Сравнение доходности жилого и коммерческого помещения

Все статьи
Все статьи
Текущая экономическая ситуация заставила многих инвесторов пересмотреть стратегию. Доходность жилой недвижимости неизменно снижается, а вложения в другие инструменты сопряжены с повышенными рисками. На этом фоне привлекательным объектом для розничных инвесторов становится коммерческая недвижимость, тем более что порог входа здесь становится ниже, и увеличивается доступность для большего количества потенциальных инвесторов.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Показать
Авторы статьи
9 января 2024

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости


Жилыми являются изолированные помещения для постоянного проживания людей: дома, квартиры, комнаты с соответствующими санитарными и техническими нормами. Закон не запрещает использовать их для получения дохода, однако это не основное их предназначение.

Понятия коммерческой недвижимости в законодательстве нет, но опираясь на судебную практику, можно сказать, что определяющим критерием нежилого помещения является отсутствие доказательств его использования для личных, семейных, бытовых целей.


Окупаемость, средняя доходность

Основная причина постепенного смещения фокуса частных инвесторов в сторону коммерческих объектов – более высокая доходность вложений.

Средняя доходность коммерческой недвижимости составляет 8-15% годовых. Она различается по сегментам: склады принесут примерно 10%, объекты стрит-ретейла – от 10 до 12%, а офисы – от 8 до 15%. При таких показателях инвестор может рассчитывать на окупаемость своих вложений за 10-12 лет.

В сфере жилой недвижимости ситуация совершенно иная. Сдача в долгосрочную аренду жилья, купленного на вторичном рынке, сегодня приносит в среднем 5,5% годовых, а срок окупаемости инвестиций составляет 18 лет. Если покупать квартиры в новостройках, доходность будет ещё ниже, так как цена квадратного метра в них в среднем на 12-15% превышает стоимость метра на вторичном рынке.

Краткосрочная аренда потенциально может принести больше прибыли, но это скорее не инвестиционный проект, а бизнес, требующий постоянной вовлечённости собственника (поиск арендаторов, мелкий ремонт, клининг).

Подготовка объекта: ремонт, коммуналка

Более высокая доходность инвестиций в коммерческую недвижимость – не единственный её плюс.

Квартиру до сдачи в аренду надо отремонтировать, купить туда мебель и бытовую технику. В течение срока аренды бремя решения бытовых проблем, как правило, тоже ложится на собственника.

Арендатор магазина или офиса часто сам делает ремонт помещения, который затем компенсируется ему арендными каникулами. Если соответствующие условия прописаны в договоре, он же оплачивает коммунальные услуги, решает небольшие текущие проблемы эксплуатации.

В среднем затраты на подготовку коммерческой недвижимости к сдаче в аренду будут меньше, чем для жилых помещений.


Порог входа

Существует мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют значительных бюджетов. Однако это не всегда так.

В среднем по России на декабрь 2023 года средняя цена квадратного метра квартиры составляет 172,5 тыс. рублей. При этом квадратный метр офисной недвижимости стоит 166 тысяч, а торговой площади – около 291 тыс. рублей.

Разброс цен в этой сфере очень большой, в том числе внутри одного и того же региона и сегмента. Однако есть коммерческие объекты, сопоставимые по ценам с жильём аналогичной площади.

Даже в Москве инвестировать в коммерческую недвижимость на этапе строительства можно с бюджетом 14–16 млн руб. для офисов и 30 млн рублей для ретейла. Небольшой офис в строящемся бизнес-центре класса А в пределах ТТК можно приобрести по цене новостройки той же площади.

Инвестировать в бизнес-объекты с минимальным капиталом можно при помощи ЗПИФ.

Арендаторы: поиск, договоры, качество арендаторов

Поиск надёжных арендаторов может представлять сложность для частного инвестора.
Съёмное жильё часто рассматривается жильцами как временный этап. Договоры аренды, как правило, заключаются на срок до года с возможностью продления. Квартиросъёмщик может найти другое жильё, перестать вовремя платить или вовсе съехать без предупреждения, оставив квартиру в плохом состоянии. Период простоя и лишние расходы отрицательно влияют на и без того низкую доходность.

С коммерческими объектами ситуация более прозрачна и предсказуема, а все значимые моменты заранее прописываются в договоре. Это не исключает полностью проблем с арендаторами, но снижает их вероятность. Чтобы получать стабильный денежный поток от аренды, желательно выбирать крупные компании, заинтересованные в заключении долгосрочных договоров.

Коммерческие объекты можно сдать ещё на этапе строительства, оформив предварительный договор. Это избавит собственника от периода простоя и позволит получать деньги сразу после ввода здания в эксплуатацию.

Уровень и возможности инвестора

Недвижимость – один из наиболее надёжных активов, особенно в сложные экономические периоды. Поэтому в неё вкладывают свободные средства разные категории инвесторов: от крупных компаний до частных лиц.

Для инвестирования в жилую недвижимость

В жилье традиционно инвестируют граждане, которые покупают его для перепродажи или сдачи в аренду. В зависимости от размера капитала, инвестор может:

  • стать участником долевого строительства;
  • купить у застройщика или на вторичном рынке готовую квартиру;
  • приобрести паи ЗПИФн, включающих жилые комплексы.
Перепродажа строящейся квартиры на завершающем этапе или после ввода дома в эксплуатацию потенциально может принести большую доходность, чем покупка готового объекта, но этот способ несёт и более высокие риски.

Для инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестировать в коммерческую недвижимость в среднем сложнее, чем в жилую. На этом рынке больше профессиональных игроков, чем розничных инвесторов с небольшими капиталами. Однако и здесь есть возможности для частных лиц:

  • купить на стадии строительства небольшое помещение (например, офисное) и продать его с прибылью после сдачи объекта. Такой способ может принести до 100% доходности;
  • приобрести коммерческий объект для сдачи в аренду. Если самостоятельно заниматься управлением сложно или некогда, можно заключить договор доверительного управления и делегировать эти задачи управляющей компании;
  • стать пайщиком ЗПИФ коммерческой недвижимости.

Последний вариант стоит рассмотреть и тем, у кого достаточно средств для покупки недвижимости в личную собственность, так как фонд обеспечивает диверсификацию вложений и снижает риски.

Какие объекты сейчас востребованы

За три квартала текущего года общий объём инвестиционных сделок с недвижимостью составил 610 млрд рублей, что уже превышает годовой показатель 2022 года. При этом в секторе жилой недвижимости на протяжении всех трёх кварталов наблюдается снижение инвестиционной активности примерно на 25 % в сравнении с аналогичными периодами предыдущего года.

По прогнозам экспертов изменение рынка ипотечного кредитования и многократное увеличение ключевой ставки может повлечь снижение спроса на жилую недвижимость уже в 2024 году, притом что спрос на рынке вторичного жилья падает уже не первый год. Серьёзного обвала цен аналитики не ждут, но небольшое снижение или стагнация очень вероятны. В текущей ситуации инвестирование в строящееся жильё с целью последующей перепродажи не выглядит перспективным.

Сегодня возрастающим спросом у инвесторов пользуются:

  • небольшие офисы и блоки в строящихся бизнес-центрах;
  • помещения формата стрит-ретейл.

Вкладывая средства в такие объекты, можно заработать и на перепродаже (если купить в начале строительства), и на сдаче их в аренду.

Прирост стоимости офисов за весь срок строительства составляет 30-50%, для ретейла эта цифра меньше – 10-20%. Доходность аренды зависит от характеристик конкретного объекта, локации и других параметров. Например, в Москве за коммерческое помещение в среднем можно получить от 8 до 15% годовых, тогда как аренда квартиры принесёт всего 3-5%.
Ключевой вопрос для инвестора в коммерческую недвижимость – выбор качественного объекта и надежной управляющей компании, которая обеспечит стабильную доходность выше инфляции. Если знаний рынка недостаточно, лучше доверить решение этой задачи профессионалам.

9 января 2024
Риски самостоятельного инвестирования в недвижимость
Риски самостоятельного инвестирования в недвижимость
Риски
Риски
Обзор рынка складской недвижимости в 2023 году
Обзор рынка складской недвижимости в 2023 году
Инвестиции
Инвестиции
Стоимость
Стоимость
ИНТЕРЕСУЕТЕСЬ ИНВЕСТИЦИЯМИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЭКСПЕРТАМИ