Рентабельность коммерческой недвижимости: какие вложения принесут больший доход?

По итогам II квартала 2024 года общий объём вложений в недвижимость России составил 344 млрд рублей. Из них 42% пришлось на жилую недвижимость. В коммерческом сегменте лидером по объёму вложений стали офисы (21%) и склады (20%), сохраняется интерес инвесторов и к торговым объектам (11% в структуре инвестиций).

В условиях жёсткой денежно-кредитной политики Центробанка РФ растёт число сделок с коммерческой недвижимостью, совершаемых за счёт собственных средств, и сокращение банковского кредитования. После частичной отмены льготных ипотечных программ прогнозируется распространение этого тренда и на рынок жилой недвижимости, что с большой вероятностью сократит активность инвесторов и девелоперов.

В перспективе ближайших лет увеличение спроса на жилье маловероятно. Уже сегодня эксперты говорят о 70% нераспроданного строительными компаниями жилья. А отмена льготной ипотеки неизбежно охладит рынок.

Иная ситуация на рынке коммерческой недвижимости. Вакансия во всех основных сегментах остаётся низкой. Например, в Москве к концу II квартала текущего года доля свободных офисов составила всего 6,5%, торговых объектов – 8%.

На фоне дефицита качественных площадей и удорожания нового строительства растут арендные ставки. По итогам квартала цена аренды офисов выросла в среднем на 6%, а помещений в торговых центрах – на 7%.

Существует мнение, что для инвестирования в коммерческую недвижимость нужен большой стартовый капитал, а покупка инвестиционного жилья требует меньших первоначальных вложений. В период широкого действия льготных ипотечных программ купить квартиру в новостройке действительно было проще, для этого было достаточно суммы первоначального взноса. Но в текущей ситуации эта возможность для большинства уже недоступна. А разница в цене между коммерческой и жилой недвижимостью не так критична, как иногда считают.

Например, в Москве по состоянию на 01.08.2024 средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составила 416 тыс. рублей, в новостройке – 377,7 тысячи. При этом квадратный метр офисных площадей стоит в среднем 344,7 тыс. рублей, торговых – 364 тысячи.

Понятно, что это усреднённые данные, и разброс цен в каждом сегменте достаточно большой. Стоимость конкретного объекта зависит от места, технических характеристик и многих других параметров. Однако небольшой офисный блок или торговое помещение нередко можно купить по цене, сопоставимой с покупкой жилья аналогичной площади в той же локации.

Покупка недвижимости в личную собственность – это всегда способ инвестирования с высоким порогом входа. Даже в небольших городах для покупки ликвидного объекта потребуется несколько десятков миллионов рублей. В Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах эта сумма кратно выше.

Инвестору с небольшим капиталом стоит рассмотреть коллективное инвестирование в формате ЗПИФ недвижимости. Паи некоторых фондов для неквалифицированных инвесторов торгуются на бирже по цене до 10 тысяч рублей. При этом в состав фонда, как правило, входят несколько объектов, нередко из разных сегментов. Это обеспечивает не только доступность, но и диверсификацию вложений.

Доходность инвестиций рассчитывается как соотношение полученной прибыли и суммы вложений.
Если инвестор купил помещение и сдал его в аренду, доходность будет рассчитываться по формуле:

Доходность (% годовых) = Годовая арендная плата (руб.) / Цена покупки (руб.) х 100%

В случае продажи имущества, купленного с инвестиционными целями, для расчёта доходности применяется другая формула:

Доходность (%) = ((Цена продажи (руб.) / Цена покупки (руб.) – 1) х 100%

Оба эти расчёта не включают сумму дополнительных вложений (ремонт, перепланировка и т. п.) и текущие издержки за время владения объектом. Если такие расходы имели место, их надо добавить к цене покупки.

Зная среднюю годовую доходность, можно рассчитать примерный срок окупаемости инвестиций. Он покажет, за какое время инвестор сможет вернуть вложенные деньги за счёт дохода, который приносит актив. В среднем срок окупаемости коммерческих объектов составляет 10-12 лет, а жилья – 18-20 лет.

Ещё несколько лет назад покупка квартиры в строящемся доме и перепродажа её по более высокой цене после ввода дома в эксплуатацию считалась удачным инвестиционным решением. До 2019 года эта схема действительно могла принести до 30% к сумме вложений за относительно короткий срок. Однако после внедрения системы эскроу-счетов произошло удорожание долевого строительства, и разница между ценой строящегося и готового жилья перестала быть настолько существенной. А после появления льготной ипотеки получить прибыль от продажи готовой квартиры стало ещё сложнее, так как рост цен на «вторичку» стал сильно отставать от новостроек.

Другая ситуация в сфере коммерческой недвижимости. Здесь вложения в строящиеся объекты могут принести в среднем 40% за счёт роста цены к окончанию строительства.

Доходность меняется в зависимости от сегмента, времени входа в проект и стратегии инвестора. Например, офисные помещения часто продают на старте строительства по договору купли-продажи будущей вещи. Ко времени сдачи объекта прирост может составить 30-50%, а в отдельных случаях до 100%. Торговые помещения обычно дорожают меньше, так как они не сразу начинают генерировать доход. Такой объект после завершения строительства может принести 10-20% на вложенные средства.

Самая популярная стратегия инвестора в недвижимость – сдача объекта в долгосрочную аренду. Она несёт минимум рисков, обеспечивает регулярное поступление средств и защищает от инфляции благодаря ежегодной индексации арендных ставок. Доходность зависит от вида недвижимости, условий аренды и подбора арендаторов.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду – не самый прибыльный вид инвестиций. Обычно рентное жильё приносит владельцу доходность на уровне инфляции, в лучшем случае превышает её на 1-2 процентных пункта. А период простоя (даже если это один месяц в году) сведёт финансовый результат к нулю.

Коммерческая недвижимость – более удачное решение для сдачи в долгосрочную аренду. Например, в Москве ставки капитализации офисов составили 10,5 – 12%, а торговой недвижимости – 11,25 – 12,5%. Это кратно больше, чем региональный уровень инфляции за тот же период (4,9%).

Ставки краткосрочной аренды всегда выше, чем долгосрочной. Это справедливо как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Но итоговая годовая доходность в этих случаях может не так существенно различаться. Во-первых, на неё влияет любой период простоя, а при краткосрочной аренде их обычно больше. Во-вторых, при частой смене арендаторов помещение чаще нуждается в мелком ремонте и клининге.

Избежать лишних хлопот помогает профессиональное управление. В этом случае потребуется оплачивать услуги УК, но финансовый результат даже с учётом этих расходов, скорее всего, будет выше.

Принимая решение об объекте инвестирования, стоит тщательно взвесить преимущества и риски каждого варианта.

Жилая недвижимость – простой и понятный большинству инвесторов актив. Для него несложно найти арендаторов, а управление объектом не требует особых навыков. Это хорошее решение для консервативного инвестора, не готового к высоким рискам и нацеленного преимущественно на сохранение капитала. Минусы жилья как инвестиционного объекта – низкая доходность, риски частой смены арендаторов, повреждения имущества.

Коммерческие объекты дают более высокую доходность, но ими сложнее управлять. Даже поиск офиса или торгового помещения – сложная задача для непрофессионала. Чтобы приобрести качественный актив, который будет интересен арендаторам, надо проанализировать много факторов, рассчитать потенциальную доходность и окупаемость вложений. Чтобы снизить риск ошибки, лучше доверить решение этой задачи специалистам по недвижимости.

Стабильность поступлений зависит и от типа коммерческой недвижимости. Так, рынок офисной недвижимости меньше подвержен влиянию внешних факторов, чем ретейл. Поэтому риск потери арендаторов здесь ниже, а договоры заключаются на более долгий срок (до 5 лет). В то же время разброс стоимости аренды в торговле выше, даже в пределах одного ТЦ она будет разной для разных арендаторов. Это позволяет выбирать более интересные инвестиционные решения.

Для строящихся объектов любого типа основной риск – неисполнение застройщиком своих обязательств, незавершение работ в оговорённые сроки. Кроме того, ко времени окончания строительства ситуация на рынке недвижимости может измениться, и объект сложно будет продать или сдать в аренду.

Например, пандемия коронавируса на какое-то время сделала невостребованными площади в торговых центрах. А экономические санкции и массовый уход с рынка иностранных компаний повлияли на рынок офисной недвижимости: возрос интерес к более компактным офисам, гибким пространствам и зданиям в более отдалённых локациях. Все подобные риски заранее учесть невозможно, но максимально обезопасить себя можно, выбирая надёжного девелопера и качественный проект.

Рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от совокупности факторов: характеристик объекта, качества управления, актуальных трендов на рынке недвижимости и даже общей экономической ситуации в стране. При сопоставимом объёме вложений коммерческие объекты обычно приносят более высокую доходность, чем жильё. Однако управление деловым или торговым центром требует специальных знаний, поэтому максимальный финансовый результат чаще приносят объекты под профессиональным управлением.