В 2019 году сектор офисной недвижимости был лидером по количеству привлечённых инвестиций – на него пришлось 33% от совокупного объёма вложений в российскую недвижимость. Аналогичные тенденции эксперты прогнозировали и на следующий 2020 год, но начавшаяся пандемия внесла существенные коррективы в эти ожидания.
За 2020 и 2021 годы многие арендаторы перевели сотрудников на формат удалённой работы, и у них исчезла потребность в больших офисах. Кроме того, в связи с ухудшением финансового положения компании были вынуждены сократить часть персонала и оптимизировать расходы, что также сказалось на рынке недвижимости. В «пандемийный» период вырос спрос на офисы меньшей площади, с более выгодными условиями аренды.
В 2022 году часть сотрудников стали возвращать на рабочие места, что привело к некоторому оживлению на рынке офисной недвижимости. Однако оно продлилось недолго, так как весной возникли новые негативные факторы. Полный или частичный уход из России иностранных компаний повлёк освобождение арендуемых ими площадей. А экономические ограничения, в той или иной степени затронувшие весь российский бизнес, вновь заставили многих сокращать расходы.
В результате в 2022 году стала увеличиваться доля вакантных площадей. Например,
в Москве для недвижимости класса «А» она выросла с 9,5% в 2021 году до 13%, а класса «В» - с 5,6% до 7,4% соответственно
. В Санкт-Петербурге по итогам 2022 года оставались свободными 10,9% объектов класса «А» (+ 7,2 п.п. к показателю 2021 года) и 11,1% класса «В» (+ 3,8 п.п.).
Сегодня рост числа вакантных офисов замедлился, так как основной отток иностранных компаний пришёлся на прошлый год. Однако в случае усиления негативных внешних факторов не исключено возобновление этого тренда.
В новых реалиях сформировались определённые тенденции на рынке арендной офисной недвижимости, которые продолжают иметь место и в текущем году:
- многие компании стали арендовать меньшие площади, выбирать офисы в более отдалённых районах;
- возросла популярность гибких офисных пространств;
- сократились сроки новых арендных договоров, нередко они предусматривают более мягкие условия выхода для арендаторов;
- организация пространства стала более рациональной: увеличилась доля площадей, отведённых непосредственно под рабочие места, тогда как размеры рекреационных зон (кухни, места отдыха и т. п.) сокращаются;
- замещение европейских и американских арендаторов компаниями из России и стран Азии повлекло необходимость адаптировать офисы под их запросы;
- арендаторы стали чаще выбирать готовые помещения с качественным ремонтом, чем вновь построенные объекты в состоянии «shell & core».
Стоит отметить, что массовый уход иностранных компаний не повлёк таких серьёзных последствий для сегмента офисной недвижимости, как предполагали некоторые аналитики. Обвала цен, несмотря на освобождение площадей, не произошло. Например, в Москве средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в 2022 году менялась в пределах 1-2%, в текущем году эта динамика сохраняется.