Инвестиции в фонды недвижимости

REITs – иностранные фонды (изначально появились в США, но сейчас присутствуют во множестве стран Европы, Азии, Латинской Америки). Этот инструмент даёт инвесторам доступ к зарубежному рынку и позволяет вкладывать в него средства так же, как и в другие отрасли — через покупку бумаг отдельных компаний.

REIT (Real Estate Investment Trust) – это фонд коллективных инвестиций, который вкладывает средства участников в недвижимость и получает от этой деятельности доход. Основная часть прибыли распределяется в виде дивидендов между владельцами ценных бумаг фонда пропорционально их долям.

В отличие от российских паевых фондов, REIT является юридическим лицом. Это управляющая компания, которая соответствует определённым требованиям закона.

Например, законодательство США требует, чтобы не менее 75% активов REIT было вложено в недвижимость, а доходы от неё в совокупности (от аренды, продажи, закладных и т. д.) составляли минимум 75% всех доходов фонда. Это может быть только налогооблагаемая организация, состоящая минимум из 100 акционеров. При этом владеть половиной и более акций не должны меньше 5 лиц. В качестве дивидендов выплачивается не менее 90% дохода фонда, а взамен они освобождены от налогов, которые действуют только в части нераспределенной прибыли.

Комплексным индексом иностранных фондов является FTSE EPRA, в который входят более 450 компаний с капитализацией свыше 3 триллионов долларов.

Дивидендная доходность фонда, как правило, составляет от 2 до 5% (самая высокая среди других инструментов по показателю total return за последние 10 лет). Для некоторых фондов он может достигать и 10%, но инвестиции в такие инструменты обычно сопряжены с более высокими рисками.

Налогообложение доходов от REIT для российских инвесторов аналогично доходам от акций иностранных эмитентов. Налоги потребуется уплатить с дивидендного дохода и разницы между ценой покупки и продажи бумаг в случае их реализации.

Используя этот инструмент, инвестор, по сути, вкладывается в бизнес управляющей компании, принимая на себя сопутствующие риски.

Бумаги REIT свободно обращаются на бирже и имеют больше сходства с обычными акциями: обладают высокой ликвидностью, но в сложные экономические периоды подвержены волатильности. Кроме того, REIT используют кредитное плечо, поэтому они подвержены кредитному риску и даже риску банкротства.

В определённой степени застраховаться от макроэкономических и страновых рисков позволяет выбор фондов с хорошей диверсификацией, работающих на стабильных рынках. Однако с 2022 года инвестиции в зарубежные инструменты, в том числе в REIT, несут для россиян ещё и риски заморозки или изъятия активов. Поэтому сегодня перед инвестором в REIT стоит непростая задача – до приобретения акций не только проанализировать качество инвестиционного портфеля фонда и его текущее состояние, но и в полной мере оценить геополитическую ситуацию.

REIT имеют низкий порог входа, доступный практически каждому инвестору. Цены на бумаги таких фондов начинаются от нескольких долларов, но для некоторых необходим статус квалифицированного инвестора.

Существует следующая классификация по источникам дохода:

REIT классифицируются и в зависимости от секторов недвижимости, к которым относятся объекты под управлением компании. Например, существуют фонды, в состав которых входят офисы (Office), производственные и складские помещения (Industrial), торговые объекты (Retail) и другие (более 10 видов). Есть и крупные фонды, инвестирующие в разные сегменты – Diversified REIT.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФн) часто называют российским аналогом REIT, однако между этими инструментами есть ряд принципиальных отличий.

ЗПИФн не является юридическим лицом, это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда. В него могут входить коммерческая недвижимость, жильё, другое недвижимое имущество и имущественные права.

Управление ЗПИФн осуществляет управляющая компания – профессиональный участник рынка ценных бумаг. Она привлекает капитал инвесторов, управляет имуществом, сдаёт его в аренду, получая за свои услуги комиссионные.

Частные инвесторы покупают паи – ценные бумаги фонда, подтверждающие долю в общем имуществе. Собственник пая вправе получать доход от недвижимости пропорционально своей доле. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Для российского инвестора покупка пая – более предпочтительный способ, чем REIT.

Инвестируя в ЗПИФн, человек становится одним из собственников имущества фонда, то есть приобретает долю реального актива. Управляющая компания управляет этим имуществом, но при этом отвечает по своим обязательствам сама, на инвестора не ложатся дополнительные риски, связанные, например, с банкротством УК. Если у неё возникнут финансовые проблемы, средства фонда перейдут под управление другой компании, а вложенный капитал не сгорит.

Инвестиции в паевые фонды в России детально регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством. Инфраструктура ЗПИФ включает независимый спецдепозитарий, регистратора, оценщика и аудитора, – это делает работу УК максимально прозрачной.

Среди других плюсов ЗПИФ:

• низкая волатильность,
• возможность получать регулярный доход за счёт арендных платежей, которые индексируются на уровень инфляции,
• налоговые льготы,
• конфиденциальность.

Паи ЗПИФн приобрести сложнее, чем бумаги REIT, так как они практически не обращаются на бирже (есть исключения, но их мало) и их нельзя рекламировать на площадках, не принадлежащих фонду – только на собственном сайте. Кроме того, не все фонды доступны неквалифицированным инвесторам. При этом инвестировать в доступные широкому кругу биржевые ЗПИФн технически очень просто: оформление документов и покупка пая происходят онлайн, на сайте или в мобильном приложении брокера. Однако инвестор в праве продать приобретенные паи до закрытия срока действия фонда на биржевом и внебиржевом рынке.

Основной риск инвестора связан с действиями управляющей компании. Ошибочный выбор объектов, плохое управление, несвоевременное решение возникающих проблем могут плохо влиять на доходность и даже выводить её в минус.

Но и при грамотном управлении высокая отдача от вложений в ЗПИФ не гарантирована. Она зависит не только от профессионализма управляющей компании, но и от динамики цен на рынке. В среднем инвестиции в ЗПИФн приносят владельцам паёв до 7-15% годовых, что позволит как минимум сохранить капитал даже в периоды экономических потрясений и высокой инфляции.

Порог входа в ЗПИФн значительно ниже, чем затраты на самостоятельную покупку недвижимости, но выше, чем на покупку REIT. Среди предложений на рынке есть фонды с порогом входа от 100 тысяч рублей. Средний чек неквалифицированного инвестора в России составляет 1,6 млн рублей, а квалифицированного – 15 млн рублей.

В зависимости от стратегии инвестирования и источника дохода фонда можно выделить три основных вида ЗПИФн, действующих в России:

• рентные фонды, которые получают основную прибыль от арендных платежей;
• девелоперские фонды, которые вкладывают средства в строительство или реконструкцию;
• фонды смешанных инвестиций, которые совмещают разные стратегии или объекты.

По составу имущества, входящего в структуру ЗПИФн, бывают:

• фонды коммерческой недвижимости (могут включать объекты из одного сегмента или нескольких);
• фонды жилой недвижимости;
• земельные фонды;
• комбинированные фонды.

В России больше распространены ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов, но число рыночных фондов имеет тенденцию к росту.

Свести к минимуму риски инвестиций в фонды недвижимости позволят:

• понимание своих целей и степени готовности к риску;
• выбор надёжного управляющего;
• диверсификация.

Из-за специфики зарубежных фондов инвестиции в REIT требуют от инвестора большей вовлечённости и регулярного изучения отчётности, а пайщики ЗПИФн могут получать доход без активного личного участия.

Срок окупаемости любых инвестиций можно примерно рассчитать, зная доходность в процентах годовых.
Вложения в ЗПИФн, приносящие пайщикам от 8 до 15%, в среднем окупятся за 9 лет. Иностранные фонды приносят от 2 до 5% годовых, в среднем окупятся почти за 29 лет.



Сравнение средней окупаемости REIT и ЗПИФн

Эти расчёты очень приблизительны, так как не учитывают курсовую разницу (REIT приносит прибыль в долларах США), изменение стоимости имущества к моменту погашения и многие другие факторы.

При выборе REIT необходимо изучить отчётность управляющей компании, обратив внимание на следующие показатели:

При выборе ЗПИФн в первую очередь следует оценивать надёжность и профессионализм компании, которая управляет фондом, так как от её действий зависит результат.
Существует три основных показателя, которые управляющие инвестициями в недвижимость используют для описания доходности инвестиций, и которые важны для инвестора:

В России часто встречается также показатель доходности в виде срока окупаемости (Payback Period), однако, в мировой практике он практически не используется.

При оценке любых показателей важно помнить, что расчёт результатов у разных управляющих зависит от того, придерживается ли компания общепринятых стандартов. Кроме того, доходность за предыдущий период не гарантирует аналогичной доходности в будущем.

REIT можно купить в том же порядке, что акции и облигации иностранных эмитентов:

• на зарубежных биржах, открыв брокерский счёт у иностранного брокера;
• на Санкт-Петербургской бирже через российских брокеров.

Первый вариант даёт более широкий выбор фондов, однако с учётом текущей геополитической ситуации содержит больше рисков.

Для большей диверсификации можно вложиться в ETF на фонды недвижимости, которые также торгуются на бирже. ETF (Exchange Traded Funds) — это биржевые фонды, которые инвестируют в определённые активы или их группы. ETF на фонды недвижимости могут включать в свой состав акции десятков REIT, а в некоторых американских фондах их больше сотни. ETF обычно содержат акции, отобранные по географическому или секторальному признаку.

Сейчас, в связи с действием санкций в отношении ряда российских брокеров и ограничениями для инвесторов из России, купить иностранные ценные бумаги может быть сложно. Кроме того, такие инвестиции несут повышенные риски, в том числе потери вложенных средств.

Паи ЗПИФн обычно не находятся в свободном обращении. Приобрести их можно только при создании фонда или во время дополнительной выдачи инвестиционных паёв. Погашаются паи по окончании срока действия ЗПИФ или в других случаях, предусмотренных законом.

Вторичное обращение паёв закрытого фонда допускается, если это предусмотрено в правилах доверительного управления. Биржевое обращение упрощает куплю-продажу паёв и выхода из них. Процесс приобретения ЗПИФн для неквалифицированных инвесторов в этом случае будет таким же, как покупка других ценных бумаг на бирже. Владелец пая биржевого фонда, в свою очередь, может быстро найти покупателя и продать пай по приемлемой цене. Купить пай закрытого фонда можно:

• для внебиржевых ПИФ – в управляющей компании;

• для фондов, которые торгуются на бирже – у брокеров, инвестиционных, финансовых компаний.

Инвестору потребуется заполнить заявку по форме, установленной правилами доверительного управления, и оплатить стоимость пая. Обычно всё это можно сделать на сайте компании.

Пай ЗПИФн можно купить и у другого пайщика, который не хочет ждать срока окончания фонда, чтобы получить доходность к погашению. О переходе прав должен быть уведомлен регистратор, который внесёт изменения в реестр владельцев.

Это общий порядок, который может иметь особенности, связанные с видом паевого инвестиционного фонда. Например, пайщиком фонда для квалифицированных инвесторов не сможет стать человек, не обладающий таким статусом.

Согласно определения, содержащегося в статье 11 Налогового кодекса РФ, траст – это иностранная структура без образования юридического лица, которая вправе осуществлять деятельность по получению дохода в интересах своих участников.

Порядок и условия инвестирования через трасты зависят от законов страны, в которой такая структура создана. Например, по британскому законодательству траст – это соглашение, по которому имущество передаётся в распоряжение управляющим, но владеют им и получают доход бенефициары. Объектом доверительной собственности признаётся любое имущество, как движимое, так и недвижимое.

В российском правовом поле создание инвестиционных трастов не предусмотрено. Наиболее схожим по юридической природе с зарубежным трастом является институт доверительного управления, регулируемый нормами гражданского законодательства РФ.

В этом случае управление объектами недвижимости в интересах владельца осуществляет управляющая компания. Ею может быть организация, имеющая лицензию ЦБ РФ на этот вид деятельности. УК совершает юридические действия с имуществом, зарабатывая для собственника прибыль. За свои услуги управляющий получает вознаграждение, размер и порядок которого прописывают в договоре доверительного управления.

Чтобы передать имущество в доверительное управление, необходимо заключить соответствующий договор, а при инвестировании через ЗПИФн – присоединиться к типовому договору путём подачи заявки в управляющую компанию.

Как REIT, так и ЗПИФ недвижимости – надёжные инструменты для сохранения и преумножения капитала. Выбор вида инвестиций в фонды недвижимости зависит от целей инвестора, горизонта инвестирования и готовности к риску.