Риски самостоятельного инвестирования в недвижимость

Недвижимость обоснованно входит в число самых надёжных активов. Она востребована в качестве инвестиционного инструмента и в спокойные времена, а в экономически нестабильные периоды интерес к ней достигает максимального уровня. Это объясняется просто: недвижимость подвержена волатильности меньше, чем акции и другие ценные бумаги фондового рынка, а по сравнению с иными консервативными инструментами более доходна.

За январь – сентябрь 2023 года объём инвестиций в российскую недвижимость более чем в два раза превысил аналогичный прошлогодний показатель и на 23% результат за весь 2022 год. Рекордные значения достигнуты во всех основных сегментах.

Частные инвесторы, которые ещё несколько лет назад вкладывали сбережения в строящиеся квартиры, всё чаще обращают внимание на коммерческие объекты, заполненные долгосрочными арендаторами. Этот вид инвестирования становится все более интересным по соотношению риска и доходности.

У человека, планирующего использовать недвижимость в качестве инвестиционного инструмента, есть два основных способа это сделать:

• выбрать объект и приобрести его в личную собственность;
• участвовать в коллективных инвестициях.

Доступность каждого из этих вариантов для конкретного инвестора зависит от суммы сбережений, целей, горизонта планирования, готовности к риску, наличия времени и желания разбираться в вопросах управления недвижимостью.

Обычно частные инвесторы включают в портфель недвижимость, чтобы получать от неё рентный доход либо перепродать с прибылью. Этот способ требует значительного капитала: для небольших городов – от нескольких миллионов рублей, для Москвы и крупных региональных центров – в разы больше.

Однако для неопытного инвестора без знаний рынка недвижимости риски самостоятельного инвестирования довольно высоки. Результатом ошибочных решений могут стать убытки, значительно превышающие вознаграждение управляющего.

Генерировать стабильный доход будет только помещение, интересное арендаторам. На это влияет много факторов: от расположения и характеристик здания до наличия поблизости конкурирующих объектов. Профессионалы знают, на что обращать внимание при выборе, а начинающие инвесторы рискуют купить неликвидный объект.

Если купить актив на пике цен, в дальнейшем его будет сложно перепродать с прибылью. Но профессиональные управляющие постоянно проводят аналитику рынка и всегда могут посоветовать, куда и когда лучше инвестировать.

С самыми высокими рисками сопряжены вложения в строящиеся объекты. Застройщик может пропустить сроки сдачи, допустить нарушения в части качества строительства или вообще обанкротиться в процессе исполнения договора. Неустойку и другие санкции в этом случае придётся взыскивать через суд без гарантии реального получения денег.

Для готовых помещений риски ниже, но полностью исключить их нельзя. Для проверки юридической чистоты сделки, а также правовой оценки действующих договоров аренды лучше привлекать специалиста.

Вкладывая деньги в один объект, инвестор сильно рискует. Если что-то пойдёт не по плану, собственник может остаться без дохода и с невостребованным помещением, для продажи которого придётся значительно снизить цену.

Покупая рентную недвижимость, инвесторы часто рассчитывают на пассивный доход. Однако при личном управлении объектом такой доход сложно назвать пассивным. Собственнику потребуется решать множество разных вопросов: от поиска арендаторов до текущего ремонта. Ошибки чреваты дополнительными расходами и потерей доходности.

Кроме того, важно реально оценивать ситуацию и не ожидать сверхприбыли. Долгосрочная аренда жилья приносит доход, не превышающий уровень инфляции. Чтобы получить 10-15% годовых, надо вкладывать деньги в коммерческие объекты, которыми сложнее управлять непрофессионалу.

Собственник, который не рассматривает управление недвижимостью в качестве своей постоянной деятельности, может передать помещение в доверительное управление, заключив договор с управляющей компанией. За услуги УК потребуется платить, но и финансовый результат здесь, как правило, выше.

В последнее время растёт популярность инвестиций в зарубежную недвижимость (например, ОАЭ). У таких вложений существуют повышенные риски юридического, политического и рыночного характера, поэтому сделки с имуществом, находящимся в иностранной юрисдикции, не следует совершать без участия эксперта по недвижимости.

Эффективно вкладывать деньги в недвижимость с минимальным личным участием позволяют паевые инвестиционные фонды (ЗПИФн). Это простой механизм, при котором инвестор покупает пай – долю в общей собственности фонда, включающего коммерческие или жилые объекты. В течение срока существования ЗПИФн он имеет право на получение дохода от имущества (например, от арендных платежей), а после его расформирования получает прибыль за счёт роста стоимости активов. Управлением занимается УК, которая регулярно отчитывается перед пайщиками о результатах работы.

Плюсы ЗПИФн в сравнении с покупкой объекта в личную собственность:

• низкий порог входа (паи фондов для неквалифицированных инвесторов на бирже стоят от нескольких тысяч рублей),
• более высокая ликвидность,
• возможность диверсифицировать риски,
• профессиональное управление,
• регулярный денежный поток без личного участия,
• льготы по налогам при долгосрочном владении паями.

ЗПИФн – инструмент, которых подходит всем категориям инвесторов, независимо от степени их подготовки или размера капитала. Купить паи можно в УК или через посредника (брокера, инвестиционные, финансовые компании).

Удобство и надёжность ЗПИФн подтверждает и опыт других стран. Например, почти у половины домохозяйств в США свободные средства вложены в похожий инвестиционный инструмент – REIT.

В условиях турбулентности экономики интерес к фондам недвижимости в России растёт. По итогам девяти месяцев 2023 года стоимость чистых активов ЗПИФн составила более 429 млрд рублей.

Самостоятельное инвестирование в недвижимость несёт риски, которых можно избежать, обратившись к профессиональной управляющей компании. Надёжная УК с опытом работы в разных, в том числе и кризисных, экономических условиях более эффективно управляет активами, обеспечивая собственникам регулярный доход.