Складская или торговая недвижимость: во что инвестировать в 2023 году?

Складская (логистическая) недвижимость включает объекты, которые используются для хранения, перевозки, переработки товаров. В этом сегменте пользуются устойчивым спросом общетоварные складские помещения, производственно-складские комплексы, логистические центры.

Максимальных значений объём логистической недвижимости достиг в 2021 году, составив более 13 млн м². Этот же год стал рекордным по уровню заполненности складов: свободными оставались чуть более 2% от общего количества складских помещений. Повышенный спрос стимулировал рост арендных ставок, что позволило инвесторам получать высокую текущую доходность.

2022 год принёс некоторый спад по объёму сделок, но также стал удачным для складского сегмента – общий объем качественного предложения составил более 14 млн м². К началу текущего года дефицит складских площадей составил 2,6%, в том числе объектов класса А и В – 1,9%.

Несмотря на сложности, которые испытывала строительная отрасль в этом году, не остановилась и реализация новых проектов в этом сегменте. Всего в прошлом году в России введено в эксплуатацию 3,4 млн м² складских площадей, что превышает тот же показатель 2021 года на 6%. Основной объём традиционно пришёлся на Москву (58%). Из других регионов в числе лидеров по этому показателю Самарская область (19%), Санкт-Петербург (16%) и Татарстан (13%).

Общий объём складских площадей по итогам 2022 года составил 42,2 млн м², из которых на Московский регион приходится более половины. Значительные объёмы складов сохраняются в городах-миллионниках, которые являются крупными логистическими центрами своих регионов и федеральных округов (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Самара, Краснодар, Ростов-на-Дону).

Средняя ставка аренды на склады класса А (на стандартный сухой склад без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей) к концу 2022 года выросла на 9% и превысила 5300 рублей за м².

Данные NF

По итогам прошлого года в сегменте логистической недвижимости наметились новые тенденции:

• на 53% сократился общий объём сделок built-to-suit (строительство с учетом определенных требований будущего арендатора);
• 61% сделок были заключёны с представителями классического ретейла, которые потеснили сектор онлайн-торговли (доля сделок с онлайн-ретейлерами росла с 2019 года и в 2021 году составляла 57% от общего числа);
• темп роста арендных ставок в сравнении с 2021 годом уменьшился (с 32 до 9%), хотя общая тенденция к их увеличению сохраняется.

Производственно-складские помещения в изменяющихся экономических условиях остаются одним из самых стабильных сегментов на рынке коммерческой недвижимости. Современные склады, расположенные вблизи транспортных узлов и крупных предприятий, имеют массу плюсов для частного инвестора:

• высокую востребованность,
• возможность создать постоянный арендный поток за счёт заключения долгосрочных договоров с арендаторами,
• относительно быструю окупаемость инвестиций (в среднем 7 лет),
• потенциальный рост стоимости объектов за счёт дальнейшего увеличения спроса,
• возможность перепрофилирования под торговые или сервисные помещения.

Для получения большей доходности в качестве объектов инвестиций можно рассмотреть строящиеся склады, а для стабильного денежного потока – готовые помещения, заполненные арендаторами. Степень риска в первом случае также будет выше.

К минусам логистической недвижимости можно отнести её меньшую ликвидность по сравнению, например, с торговыми площадями, а также высокий порог входа (при самостоятельном инвестировании).

К объектам торговой недвижимости относятся торговые центры, организации общественного питания и торговые помещения на первых этажах зданий (формат street retail).

В последние годы рынок торговой недвижимости переживает непростые времена. Едва оправившись от беспрецедентных трудностей, вызванных пандемийными ограничениями, этот сегмент столкнулся с новыми проблемами – массовым уходом иностранных арендаторов. Высвобождение торговых площадей в крупных торговых центрах, ориентированных на международные компании, продолжается до сих пор.

Наиболее устойчивыми к событиям 2022 года стали торговые помещения формата street retail (от английского «уличная торговля». Это отдельные точки общественного питания, розничные магазины, имеющие отдельный вход и расположенные на первых этажах общественных и жилых строений). Сегодня такими объектами интересуются как покупатели, так и арендаторы. При сдаче их в аренду инвестор может получить среднюю доходность от 8 до 12,5% годовых.

По итогам 2022 года объём ввода новых торговых площадей ожидаемо снизился и достиг минимального значения за последние 20 лет – чуть больше 320 тыс. м². Это произошло за счет уменьшения количества построенных объектов: за год в целом по России введено в эксплуатацию лишь 28 торговых центров, что даже меньше показателей предыдущих двух «ковидных» лет. Лидерами по объёму введенных площадей стали Центральный, Приволжский и Уральский федеральные округа, а из городов – Пермь и Челябинск, где завершилось строительство двух крупных объектов.

С учётом новых реалий в 2022 году в сегменте торговой недвижимости сформировался ряд тенденций:

• средняя площадь новых торговых объектов сократилась наполовину (до 11,5 тыс. м²);
• вместо крупных ТРЦ теперь строится большое количество малоформатных торговых объектов. Половина из числа строящихся в регионах ТЦ, ввод которых планируется в 2023 году, являются торговыми центрами районного и окружного форматов;
• изменился качественный состав арендаторов: возросла доля российских брендов и компаний из дружественных стран;
• для возврата трафика в ТРЦ они адаптируются к потребностям посетителей: активно ведётся модернизация общественных пространств и создание дополнительного функционала (коворкинги, зелёные зоны, фитнес-залы, выставки и т. п.), а розничные магазины обновляют свои концепции.

Все эти тенденции, вероятно, сохранятся и в текущем году. Аналитики также ожидают увеличения объёма новых качественных площадей на региональном рынке. В случае завершения всех проектов в запланированные сроки их предложение в сравнении с 2022 годом увеличится на 27%.

В 2023 году обстановка в сегменте торговой недвижимости постепенно стабилизируется. К концу 2022 года на освободившихся торговых площадях начали появляться новые компании, российские бренды также начали наращивать обороты.

На фоне этого инвестиции в торговую недвижимость выглядят перспективными, особенно если В 2023 году обстановка в сегменте торговой недвижимости постепенно стабилизируется. К концу 2022 года на освободившихся торговых площадях начали появляться новые компании, российские бренды также начали наращивать обороты.

На фоне этого инвестиции в торговую недвижимость выглядят перспективными, особенно если учитывать актуальные тренды на этом рынке:

• инвестировать в небольшие объекты стрит-ретейла, общепита, а в регионах – ещё и в локальные торговые центры;
• заключать с арендаторами долгосрочные договоры, содержащие условие об индексации арендных ставок на уровень инфляции.

При инвестировании в строящиеся объекты важно тщательно взвешивать все риски, отдавая предпочтение тем, которые строятся под конкретных арендаторов.

Выбор вида коммерческой недвижимости зависит от целей инвестора, планируемого срока инвестирования и готовности к риску.

Логистическая недвижимость отличается большей устойчивостью и подойдёт консервативным инвесторам, нацеленным в первую очередь на сохранение капитала. Однако при дальнейшем росте дефицита складских площадей рентная доходность таких объектов также будет расти.

Инвестиции в торговые объекты сегодня сопряжены с более высокими рисками, но и потенциальная доходность у них выше.

Инвесторы, склонные к высокорисковым вложениям, могут рассмотреть строящиеся объекты из обоих сегментов или обратить внимание на проекты по реконструкции или реконцепции торговых центров.

Как и в любых инвестициях в недвижимость, большое значение для финансового результата имеет правильное определение объекта и стратегии инвестирования. Решение этих задач лучше доверить специалистам, заключив договор доверительного управления с надёжной компанией.

При относительно небольшом размере капитала можно воспользоваться одной из форм коллективного инвестирования, например, купить паи фонда недвижимости, в состав которого входят складские и торговые помещения. Это поможет снизить риски и увеличить потенциальную доходность инвестиций.

Вкладывая деньги в ЗПИФ недвижимости, пайщик может получить доходность двух видов:

• текущую за счёт поступлений от арендаторов;
• доходность к погашению при продаже имущества по цене, превышающей первоначальную стоимость.

При этом собственнику пая не придётся вникать в вопросы управления имуществом фонда. Ими будут заниматься специалисты УК, которые давно работают с недвижимостью и знают, как получить положительный финансовый результат даже в условиях кризиса.

Как отмечают специалисты, в 2022 году фонды наглядно показали способность качественной недвижимости защищать накопления клиентов от инфляции и геополитических рисков. В текущем году наиболее успешными будут ЗПИФ недвижимости, в которых управляющая компания применяет диверсифицированный и взвешенный подход при подборе и управлении объектами.