Инвестиции в коммерческую недвижимость: типичные ошибки начинающих инвесторов

Нередко частные инвесторы вкладывают средства в недвижимость в расчёте на рост цен и получение прибыли уже через 2–3 года. Но инвестиции в коммерческую недвижимость – проект долгосрочный, который окупается в среднем за 7–15 лет, в зависимости от стратегии.

Как правило, чем выше потенциальная прибыль от вложений, тем с большими рисками они сопряжены. А самые «безопасные» инвестиции в недвижимость, при которых угроза потери средств минимальна, принесут меньший доход. Срок окупаемости вложений обратно пропорционален доходности и степени риска. Инвестор может сам выбирать комфортное для себя соотношение этих показателей.

Консервативный вариант – готовый объект с долгосрочными арендаторами. Он обеспечит собственнику стабильную текущую доходность, но не позволит быстро вернуть вложенные средства.

Более высокодоходная стратегия – инвестировать в строительство. Такие вложения окупаются быстрее. Однако в этом случае увеличиваются и риски, а при негативном стечении обстоятельств можно даже потерять капитал.

Локация – важная характеристика объекта коммерческой недвижимости, которая влияет на интерес к нему арендаторов, а, следовательно, на будущую доходность. Для разных сегментов имеют ключевое значение разные факторы: для торговых объектов это наличие активного трафика, для офисов – близость к центрам деловой активности, для складов – развитая транспортная инфраструктура.

Увеличить доходность объекта коммерческой недвижимости можно при помощи мероприятий по повышению его инвестиционной привлекательности. Это может быть реконструкция, улучшение технических показателей, изменение целевого назначения. Чем больше возможностей для развития объекта существует на момент его приобретения, тем эффективнее будут инвестиции.

Управление объектом коммерческой недвижимости включает большой объём работы: от подбора арендаторов и юридического оформления договоров до ведения бухгалтерии и решения текущих хозяйственных вопросов (клининг, охрана, ремонт). В случае доверительного управления имуществом эти функции берёт на себя управляющая компания, от действий которой во многом зависит результат инвестирования. Недостаточно профессиональное управление может привести не только к уменьшению доходности, но и к снижению стоимости имущества.

Среди инвесторов распространено мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость – это очень дорого и сложно. Отчасти это действительно так, если рассматривать классическую покупку коммерческих объектов с высоким порогом входа. Однако существуют формы коллективного инвестирования, доступные для широкого круга инвесторов. Например, для закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости достаточно 1,5–2 млн рублей, а все текущие вопросы в этом случае решает управляющая компания.