Обзор рынка складской недвижимости в 2023 году

Согласно данным статистики за 9 месяцев 2023 года на складскую недвижимость пришлось 6% совокупного объёма инвестиций – 37 млрд рублей (+ 83% в сравнении с прошлым годом).

По итогам 3 квартала 2023 года общий объём складских площадей России составил 47,3 млн кв. м. Интерес инвесторов к этому сегменту остаётся на высоком уровне. Однако на рынке с прошлого года сохраняется дефицит свободных площадей, а объёмов нового строительства пока недостаточно, чтобы изменить ситуацию. По состоянию на октябрь введено всего 2,1 млн кв. м складов класса А и В, это минимальное значение за последние 3 года.

На фоне этого увеличился спрос на земельные участки под строительство складских комплексов, общая площадь приобретённых в этом году участков уже составила 140 га. Инвесторами выступают крупные девелоперы, а также компании, строящие здания для собственных нужд. По предварительным ожиданиям аналитиков, активная фаза реализации этих проектов продлится как минимум до конца 2025 года.

В Москве и области сосредоточено 56% (26,7 млн кв. м) от общего числа всех складских площадей России. Доля свободных складов в текущем году снизилась на 0,4 п.п. и составила всего 0,3 %. Дефицит обусловлен несколькими обстоятельствами:

• темпы нового строительства недостаточны из-за высокой ключевой ставки, из-за которой сейчас крайне сложно брать кредиты на девелоперские проекты, либо их строительство становится настолько дорогим, что инвестирование просто невыгодно;
• сделки по аренде строящихся объектов часто заключаются ещё до их ввода в эксплуатацию, эти площади даже не выходят на рынок (built-to-suit проекты);
• объём предложений субаренды сократился до минимума (он составляет около 0,1%) и фактически не влияет на ситуацию.

Основной спрос обеспечивают онлайн-ретейлеры, на долю которых приходится треть всех сделок, и компании-дистрибьюторы (26 % от общего объёма).

Доля Санкт-Петербурга в общем объёме складских площадей составляет 10% (4,7 млн кв. м). Здесь также присутствует общероссийская тенденция сокращения вакансии: по итогам трёх кварталов 2023 года свободными оставались лишь 1,7 % складов, это на 0,7 п.п. меньше, чем в прошлом году.

Дефицит доступных арендных площадей привёл к увеличению числа сделок на первичном рынке. По итогам 9 месяцев их объём составил более 460 тыс. кв. м., из которых свыше 360 тыс. кв. м пришлось на сделки формата built-to-suit с последующей арендой. Это рекордное значение за всю историю наблюдений. Основную часть спроса, как и в Москве, обеспечивают компании интернет-торговли.

В регионах на долю ключевых и развивающихся логистических хабов приходится почти равное количество складских площадей: 7,9 и 8 млн кв. м. соответственно.

В крупных логистических центрах (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Самара, Ростов-на-Дону) также существует нехватка свободных складов, объём предложения не успевает за возрастающим спросом. Доля свободных объектов класса A и B не превышает 1%, а в Краснодаре, Казани и Самаре держится ниже этого значения уже более полугода.

В развивающихся хабах (Воронеж, Нижний Новгород, Челябинск, Владивосток и другие) за 9 месяцев 2023 года спрос на складские объекты в 4 раза превысил годовое прошлогоднее значение. При этом диспропорция между спросом и предложением достигла рекордного размера: объём предложения отстаёт от потребностей в 2,5 раза. Это создаёт острый дефицит, особенно в крупных городских агломерациях, расположенных в зоне формирования новых транспортных потоков.

Выходом из положения становится строительство складов под конкретных арендаторов, на такие сделки пришлось 68 % от их общего количества. Лидерами спроса остаются онлайн и многоканальные ретейлеры.

Основную часть предложения, как в столице, так и в регионах, сегодня формируют строящиеся объекты и объекты built-to-suit, в существующих почти не осталось вакантных площадей. На фоне дефицита складов, удорожания строительства и проектного финансирования, высокой загруженности девелоперов повсеместно наблюдается рост ставок аренды таких объектов.

В Москве и Московской области средневзвешенные ставки достигли исторического максимума: для объектов класса А они уже составляют 8500 рублей за квадратный метр готового объекта и 8000 – строящегося.

В Санкт-Петербурге рост запрашиваемой арендной платы происходит даже быстрее, чем ожидали аналитики в конце первого полугодия. С конца 2022 года он составил уже более 30%.
Аналогичная ситуация складывается и в регионах. Ставки аренды на готовые площади в ключевых логистических хабах только за 3 квартал 2023 года выросли на 20-30 %.

Анализ рынка складской недвижимости в 2023 году показывает, что в целом по России наблюдается почти стопроцентная заполненность имеющихся помещений, а объём нового предложения не соответствует спросу. В результате значительными темпами растут арендные ставки.

К концу года на рынке обозначились следующие тенденции:

• в готовых зданиях почти невозможно найти складские помещения для аренды, под крупные проекты приходится планировать строительство новых объектов;
• в строящихся комплексах вакантные площади доступны для продажи в основном на начальных этапах строительства;
• в структуре сделок увеличивается доля проектов built-to-suit;
• растёт интерес к сегменту складской недвижимости со стороны «непрофильных» девелоперов, которые раньше строили в основном жилую недвижимость;
• с учётом изменения транспортной логистики интересными для инвестиций являются развивающиеся региональные центры.

Для рынка складской недвижимости Москвы в 2023 году характерна ещё одна особенность: на фоне роста арендных ставок увеличивается объём предложений по ротации арендаторов, за последние полгода он вырос в 5,9 раза.

На данный момент нет предпосылок к кардинальному изменению ситуации. Дефицит свободных площадей и рост арендных ставок, вероятнее всего, сохранятся и в начале 2024 года.

Немного снизить напряжённость может реализация проектов по строительству логистических объектов под конкретных арендаторов, договоры о которых заключены в текущем году. Повлиять на рынок могут и онлайн-ретейлеры, которые формируют значительную часть спроса на склады. Реализация крупными игроками планов по строительству собственных фулфилмент-центров постепенно может привести к высвобождению части занимаемых ими арендованных объектов.

В существующих экономических условиях складская недвижимость остаётся одним из наиболее стабильных секторов, инвестиции в который позволяют сохранить и преумножить капитал. Средняя ставка капитализации таких объектов по состоянию на октябрь 2023 года составляет 10-12,5%. А с учётом динамики арендных ставок вложения в качественные объекты и в дальнейшем могут обеспечить стабильную рентную доходность.