будет обеспечиваться за счёт текущих арендных платежей, а при росте стоимости имущества его можно продать с прибылью.

Этот способ требует очень существенных вложений, даже если речь идёт не о Москве, а о крупном российском городе. А в столице цена ликвидного объекта может превышать миллиард рублей.

Прямая покупка любой коммерческой недвижимости в качестве способа инвестирования имеет и другие минусы:

• без специальных знаний легко ошибиться с выбором объекта и заключить невыгодную сделку;
• придётся решать вопросы управления имуществом и его сохранности;
• такое вложение не обеспечивает необходимой диверсификации портфеля.

ЗПИФ недвижимости – инструмент, сочетающий надёжность вложений в недвижимость с удобством. А низкий порог входа делает паи фондов всё более интересным инструментом для менее крупных инвесторов.

Закрытый паевой инвестиционный фонд – это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда и находится в доверительном управлении управляющей компании. Профессиональные аналитики тщательно отбирают объекты для включения в фонд.

Управляющая компания решает все текущие операционные вопросы и отчитывается перед пайщиками о результатах своей работы.

Доход от продажи или сдачи в аренду имущества фонда не облагается налогом на прибыль организаций или НДФЛ, поэтому владение паями недвижимости выгодно и с точки зрения налогообложения.

Пайщик может получить доходность двух видов:

• текущую доходность за счёт регулярных арендных платежей;
• доходность к погашению при продаже имущества по цене выше его первоначальной стоимости.

Соотношение этих двух видов доходности будет разным в зависимости от характеристик имущества, входящего в состав фонда.

Готовые склады с постоянными арендаторами и стабильным потоком платежей, как правило, дают хорошую текущую доходность. Однако на значительный рост их стоимости к дате погашения пая рассчитывать не стоит.

Девелоперские проекты, напротив, могут дать хорошую окупаемость после сдачи вновь построенного или реконструированного складского помещения в эксплуатацию и высокую доходность к погашению. Однако текущих поступлений такая недвижимость не принесёт, пока идёт строительство.

Соотношение риска и доходности в указанных случаях также будет разным. Инвестиции в строящиеся объекты – более рискованны, хотя и потенциально более доходны. Выбор фонда зависит от терпимости инвестора к риску и его финансовых ожиданий.

ЗПИФ – оптимальный инструмент для тех, кто планирует вложить свободные средства в надёжный инструмент, не подверженный высокой волатильности, но не готов вникать в вопросы управления имуществом.

Для такого инвестора очень важно правильно выбрать управляющую компанию, так как от качества её работы во многом зависит финансовый результат. Заслуживают внимания компании, зарекомендовавшие себя на российском рынке, имеющие в багаже не только успешные кейсы, но и опыт преодоления кризисных периодов.

Компания Accent Capital занимается инвестициями в российскую недвижимость более 17 лет. Под нашим управлением находятся крупные объекты в Москве и российских городах с населением свыше 1 млн человек, общая сумма активов превышает 27 млрд рублей.

Около 80% портфеля составляют склады, которые показали себя наиболее устойчивым активом в кризисные периоды.

Это сухие и мультитемпературные склады класса «А», входящие в состав многофункционального логистического парка. Объект расположен на пересечении ЦКАД и Симферопольского шоссе, в непосредственной близости от крупных транспортных узлов в южной части Москвы. Площадь более 142 тыс. кв. м полностью находится в аренде у крупных производителей и ритейлеров, которые обеспечивают устойчивый денежный поток.

Объект расположен в г. Уфе Республики Башкортостан и является единственным складским комплексом класса «А» в регионе. Его строительство происходило в три этапа: первый реализован в 2010 году как спекулятивное предложение, а остальные строились по техническому заданию под конкретных арендаторов.

Комплекс «Сигма» имеет выгодное расположение с точки зрения логистики и доступности трудовых ресурсов.

Все площади комплекса заполнены на 100%, заключены долгосрочные контракты с арендаторами Красное и Белое, Монетка, X5 Retail Group. Операционные расходы полностью покрываются за счёт арендаторов.

Это современный комплекс, включающий холодильный, морозильный и сухой склады с пятью температурными режимами под задачи любой отрасли. Объект класса «А» находится в привлекательной и ликвидной локации, в непосредственной близости от ЦКАД.

Площадь более 55 тыс. кв. м полностью арендована. В числе арендаторов федеральные ритейлеры и промышленные компании, с которыми заключены долгосрочные договоры.

Прогноз на 2025 год для рынка складской недвижимости в России выглядит позитивно, несмотря на ряд макроэкономических вызовов и высокую ключевую ставку. Основные факторы, поддерживающие интерес инвесторов к этому сегменту, связаны с устойчивым спросом на складские объекты, растущей потребностью в индивидуальном хранении, а также дальнейшей экспансией онлайн-ритейла и производственных компаний.

• Экспансия онлайн-ритейла и маркетплейсов. Крупные онлайн-ритейлеры, такие как Ozon и Wildberries, продолжают расширять свою логистическую инфраструктуру, что требует значительных площадей для хранения и распределения товаров. Например, Ozon уже активно развивает инфраструктуру в формате build-to-suit в Московском регионе и Санкт-Петербурге, где аренда распределительных центров позволяет компенсировать дефицит свободных складских площадей.
• Регионы как точки роста. В 2024 году региональные рынки продемонстрировали рекордные объемы ввода, и в 2025 году эта тенденция, по прогнозам, продолжится. В условиях ограниченного предложения в Москве и Санкт-Петербурге инвесторы всё чаще обращаются к рынкам других крупных городов, таких как Новосибирск, Казань и Екатеринбург, где наблюдается высокий спрос на аренду и покупку складских помещений. Суммарный объем предложений на этих рынках за 2025 год может достигнуть порядка 2,2 млн кв. м, что существенно усилит инвестиционную привлекательность складской недвижимости в этих регионах​.
• Рост потребности в формате light industrial. Спрос на объекты light industrial набирает обороты среди малого и среднего бизнеса, который нуждается в площадях для индивидуального хранения и логистики. Этот формат стал особенно востребованным в регионах России, где активно развиваются новые промышленные и производственные предприятия. Ожидается, что данный сегмент будет показывать стабильный рост в 2025 году, привлекая инвесторов своей рентабельностью и быстрой окупаемостью.

Увеличение объема сделок с локальными производственными компаниями. В условиях импортозамещения локальные производители из отраслей пищевой промышленности, химии и машиностроения продолжают увеличивать свои складские мощности. Прогнозируется, что в 2025 году доля сделок от производственного сектора составит более 20% от общего объема спроса, что будет способствовать росту долгосрочных контрактов и снижению доли вакантных площадей.

Рост арендных ставок продолжится и в 2025 году, особенно в Московском регионе, где базовая арендная ставка уже достигла 11 тыс. руб. за кв. м в год. Ожидается, что в регионах арендные ставки также увеличатся в связи с нехваткой качественных помещений и ростом затрат на строительство. В регионах России средняя арендная ставка может достигнуть 8-9 тыс. руб. за кв. м, что сделает инвестиции в этот сегмент особенно привлекательными на фоне стабильного спроса.

С учетом ожиданий продолжения роста объема сделок аренды и покупки, рынок складской недвижимости в России останется инвестиционно привлекательным в 2025 году.

В статье использованы статистические данные Nikoliers.