Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость: Москва и Россия

За январь – сентябрь 2023 года инвестиции в коммерческую недвижимость оцениваются в 452 млрд рублей, что в рублёвом эквиваленте составляет максимум за всю историю наблюдений.

Объём транзакций сохраняется на высоком уровне благодаря эффекту отложенного спроса и отчасти обусловлен продолжающейся репатриацией капиталов в связи с санкционными ограничениями.

В ситуации экономической нестабильности российские инвесторы рассматривают недвижимое имущество в качестве защитного актива, что поддерживает интерес к коммерческим объектам. Положительная динамика наблюдается во всех основных секторах.

Основной объем инвестиций по-прежнему приходится на Московский регион, и продолжает расти, в том числе, из-за присутствия здесь большого количества иностранных компаний, которые сейчас сокращают свое участие в российском рынке. Так, «Газпромбанк» выкупил у компании Ingka Centres (Швеция) сеть ТЦ «МЕГА», «Проспект групп» приобрела активы компании SRV Group (Финляндия), «АРМ» выкупила инвестиционный портфель из сети магазинов и распределительного центра у компании Decathlon (Франция).

Основной объем инвестиционного капитала традиционно сконцентрирован в Московском регионе — 69%, Санкт-Петербургская агломерация — 17%, регионы — 14%. В перспективе нескольких лет доминирующими на инвестиционном рынке останутся российские покупатели. Среди зарубежных инвесторов есть единичные сделки купли-продажи привлекательных проектов инвесторами из стран ближнего зарубежья и СНГ.

Лидером среди коммерческой недвижимости по итогам прошедшего периода стал торговый сегмент, сформировавший 60% от объёма инвестиций.

Более 70% транзакций обусловлены сделками по продаже активов иностранными компаниями. Покупатели торговых площадей действовали преимущественно в целях расширения портфеля. Высвобождение площадей создало для них возможность приобрести перспективные объекты с дисконтом.

Стабильным спросом как в столице, так и в регионах пользуются помещения в малоформатных торговых центрах районного или окружного уровня и стрит-ретейл. В Москве, помимо классических ТЦ, девелоперы предлагают торговые галереи в составе других сегментов недвижимости, например, ЖК.

На офисный сегмент за три квартала 2023 года пришёлся 21% вложений в коммерческую недвижимость (92 млрд рублей). Это максимальное значение с 2016 года.

Тенденции на офисном рынке сохраняются с прошлого года. Это уменьшение арендуемых площадей и более рациональная их организация, спрос арендаторов на готовые помещения с ремонтом вместо объектов в состоянии «shell & core», а также на гибкие офисные пространства.
Пользователи офисов и инвесторы проявляют интерес к аренде и покупке площадей блоками или зданиями. Выраженным трендом стало также приобретение зданий под собственные нужды. Доля подобных сделок достигла 64% от общего числа. При этом свыше 90% покупок офисов «под себя» приходится на госкомпании.

В складские комплексы за три прошедших квартала проинвестировано 43 млрд рублей (10% от общего объёма). На них наблюдается рекордный спрос, который уже превысил итоговый показатель 2022 года. На фоне этого произошло сокращение вакантных площадей в готовых качественных объектах. Такая динамика отмечается как в Москве, так и в других субъектах РФ.
Для текущей ситуации на рынке логистической недвижимости характерен рост интереса к складским помещениям в регионах из-за перераспределения транспортных потоков и растущих потребностей компаний из сферы e-commerce. Региональная средневзвешенная базовая ставка аренды только за первое полугодие 2023 года увеличилась на 16%.

На гостиничную недвижимость по итогам 9 месяцев 2023 года пришлось 9% от общего объёма вложений в коммерческую недвижимость (42 млрд рублей). Среди крупных инвесторов наблюдается тенденция к консолидации и укрупнению уже существующих портфелей.

Это сегмент с довольно ограниченной базой качественного предложения, так как самые интересные объекты иностранных собственников уже реализованы. Сегодня спросом со стороны инвесторов и девелоперов пользуются рекреационные проекты. По мере развития внутреннего туризма растёт интерес к реконструкции старых санаториев, баз отдыха и курортов.

Географически основной объём сделок с коммерческой недвижимостью традиционно приходится на Московский регион, в январе – сентябре 2023 года он составил 67% от общего количества.

Интерес инвесторов к московской недвижимости обусловлен:

• стабильным спросом на помещения разных форматов: от складских комплексов и бизнес-центров до небольших магазинов формата стрит-ретейл в жилых кварталах;
• потенциально высокой доходностью вложений при сдаче в аренду или продаже;
• большим выбором активов.

Если раньше частные лица предпочитали покупать в качестве долгосрочных инвестиций квартиры и другое жильё, то сейчас фокус их внимания смещается в сторону коммерческих объектов. Они стоят больше, но и доходность здесь выше, а срок окупаемости меньше.

Инвестор, планирующий вложить деньги в московскую недвижимость, может приобрести помещение в личную собственность или купить паи ЗПИФ недвижимости.

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве доступны владельцам значительного капитала и профессиональным инвесторам. По состоянию на октябрь текущего года средняя цена квадратного метра площади, в зависимости от её назначения, составляет от 130 тысяч до полумиллиона рублей. Чтобы купить ликвидное помещение, потребуется сумма не меньше 10 млн, а объект институционального качества может стоить от миллиарда рублей. При этом в Москве, в сравнении с регионами, более существенный разброс цен, которые в значительной степени определяются локацией.

Ключевой фактор для любых видов недвижимости в Москве – транспортная доступность. Кроме того, для разных сегментов существуют и другие критерии, влияющие на спрос. При анализе локации важно оценить трафик, удалённость от метро и остановок общественного транспорта, плотность жилого массива и платёжеспособность жителей.

Инвестору также стоит изучить перспективы развития района и его застройки. Например, открытие поблизости новой станции метро приведёт к увеличению трафика, росту стоимости актива и аренды. В то же время появление дополнительных коммерческих площадей аналогичного назначения с большой вероятностью повлечёт рост конкуренции и перенасыщение рынка.
Востребованность объекта зависит не только от места его расположения и технических характеристик, но и от ситуации, которая сложилась в конкретном сегменте.

Например, сейчас перспективны инвестиции в складские помещения. В Московском регионе растёт число сделок формата built-to-suit, когда склады строятся для конкретного арендатора. Одновременно увеличиваются продажи готовых площадей через аукционы, что может стимулировать дальнейший рост арендных ставок для высококачественных объектов.
В секторе торговой недвижимости Москвы сохраняется устойчивый интерес к объектам стрит-ретейла, который меньше ТЦ зависит от присутствия иностранных компаний. Эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса со стороны организаций общественного питания, а также российских fashion брендов, которые ищут помещения в центральных районах для открытия флагманских проектов. Остаются востребованными и небольшие торговые помещения на первых этажах жилых новостроек.

В сегменте офисной московской недвижимости растёт интерес конечных пользователей к покупке зданий в целом, в том числе на стадии строительства. Такие сделки составили почти 60% от общего числа по итогам первого полугодия. Увеличивается и спрос на сервисные офисы. Объём сделок по аренде таких площадей в два раза превысил прошлогодний.

Анализ основных характеристик актива до его покупки необходим, чтобы спрогнозировать спрос на помещение, потенциальный размер рентного дохода, а также перспективы роста его стоимости.
Не вникать во все эти вопросы позволяют паевые фонды. Для частного инвестора это возможность выгодно инвестировать свободные деньги сразу в несколько объектов без повышенных рисков. Управляющая фондом компания тщательно выбирает активы, осуществляет текущее управление ими, принимает меры для повышения инвестиционной привлекательности.

Ещё один плюс ЗПИФн в том, что такие инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве имеют относительно низкий порог входа и доступны более широкому кругу лиц за счёт цены пая, распределенной между покупателями.

В столице у инвестора есть более широкий, чем в регионах, выбор объектов, как готовых, так и строящихся. С одной стороны, это открывает много возможностей, а с другой — повышает вероятность потери вложенных средств в результате ошибки. В отсутствие опыта работы с недвижимостью лучше не выбирать её самостоятельно, а доверить это специалистам. При правильной стратегии инвестирования коммерческие помещения в Москве могут обеспечить собственнику стабильную прибыль на долгий период.