Перспективы инвестиций в торговые центры

Существуют два основных способа инвестировать в торговый центр: путём его покупки в личную собственность либо через коллективные инвестиции с помощью ЗПИФ недвижимости.

Первый вариант доступен только инвесторам с большим капиталом. Даже в регионах цены на качественные объекты начинаются от 100 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге стартовая сумма кратно выше. Кроме того, после покупки собственнику придётся решать вопросы текущего управления торговым центром (самому или с помощью УК) и нести сопутствующие расходы. Важно учитывать и тот момент, что крупный ТРЦ – объект с низкой ликвидностью, продать его быстро не получится.

Второй путь – инвестирование в фонды ЗПИФ недвижимости (ЗПИФн). Этот инструмент доступен широкому кругу лиц за счёт низкого порога входа и обеспечивает диверсификацию портфеля, так как в состав паевых фондов обычно входят несколько объектов. Пайщик не участвует в управлении активами, этим занимается управляющая компания. А продать пай ЗПИФн обычно проще, чем объект недвижимости, особенно если это биржевой фонд.

Остановимся на каждом из вариантов немного подробнее.

В зависимости от своего горизонта инвестирования, готовности к риску и размера капитала, инвестор может выбрать одну из стратегий:

• Купить готовый торговый центр, заполненный арендаторами и приносящий стабильный денежный поток от арендных платежей (стратегия СORE). Это популярная стратегия с самыми низкими рисками, хотя доходность здесь будет не очень высокой. Средняя ставка капитализации в торговом сегменте сегодня составляет 11 – 13%, в зависимости от города.
• Вложить средства в строительство нового ТРЦ (стратегия Opportunistic). После ввода в эксплуатацию его можно продать с прибылью либо сдать площади в аренду и получать рентный доход. У этого способа гораздо больше рисков, в том числе связанных с незавершением строительства. Однако и заработать здесь можно в несколько раз больше.
• Купить существующий торговый центр, требующий серьёзного ремонта, реконструкции или реконцепции (стратегия Value Added). После реализации мер по повышению его инвестиционной привлекательности объект можно выгодно продать или заполнить арендаторами. В рамках этой же стратегии под торговые центры районного масштаба переоборудуют здания с другим целевым назначением: административные и производственные помещения, бывшие дома культуры и другие подобные объекты, расположенные в удачной локации. У стратегии Value Added оптимальное соотношение риска и доходности, но реализовать такой проект без профессиональной помощи очень сложно.

Чтобы получить максимальную отдачу от своих инвестиций, важно сформировать стратегию, найти перспективный объект, а затем обеспечить эффективное управление активом. Ошибки на любом из данных этапов в лучшем случае снизят доходность, а в худшем – сделают вложения нерентабельными. Если инвестор не разбирается в сфере коммерческой недвижимости, стоит привлечь профессионалов, например, брокера или управляющую компанию. Даже с учётом дополнительных расходов это будет более выгодно, чем учиться на своих ошибках.

Закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФн) позволяют инвестировать в коммерческие объекты даже при небольшом капитале капитала. Это механизм коллективного инвестирования, который реализуется путём покупки инвесторами паёв такого фонда. Стоимость пая у разных фондов сильно различается и может составлять от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей.

Пай – ценная бумага, дающая владельцу право получать доход от имущества, входящего в состав ЗПИФ. Управляет активами управляющая компания, которая является профессиональным участником рынка ценных бумаг. Её работа детально регламентирована законодательством и контролируется Центральным Банком России. УК регулярно отчитывается перед пайщиками о результатах и получает за свою работу вознаграждение в размере, указанном в правилах доверительного управления.

Существуют биржевые и внебиржевые ЗПИФн. Паи биржевого фонда купить так же просто, как акции или облигации. Если паи фонда не обращаются на бирже, приобрести их можно в управляющей компании или у другого пайщика через сделку купли-продажи. Во втором случае о переходе прав должен быть извещён регистратор.

В состав фонда входят объекты из одного или нескольких сегментов. Если это рентный фонд, он будет включать готовые ТЦ, приносящие регулярный доход от арендных платежей. Девелоперские ЗПИФн создают для инвестиций в строящиеся объекты.

В любом случае фонд нужно выбирать не менее тщательно, чем актив для покупки в личную собственность. Предварительно надо изучить:

• состав имущества фонда (главная информация о каждом объекте размещается на сайте УК);
• информацию об управляющей компании.

Основной риск, который несёт пайщик ЗПИФн, связан с качеством управления. Непрофессиональные действия УК могут снизить размер прибыли даже от самого качественного объекта. Поэтому доверять свои деньги стоит тем компаниям, которые давно работают на российском рынке, знают его специфику и имеют опыт работы в разных экономических условиях.

Статус квалифицированного инвестора по закону необходим для операций с видами ценных бумаг, инвестиции в которые сопряжены с повышенными рисками.

Для инвестиций в ТЦ через паевой фонд иметь такой статус необязательно. Но в этом случае выбор фондов будет ограничен, так как большая часть ЗПИФн предназначена для квалифицированных инвесторов (квалов). Чтобы иметь доступ к любым фондам, надо получить этот статус. Такая возможность есть у инвесторов, которые по уровню образования, размеру капитала или стоимости имущества отвечают требованиям статьи 51.2 ФЗ «О рынке ценных бумаг».

От выбора объекта во многом зависит финансовый результат инвестирования. Это актуально как для прямых инвестиций, так и для вложений в ЗПИФн. Критерии оценки будут несколько различаться для готовых, строящихся, реконструируемых торговых центров, но всегда надо обращать внимание на:

• расположение объекта (важен хороший трафик, транспортная и пешая доступность места, наличие в том же районе прямых конкурентов);
• технические характеристики здания (какие материалы и технологии использовались при строительстве, в каком состоянии находятся инженерные сети, нужны ли дополнительные расходы на ремонт);
• концепцию ТЦ или ТРЦ, ее соответствие запросам целевой аудитории;
• перспективы развития территории (стоит учитывать программы по строительству дорог, станций метро, а также новости о планируемом расширении жилой и коммерческой застройки).

Для действующих ТЦ важно оценить заполненность площадей, качество арендаторов, срок и другие условия заключённых с ними договоров, необходимость дополнительных вложений в объект. При инвестициях в строящийся или реконструируемый торговый центр основной вопрос – перспективы завершения работ в срок, выполнение партнёрами своих обязательств.

Вести поиск инвестиционного объекта можно самостоятельно, например, через специальные онлайн-сервисы. Но риск ошибки будет ниже, если покупать актив после консультации с экспертами или изначально поручить подбор актива управляющей компании.

Перед покупкой важно определить слабые и сильные стороны объекта, влияние недостатков на инвестиционные перспективы. Для этого оценивают техническое состояние здания, заполненность площадей арендаторами, финансовые результаты работы ТЦ за предыдущие периоды и другие параметры.

Некоторые проблемы возможно устранить: сделать ремонт, изменить неудачную планировку, заменить часть арендаторов. Но есть обстоятельства, на которые собственнику сложно повлиять. Например, если рядом с устаревшим ТЦ построен новый торгово-развлекательный комплекс, отвечающий современным стандартам, он отвлечёт часть посетителей, и доходы владельца первого объекта станут ниже. Решением этой проблемы может стать полное переформатирование ТЦ, разработка новой концепции, нацеленной на другую аудиторию.

Здесь необходимо рассчитать объём потенциальных расходов, оценить все плюсы покупки такого актива. Лучше делать это с участием профессионалов, которые хорошо ориентируются в теме недвижимости и учтут при анализе все важные факторы.

Управление ТЦ – сложный процесс. Он включает разные направления, требующие специальных знаний:

• аналитику и стратегическое планирование (определение долгосрочного курса развития ТЦ);
• разработку торговой концепции, бизнес-плана;
• организацию пространства, комфортного для посетителей (логичное зонирование, навигация на каждом этаже, дополнительные сервисы);
• управление арендными отношениями (поиск арендаторов и все контакты с ними, оформление договоров, сбор арендной платы);
• маркетинг и рекламу (включая проведение акций и других мероприятий для привлечения посетителей, внедрение карт лояльности);
• решение финансовых, юридических вопросов;
• организацию систем безопасности (охрана, противопожарное состояние);
• управление текущей эксплуатацией здания (клининг, текущий ремонт, обслуживание инженерных коммуникаций, систем связи и т.д.).

Собственник может сформировать для решения этих задач собственную команду и контролировать её работу. Более простой путь – заключить договор с управляющей компанией, которая полностью возьмёт управление на себя. Этот вариант позволяет владельцу не вникать в вопросы работы ТЦ. Ему нужно один раз выбрать надёжную управляющую компанию и в будущем получать пассивный доход от арендных платежей.

Под влиянием событий последних лет в сегменте торговой недвижимости сформировались тенденции, которые стоит учитывать при выборе способа и объекта инвестирования:

• В условиях развития онлайн-торговли ТЦ перестали быть просто набором торговых точек. Сейчас это многофункциональные центры, куда люди приходят провести свободное время и получить положительные эмоции. Конкурентоспособным в таких условиях будет только ТЦ, концепция которого отвечает запросам целевой аудитории и меняется вместе с ними. Например, якорным арендатором ТРЦ, ориентированного на посетителей с детьми, может быть не продуктовый ретейлер, а фуд-холл. Некоторые концепции предполагают размещение в ТЦ фитнес-клубов, офисов и даже апартаментов.
• Продолжается постепенное замещение ушедших с рынка европейских и американских брендов российскими и азиатскими. На этом фоне активно пересматривается организация торговых пространств, растёт количество мультибрендовых магазинов, универмагов в рамках ТЦ.
• Фокус внимания инвесторов смещается в сторону региональных ТЦ. За 6 месяцев текущего года на их долю пришлось около 70% проданных площадей, а объём ввода новых объектов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга в 2,5 раза превысил прошлогодний показатель. Сохранение этой тенденции ожидается и во втором полугодии.

Крупные торговые центры больше других объектов этого сегмента пострадали от экономических событий последних лет. Однако сейчас мы наблюдаем период восстановления интереса к таким комплексам, что делает их интересными для долгосрочного инвестирования. А профессиональное управление помогает инвестору получать максимальную доходность при умеренных рисках.