Asset Management. Управление активами в недвижимости

Управление недвижимостью включает три основных уровня:

• Asset Management – стратегическое управление активами. Его целью является максимальная рентабельность инвестиций. Это уровень долгосрочного планирования, которое позволяет в условиях высокой конкуренции обеспечить не только получение регулярного дохода, но и рост стоимости недвижимости.
• Property Management – операционное управление конкретным объектом, в рамках которого решаются текущие задачи. Сюда относится взаимодействие с арендаторами, техническое обслуживание недвижимости, ведение бухгалтерского учета.
• Facility Management – обслуживание систем жизнеобеспечения здания. Его цель – бесперебойная работа всех инженерных систем и эксплуатационных служб, включая клининг и охрану здания. Функция Facility может контролироваться как командой Property Management, так и командой AssetManagement.

Получать от недвижимого имущества максимальную доходность на длительном временном интервале возможно только при качественном управлении на всех трех уровнях. Поэтому заключение договора с управляющей компанией – оптимальный и наименее затратный путь для инвестора, у которого нет нужных навыков или времени и желания заниматься этим лично

Основная разница между названными выше уровнями управления состоит в том, что Asset Management решает стратегические задачи, а Property – тактические. То есть Asset – верхний уровень, с которого начинается эффективное управление инвестициями в недвижимость. Без анализа рынка, долгосрочного планирования сложно выбрать правильный объект для вложений, выработать решения по оптимизации расходов и увеличению дохода, определить оптимальную точку выхода из инвестиций.

Управление инвестиционными активами проходит три этапа: покупка, эксплуатация и продажа объекта. На каждом из этих этапов управляющий выполняет определённые функции в рамках Asset Management.

На стадии покупки актива это:

• определение целей и задач инвестора;
• поиск объекта, его комплексная проверка (Due Diligence) и оценка;
• разработка структуры сделки;
• переговоры с продавцом, определение условий сделки, а затем её оформление;
• разработка стратегии владения объектом.

На этапе эксплуатации управляющий решает задачу извлечения из актива максимальной доходности. Для этого он:

• реализует меры по повышению рыночной стоимости недвижимости. Например, за счет расширения объекта, изменения его функционирования, смены назначения или реконцепции объекта и т.п.;
• анализирует достигнутые финансовые показатели, оценивает их, исходя из ранее разработанной стратегии, ожиданий инвестора, при необходимости корректирует планы;
• отслеживает ситуацию на рынке недвижимости, при существенном изменении условий оценивает выгоду от продажи помещения по сравнению с дальнейшим владением.

Выход из инвестиционного объекта может быть запланированным или срочным. Принимая решение о том, стоит ли продавать рентную недвижимость и когда лучше это делать, управляющий учитывает много факторов, в том числе: баланс спроса и предложения в конкретном сегменте, динамику арендных ставок, перспективы развития территории. На основе результатов анализа он разрабатывает стратегию выхода и реализует необходимые мероприятия:

• маркетирование объекта;
• поиск покупателей, переговоры об условиях продажи;
• сопровождение комплексной проверки объекта покупателем;
• проведение сделки по отчуждению.

Инвестиционный портфель может состоять из объектов недвижимости из разных секторов, например, бизнес-центра, торгового центра и складского комплекса. Эта диверсификация позволяет нивелировать ряд рисков, т.к. в разные периоды времени разные сектора недвижимости могут по-разному себя чувствовать. В этом случае AssetManagement разрабатывает финансовую модель и стратегию развития как всего портфеля, так и каждого объекта в отдельности.

Asset Management позволяет максимально использовать все преимущества объекта недвижимости для извлечения из него инвестиционного дохода. При профессиональном управлении инвестор может рассчитывать на стабильные финансовые результаты, а также рост цены актива.

Однако многое здесь зависит от качества работы управляющего. Выбирая управляющую компанию, стоит, в первую очередь, обратить внимание на ее подтвержденный опыт – результаты управления активами, которые уже есть у них в портфеле, наличие сложных кейсов, наличие опыта и результаты управления в кризисные периоды. Ну и, конечно, есть ли у них опыт управления объектами именно из вашего сектора, т.к. управление складом и управление торговым центром – существенно различаются, т.к. каждый сектор имеет свою специфику.

Успешность управления активами оценивается по ряду показателей, основные из которых: GAV, NAV, CapRate, IRR и NPV.

GAV (GrossAsset Value) – валовая стоимость активов. Этот показатель отражает оценку общей стоимости имущества, которым владеет собственник.

NAV (NetAsset Value) – стоимость чистых активов. При расчёте этого показателя учитывается не только GAV, но и размер обязательств перед кредиторами, которые покрываются стоимостью этих активов. Значение NAV отражает итоговую стоимость капитала инвестора.

CapRate – ставка капитализации. Она рассчитывается как отношение чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости, к стоимости этой недвижимости. Под чистым операционным доходом понимают финансовый результат, который получился после вычета из суммы арендных платежей суммы понесённых расходов. То есть CapRate – это доходность за год без учёта трат на содержание имущества.

NPV (NetPresent Value) – чистая приведённая стоимость объекта. Этот показатель отражает разность между входящими и исходящими денежными потоками, приведёнными к текущему моменту времени (моменту оценки). Он позволяет оценить перспективы вложений в конкретный объект, соотнести необходимый размер инвестиций с ожидаемой прибылью.

IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма доходности. Это процентная ставка, при которой приведённая стоимость будущих поступлений совпадает со стоимостью исходных инвестиций, то есть NPV равен нулю. Этот показатель позволяет оценить прибыльность инвестиций, а также сравнивать потенциальную доходность разных проектов.

Состав и численность команды зависит от характеристик и количества объектов, входящих в портфель инвестора. Обычно она включает одного или нескольких управляющих, аналитиков, риск-менеджеров, а также финансовый, инвестиционный, юридический блоки, бухгалтерию и IT-специалистов.

Конечная цель Asset Management – увеличение текущей доходности инвестора и стоимости портфеля при одновременном снижении рисков. Поэтому управляющий активами ориентируется на долгосрочную стратегию, разработанную совместно с инвестором в начале пути. В рамках этой стратегии управляющий корректирует ежегодный план с учётом преобладающих рыночных тенденций и изменений текущей ситуации. Вместе с грамотным Property Management это позволяет извлечь максимум из инвестиционного объекта.