Недвижимость – один из самых стабильных и надёжных активов, который начинающие инвесторы часто рассматривают в качестве объекта для вложения свободных средств. В последние годы растёт интерес к коммерческой недвижимости, способной приносить более высокую и стабильную доходность по сравнению с жильём. Однако многие новички на этом рынке допускают характерные ошибки, снижающие доходность инвестиций и создающие дополнительные риски. Избежать их несложно, если знать, на что обращать внимание.
Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ
- Заголовки
14 апр. 2023
Показать
Завышенные ожидания
Нередко частные инвесторы вкладывают средства в недвижимость в расчёте на рост цен и получение прибыли уже через 2–3 года. Но инвестиции в коммерческую недвижимость – проект долгосрочный, который окупается в среднем за 7–15 лет, в зависимости от стратегии.
Как правило, чем выше потенциальная прибыль от вложений, тем с большими рисками они сопряжены. А самые «безопасные» инвестиции в недвижимость, при которых угроза потери средств минимальна, принесут меньший доход. Срок окупаемости вложений обратно пропорционален доходности и степени риска. Инвестор может сам выбирать комфортное для себя соотношение этих показателей.
Консервативный вариант – готовый объект с долгосрочными арендаторами. Он обеспечит собственнику стабильную текущую доходность, но не позволит быстро вернуть вложенные средства.
Более высокодоходная стратегия – инвестировать в строительство. Такие вложения окупаются быстрее. Однако в этом случае увеличиваются и риски, а при негативном стечении обстоятельств можно даже потерять капитал.
Как правило, чем выше потенциальная прибыль от вложений, тем с большими рисками они сопряжены. А самые «безопасные» инвестиции в недвижимость, при которых угроза потери средств минимальна, принесут меньший доход. Срок окупаемости вложений обратно пропорционален доходности и степени риска. Инвестор может сам выбирать комфортное для себя соотношение этих показателей.
Консервативный вариант – готовый объект с долгосрочными арендаторами. Он обеспечит собственнику стабильную текущую доходность, но не позволит быстро вернуть вложенные средства.
Более высокодоходная стратегия – инвестировать в строительство. Такие вложения окупаются быстрее. Однако в этом случае увеличиваются и риски, а при негативном стечении обстоятельств можно даже потерять капитал.
Совет инвесторам: перед тем, как начать инвестировать в недвижимость, оцените свою готовность к риску, определите цели и горизонт инвестирования. С учётом этих критериев можно выбрать оптимальную стратегию, рассчитать потенциальную доходность будущих инвестиций и срок их окупаемости.
Неудачное расположение объекта
Локация – важная характеристика объекта коммерческой недвижимости, которая влияет на интерес к нему арендаторов, а, следовательно, на будущую доходность. Для разных сегментов имеют ключевое значение разные факторы: для торговых объектов это наличие активного трафика, для офисов – близость к центрам деловой активности, для складов – развитая транспортная инфраструктура.
Совет инвесторам: выбирая помещение, смотрите на значимые характеристики местности и степень востребованности близлежащих объектов у арендаторов. А чтобы оценить перспективы, ознакомьтесь с программами развития и застройки прилегающей территории, планами дорожного строительства.
Выбор объекта без оценки его инвестиционного потенциала
Увеличить доходность объекта коммерческой недвижимости можно при помощи мероприятий по повышению его инвестиционной привлекательности. Это может быть реконструкция, улучшение технических показателей, изменение целевого назначения. Чем больше возможностей для развития объекта существует на момент его приобретения, тем эффективнее будут инвестиции.
Совет инвесторам: перед покупкой актива важно оценить не только его текущий статус, но и перспективы развития. Имеют значение техническая возможность увеличения площади и перепланировки помещения, создания дополнительных функциональных зон, подъездных путей, изменение других параметров (например, увеличение электрической мощности, оборудование дополнительной вентиляции и т.п.).
Некачественное управление
Управление объектом коммерческой недвижимости включает большой объём работы: от подбора арендаторов и юридического оформления договоров до ведения бухгалтерии и решения текущих хозяйственных вопросов (клининг, охрана, ремонт). В случае доверительного управления имуществом эти функции берёт на себя управляющая компания, от действий которой во многом зависит результат инвестирования. Недостаточно профессиональное управление может привести не только к уменьшению доходности, но и к снижению стоимости имущества.
Совет инвесторам: выбирая управляющую компанию, смотрите не на яркие буклеты или рекламные предложения, а на реальные результаты работы. Надёжные компании не скрывают своей отчётности, раскрывают максимум информации о бизнес-планах и инвестиционных моделях. Прежде чем принимать решение, изучите информацию о репутации компании, в том числе, внутри экспертного сообщества.
Страх перед инвестициями
Среди инвесторов распространено мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость – это очень дорого и сложно. Отчасти это действительно так, если рассматривать классическую покупку коммерческих объектов с высоким порогом входа. Однако существуют формы коллективного инвестирования, доступные для широкого круга инвесторов. Например, для закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости достаточно 1,5–2 млн рублей, а все текущие вопросы в этом случае решает управляющая компания.
Совет инвесторам: если вы намерены инвестировать в коммерческую недвижимость, но имеете небольшой капитал или не хотите вникать в вопросы управления, стоит купить пай ЗПИФ. Это позволит при минимальном личном участии получить два вида доходов: от арендных платежей и роста рыночной стоимости актива при его продаже.
14 апр. 2023
Получить консультацию
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности