Перспективы инвестиций в офисную недвижимость

В 2019 году сектор офисной недвижимости был лидером по количеству привлечённых инвестиций – на него пришлось 33% от совокупного объёма вложений в российскую недвижимость. Аналогичные тенденции эксперты прогнозировали и на следующий 2020 год, но начавшаяся пандемия внесла существенные коррективы в эти ожидания.

За 2020 и 2021 годы многие арендаторы перевели сотрудников на формат удалённой работы, и у них исчезла потребность в больших офисах. Кроме того, в связи с ухудшением финансового положения компании были вынуждены сократить часть персонала и оптимизировать расходы, что также сказалось на рынке недвижимости. В «пандемийный» период вырос спрос на офисы меньшей площади, с более выгодными условиями аренды.

В 2022 году часть сотрудников стали возвращать на рабочие места, что привело к некоторому оживлению на рынке офисной недвижимости. Однако оно продлилось недолго, так как весной возникли новые негативные факторы. Полный или частичный уход из России иностранных компаний повлёк освобождение арендуемых ими площадей. А экономические ограничения, в той или иной степени затронувшие весь российский бизнес, вновь заставили многих сокращать расходы.

В результате в 2022 году стала увеличиваться доля вакантных площадей. Например, в Москве для недвижимости класса «А» она выросла с 9,5% в 2021 году до 13%, а класса «В» - с 5,6% до 7,4% соответственно. В Санкт-Петербурге по итогам 2022 года оставались свободными 10,9% объектов класса «А» (+ 7,2 п.п. к показателю 2021 года) и 11,1% класса «В» (+ 3,8 п.п.).
Сегодня рост числа вакантных офисов замедлился, так как основной отток иностранных компаний пришёлся на прошлый год. Однако в случае усиления негативных внешних факторов не исключено возобновление этого тренда.

В новых реалиях сформировались определённые тенденции на рынке арендной офисной недвижимости, которые продолжают иметь место и в текущем году:

• многие компании стали арендовать меньшие площади, выбирать офисы в более отдалённых районах;
• возросла популярность гибких офисных пространств;
• сократились сроки новых арендных договоров, нередко они предусматривают более мягкие условия выхода для арендаторов;
• организация пространства стала более рациональной: увеличилась доля площадей, отведённых непосредственно под рабочие места, тогда как размеры рекреационных зон (кухни, места отдыха и т. п.) сокращаются;
• замещение европейских и американских арендаторов компаниями из России и стран Азии повлекло необходимость адаптировать офисы под их запросы;
• арендаторы стали чаще выбирать готовые помещения с качественным ремонтом, чем вновь построенные объекты в состоянии «shell & core».

Стоит отметить, что массовый уход иностранных компаний не повлёк таких серьёзных последствий для сегмента офисной недвижимости, как предполагали некоторые аналитики. Обвала цен, несмотря на освобождение площадей, не произошло. Например, в Москве средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в 2022 году менялась в пределах 1-2%, в текущем году эта динамика сохраняется.

Инвестиции в офисную недвижимость и в существующих условиях могут принести доходность до 15% годовых, если определить верную стратегию и не ошибиться с объектом.
Для частного инвестора существуют два основных способа вложить деньги в коммерческую недвижимость: покупка объекта в личную собственность и коллективное инвестирование. У каждого из них есть преимущества и минусы.

Этот путь доступен не всем инвесторам, так как предполагает высокий порог входа. Даже в небольших городах такие активы стоят от нескольких миллионов рублей, а в Москве и крупных региональных центрах – в разы больше.
Кроме того, недвижимость требует грамотного управления на всех этапах: от разработки стратегического плана до текущей эксплуатации. Чтобы лично заниматься этими вопросами, собственнику потребуется много времени и управленческие навыки. Второй вариант – передать объект в доверительное управление. За услуги управляющего придётся уплачивать вознаграждение, но часто эти расходы компенсируются более высокой доходностью.
Даже если размер капитала позволяет инвестору купить офис в личную собственность, вложение денег в один объект не обеспечивает диверсификации и повышает риск полной потери капитала. А если в качестве объекта выбрано не готовое помещение с арендаторами, а девелоперский проект, риски увеличиваются.

Закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФн) – инструмент, с использованием которого инвестировать в недвижимость могут даже владельцы небольшого капитала. Покупая пай такого фонда, инвестор получает долю в праве общей собственности на имущество, входящее в состав ЗПИФ. В период владения паем он имеет право на часть дохода от недвижимости (например, от арендных платежей), а при погашении может получить прибыль за счёт роста стоимости имущества.

Управляет ЗПИФн управляющая компания, что освобождает собственников от обязанности вникать в текущие вопросы. За свои услуги УК получает вознаграждение, оговорённое в правилах доверительного управления фондом.


Офисы входят в состав разных фондов, в том числе доступных неквалифицированным инвесторам. Цена пая некоторых ПИФ составляет несколько десятков тысяч рублей. При этом инвестиции в офисную недвижимость через ЗПИФн позволяют диверсифицировать риски, потому что средства пайщиков, как правило, вкладываются в покупку нескольких тщательно отобранных объектов. Единственная задача инвестора – выбрать надёжную управляющую компанию, все остальные задачи УК берёт на себя.

При любом способе инвестирования стоит учитывать, что недвижимость – устойчивый, но низколиквидный актив. Это относится как к физическим объектам, так и к паям ЗПИФн. Поэтому такие вложения лучше рассматривать как долгосрочные.

Сегмент офисной недвижимости включает разные виды помещений: от крупных бизнес-центров до небольших офисов на первых этажах жилых домов. Выбрать объект с высокой потенциальной доходностью непросто, это требует учёта многих факторов.

Для офисов важна доступность транспорта, сопутствующая инфраструктура (парковка, кафе и т.п.). С этой точки зрения удобны объекты, находящиеся в бизнес-центрах.

В Москве и городах-миллионниках стабильным спросом пользуются офисы класса «А» и «В+» площадью до 2000 кв. м. (в основном 500 - 700 кв. м). Они востребованы в том числе у оставшихся иностранных компаний, которые сокращают свои представительства и переезжают в меньшие помещения. Крупные компании ориентированы на объекты класса «А» большей площади (от 30 до 200 тыс. кв. м), однако такие сделки немногочисленны. Повсеместно в круг интересов арендаторов входят также маленькие офисные блоки по 50 - 150 кв. м.

В докризисный период арендаторы чаще выбирали помещения без отделки, в которых делали ремонт и планировку под свои нужды. Сейчас востребованы полностью готовые к эксплуатации офисы с ремонтом и гибкие офисные пространства (коворкинги, сетевые офисы). Для долгосрочных арендаторов может иметь значение качество строительных материалов, систем вентиляции и кондиционирования, уровень естественного освещения и другие параметры.
Покупая объект, важно учитывать не только его текущее состояние, но и перспективы, возможность перепланировки и изменения других технических характеристик, адаптации под нужды конкретного бизнеса.

Плюс инвестиций в ЗПИФ офисной недвижимости состоит в том, что выбор объектов и управление ими осуществляют профессионалы. Они хорошо знают ситуацию на рынке, соотношение спроса и предложения в данном сегменте, запросы арендаторов. По специальным методикам они заранее рассчитывают потенциальную доходность объекта и сопутствующие риски, выбирают эффективную стратегию. Без знаний получить доходность, сопоставимую с результатами профессионального управляющего, очень сложно.

В текущем году ситуация на рынке коммерческой недвижимости, в частности офисной, стабилизировалась. Бизнес постепенно адаптируется к изменившимся экономическим условиям и строит планы с учётом существующих реалий. Переформатирование офисов, освобождение ликвидных площадей открывают для инвесторов новые возможности в этом сегменте.

Однако на сферу недвижимости продолжают влиять геополитические факторы, которые трудно спрогнозировать. Поэтому в ближайшее время стоит избегать необоснованного риска и учитывать актуальные тренды:

• отдавать приоритет готовым объектам, заполненным долгосрочными арендаторами, так как средний срок аренды по новым договорам сократился до 2 - 3 лет;
• учитывать возросший спрос на помещения меньшей площади и гибкие офисные пространства;
• при инвестировании в строящиеся или реконструируемые здания тщательно оценивать перспективы своевременного завершения работ и спроса на расположенные в них офисы;
• формировать диверсифицированный портфель, не вкладывая все средства в один объект.

Недвижимость – один из самых устойчивых активов, который не подвержен высокой волатильности и позволяет при любых потрясениях как минимум сохранить капитал. Офисные площади разного формата востребованы всегда. При грамотном управлении они приносят владельцу стабильный пассивный доход, а на длинной дистанции обычно растут в цене. Доходность от сдачи таких активов в аренду выше, чем квартир или апартаментов, а срок окупаемости, напротив, меньше.

В кризисные периоды любые инвестиции сопряжены с повышенными рисками. Снизить их можно, доверив управление активами надёжной управляющей компании. Сделать это можно в индивидуальном формате, заключив договор доверительного управления, или путём покупки пая ЗПИФн.