Страхование коммерческой недвижимости – особенности и необходимость

Владелец коммерческого объекта может застраховать:

• Риск гибели или повреждения имущества. Объём защиты будет зависеть от условий договора. Страховым случаем может быть пожар, затопление, другие природные или техногенные происшествия, умышленное повреждение имущества третьими лицами и т.д. При наступлении непредвиденных обстоятельств, указанных в полисе, страховая компания возместит причинённый ими ущерб.
• Риск утраты права собственности (титульное страхование). Такая страховка распространяется на случаи прекращения или ограничения прав владельца по причинам, о которых ему не было известно на момент заключения договора. Например, право собственности может прекратиться из-за признания недействительной сделки, на основании которой собственник приобрёл имущество. Но если утрата прав обусловлена неправомерными действиями страхователя, в выплате страхового возмещения откажут.
• Гражданскую ответственность за причинение вреда другим лицам. Обычно страхуется ответственность за причинение имущественного ущерба, а также вреда жизни и здоровью. Этот вид страхования особенно актуален для строящихся или реконструируемых зданий, где проводятся строительно-монтажные и другие опасные работы.
• Предпринимательский риск. Применительно к недвижимости он может выражаться в неисполнении обязательств контрагентами, неполучении ожидаемых доходов от эксплуатации объекта по независящим от страхователя причинам. Застраховать можно только свой бизнес-риск, заключение договора в интересах другого лица ничтожно.

Договор страхования может предусматривать защиту от одного или нескольких возможных рисков (комплексное страхование).

В случаях, указанных в законе, разрешено страховать ответственность компании или предпринимателя и за нарушение договорных обязательств. Например, эта возможность по Федеральному закону № 214-ФЗ есть у застройщиков по договору долевого участия. А по Таможенному кодексу ЕАЭС для владельцев складов временного хранения или таможенных складов такая страховка обязательна для включения их в соответствующие реестры. Выгодоприобретателями по таким полисам являются контрагенты по застрахованным договорам.

В зависимости от вида страхования, его объектами являются:

• имущество: коммерческое здание в целом или отдельное помещение, его внутренняя отделка, инженерные коммуникации, расположенное внутри движимое имущество (мебель, оборудование);
• имущественные интересы страхователя (для страхования ответственности, титула или предпринимательских рисков).

Оформить страховой полис вправе как собственник, так и арендатор недвижимости, обычно этот вопрос оговаривается в договоре аренды. Недвижимость страхуют в пользу собственника или другого выгодоприобретателя, заинтересованного в сохранении этого имущества, например, того же арендатора.

Закон допускает также страхование строящегося объекта. В этом случае выгодоприобретателем может быть лицо, у которого страховой интерес возникнет в будущем, после получения прав на недвижимость (например, участник долевого строительства или инвестор, вложивший средства в девелоперский проект). Договор разрешено заключать и без указания выгодоприобретателя, в этом случае страхователю выдаётся полис «на предъявителя».

Объектом по договору страхования гражданской ответственности будет ответственность собственника или другого лица. Чаще всего это арендаторы, но могут быть, к примеру, подрядчики, выполняющие на объекте ремонтные работы. Выгодоприобретателями здесь всегда являются лица, которым потенциально может быть причинён вред.

Договор страхования коммерческой недвижимости или связанных с ней имущественных интересов заключается между страхователем (лицом, которое оформляет страховку) и страховщиком (страховой организацией). Он должен быть оформлен в письменном виде. Закон допускает составление единого документа (в том числе в электронном виде) либо выдачу страхового полиса, который подтверждает заключение договора на условиях, предложенных страховщиком.

В договоре имущественного страхования обязательно указывают следующие условия:

• имущество или имущественный интерес, который является объектом страхования;
• страховой случай, то есть предполагаемое событие, риск наступления которого страхуется;
• страховая сумма (максимальный размер возмещения);
• срок действия договора.

Обычно стандартные условия страхования содержатся в правилах, принятых в соответствующей страховой организации. При заключении договора стороны могут изменить или исключить из сферы действия полиса отдельные пункты правил. Если этого не сделать, в спорной ситуации будут применяться общие условия.

Страхователь при заключении договора обязан сообщить страховой компании обо всех обстоятельствах, имеющих значение для расчёта страхового риска. Кроме того, страховщик вправе до подписания договора осмотреть объект недвижимости и (или) провести экспертизу, чтобы определить, сколько он стоит. По общему правилу, страховая сумма, предусмотренная договором, не должна быть больше рыночной стоимости имущества на дату его заключения (исключение – страхование сразу нескольких рисков).

Стоимость страховки (страховая премия) рассчитывается исходя из тарифов, установленных страховой компанией для соответствующего вида договоров. Тарифы, в свою очередь, состоят из базовых ставок и поправочных коэффициентов, которые зависят от степени риска наступления неблагоприятных обстоятельств. При страховании коммерческой недвижимости большинство компаний учитывают:

• год постройки здания и проведения последнего капитального ремонта;
• технические характеристики объекта (способ строительства, качество материала стен и перекрытий, состояние инженерных коммуникаций и другие);
• противопожарное состояние, организацию охраны имущества;
• объём и характер прав на имущество (собственность, аренда, нахождение недвижимости в залоге и т.п.);
• вид помещения, характер деятельности, которая ведётся на предприятии;
• расположение здания относительно других объектов, географические особенности территории;
• проведение на объекте ремонтных или строительных работ в период действия страховки;
• убытки по предыдущим договорам страхования.

Это не исчерпывающий перечень, каждая компания вправе устанавливать свои критерии для применения повышающих и понижающих коэффициентов. Кроме того, на цену страховки нежилой недвижимости могут влиять и обстоятельства, не связанные непосредственно с характеристиками имущества. Например, многие компании устанавливают повышающие коэффициенты для договоров, заключаемых без предварительного осмотра имущества, и понижающие – для страхования с применением франшизы.

Итоговый тариф по конкретному договору рассчитывается как произведение базовой ставки и применённых коэффициентов. Рассчитать примерную стоимость полиса можно с помощью калькулятора, который крупные компании размещают на своих сайтах.

Тариф для объектов коммерческой недвижимости, как правило, составляет от 0,05 до 2% страховой суммы, в абсолютном выражении цена страховки может исчисляться сотнями тысяч рублей.

Основной риск, который берёт на себя собственник, связан с действиями страховой компании. При наступлении страхового случая недобросовестные страховщики нередко отказывают в выплатах, занижают размер возмещения или затягивают сроки. Защитить свои права можно в суде, но это требует дополнительных расходов и занимает много времени. Поэтому первое, на что надо обратить внимание – выбор надёжной компании. Для этого стоит оценить:

• репутацию организации и продолжительность её работы на российском рынке;
• объём страховых выплат, процент отказов;
• отзывы клиентов;
• наличие судебных споров по поводу невыплат по страховкам (если в картотеке арбитражных дел большое количество судебных тяжб и особенно проигранных дел с участием компании, лучше поискать другого страховщика);
• спектр страховых программ, возможность оформить пакет полисов (это обычно дешевле);
• уровень сервиса, объём доступной информации на сайте, возможность оформления полиса онлайн.

Заключая договор, необходимо внимательно изучить его содержание. При наличии определённых обстоятельств можно инициировать изменение отдельных условий типового договора или (и) применение понижающих коэффициентов, которые не включены в расчёт. Страховщики нередко идут навстречу собственникам, оформляющим полис на большие объекты или риски.

До заключения договора стоит предоставить страховщику максимум документов, отражающих состояние объекта на текущий момент. Это могут быть заключения инженерно-технических экспертиз, акты надзорных органов, подтверждающие надлежащее противопожарное состояние здания, договоры о регулярном проведении технического обслуживания и т.д. При наступлении страхового случая компании будет сложнее отказать в выплате или занизить размер причинённого ущерба.

Полис выдаётся на определенный срок, его важно вовремя продлевать. Если событие, с наступлением которого договор связывает право на получение страховой выплаты, произойдёт в перерыве между двумя полисами, получить возмещение не получится.

Страхование коммерческой недвижимости решает для собственника проблему возмещения ущерба в случае чрезвычайного происшествия и других неблагоприятных обстоятельств. Но невнимательность при выборе контрагента или заключении договора может свести эффективность этой меры к нулю. Если самостоятельно разобраться в юридических нюансах сложно, лучше обратиться к профильным юристам или специалистам по недвижимости. А при передаче объекта в доверительное управление собственнику вообще не придётся заниматься этими вопросами, их решение обеспечит управляющая компания.