Ключевая ставка VS Рынок коммерческой недвижимости

Ключевая ставка – один из инструментов денежно-кредитной политики Центробанка России. Её изменение позволяет контролировать уровень инфляции, влиять на объёмы кредитования и уровень деловой активности.

Регулятор использует текущее значение ключевой ставки для кредитования коммерческих банков. Последние, в свою очередь, предоставляют заёмные средства организациям и гражданам. Соответственно, чем выше значение, установленное ЦБ РФ, тем дороже становится кредит, который берёт застройщик. Если высокие значения держатся продолжительное время, потребительский спрос и деловая активность постепенно снижаются.

Обычно регулятор повышает ставку, когда экономика «перегрета», это помогает бороться с растущей инфляцией. Если же надо стимулировать экономические процессы, её величина, наоборот, снижается.

Самое существенное влияние высокая ставка оказывает на объёмы нового строительства. Как правило, оно ведётся с привлечением заёмных средств, а возросшая стоимость кредитования влечёт рост себестоимости строительства и снижение доходности. Поэтому значительное повышение ключевой ставки замедляет запуск новых проектов.

Влияние колебаний ставки на рынок недвижимости носит отложенный во времени характер. Пока объёмы ввода новых объектов держатся на высоком уровне за счёт ранее заключённых договоров и кредитов, полученных на прежних условиях. Рост этого показателя в сравнении с прошлым годом наблюдается во всех основных секторах: торговой недвижимости, офисах, складах. Однако длительное сохранение высокой ключевой ставки не позволит сохранить эту тенденцию.

На рынке коммерческой недвижимости снижение доступности кредитных средств сказывается более ощутимо, чем на жилой. В этой сфере меньше льготных программ, которые могли бы стимулировать девелопмент, а жёсткая денежно-кредитная политика не способствует инвестиционной активности.

В среднесрочной перспективе сокращение нового предложения приводит к дефициту свободных площадей и, как следствие, росту арендных ставок. В первую очередь это будет заметно в тех сегментах, где нехватка вакансии ощущалась и раньше.

Например, серьезный дефицит качественного предложения в последние годы наблюдается на рынке складской недвижимости. В Московском регионе по итогам 2023 года было лишь 0,4% свободных площадей, а по итогам 1 квартала текущего года – 0,3%. На фоне этого средняя ставка аренды таких помещений уже превысила 10 тыс. рублей за квадратный метр, достигнув исторического максимума. Похожая картина наблюдается и в крупных региональных центрах. При снижении объёмов нового строительства эта тенденция продолжится.

В 2023 году ЦБ РФ констатировал рост интереса инвесторов к покупке паёв ЗПИФ недвижимости, который продолжился и в начале текущего года. За первый квартал 2024 года в фонды инвестировано 19 млрд рублей, что сопоставимо с годовыми значениями 2020 – 2022 годов.

Повышение ключевой ставки приводит к росту ставок коммерческих банков не только по кредитам, но и по вкладам. Поэтому часть денег частных инвесторов в такие периоды неизбежно оседает на банковских депозитах, а вложения в другие финансовые инструменты сокращаются.

При длительном сохранении жёсткой денежно-кредитной политики это может коснуться и инвестиций в фонды недвижимости. Однако кардинальное сокращение вложений маловероятно, поскольку основной объём инвестиций (83%) приходится на фонды для квалифицированных инвесторов, которые обычно имеют более широкий горизонт инвестирования.

Если ЦБ РФ на следующем заседании вновь сохранит ключевую ставку на уровне 16% либо повысит её, это будет всё больше отражаться на инвестиционной активности. Вероятнее всего, и продавцы, и покупатели будут наблюдать за развитием ситуации, ожидая более благоприятных условий. Однако эксперты не прогнозируют полной стагнации рынка недвижимости. Вероятно, в текущих условиях будут преобладать сделки:

• в отношении объектов с низким порогом входа, которые можно приобрести без большого кредитного плеча;
• формата «build-to-suit», который позволяет меньше зависеть от колебаний процентных ставок;
• по отчуждению активов, собственник которых заинтересован в срочной продаже (например, из-за финансовых проблем или высокой долговой нагрузки).

Сохранение деловой активности вероятно в тех сегментах, где существуют меры государственной поддержки. В частности, программа субсидирования процентной ставки действует для строительства гостиниц и туристической инфраструктуры.

Негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости будет наиболее выраженным при сохранении высокой ключевой ставки на протяжении длительного периода. Если же регулятор перейдёт к смягчению денежно-кредитной политики до конца текущего года, можно ожидать позитивных изменений и нового этапа инвестиционной активности.