Ликвидность недвижимости

Все статьи
Все статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ
Показать
  • Заголовки
1 декабря 2023

Терминология

  1. Актив – приносящее доход имущество.
  2. Недвижимость – здания, сооружения, земля.
  3. Ликвидность актива недвижимость – отражает возможность быстро преобразовать актив в наличные средства без снижения заявленной цены. Синоним этого термина – реализуемость.
  4. Время экспозиции объекта на рынке – продолжительность торгового процесса до продажи по объявленной цене.
  5. Общая ликвидность рынка недвижимости свидетельствует о вероятности продать или купить любое недвижимое имущество без уменьшения цены. Высокая ликвидность означает, что такие объекты находят спрос. Низкая – приводит к замедлению продаж и к снижению доходности сделок

Факторы влияния

  1. Расположение недвижимости в центре крупного города или в популярном районе упрощает её реализацию, поскольку спрос здесь выше.
  2. Состояние рынка. В периоды экономического подъёма интенсивность торговли недвижимым имуществом увеличивается. Сделки заключаются чаще.
  3. Присутствие инфраструктуры, развитая сеть транспорта, близость к школам, больницам, торговым центрам увеличивают реализуемость недвижимой собственности.
  4. Участие специалиста помогает обосновать цену продажи. Возрастает ощущение целесообразности сделки для всех участников. Заключение соглашения занимает меньше времени.
  5. Если цена завышена или занижена, возникает препятствие, поскольку приобретатели не готовы платить, как им кажется, слишком много, а продавцы не хотят уступать дешевле разумного, по их мнению, уровня. Важно, чтобы исходная котировка определялась знающими и незаинтересованными людьми, владеющими рыночной ситуацией.
  6. Доступность финансирования. Если покупатель получает кредит или рассрочку платежей для приобретения имущества, это повышает шансы конвертировать объект в деньги.

Измерение ликвидности

Есть 3 основных метода определения реализуемости зданий, сооружений, земли.

1. Время экспозиции актива на рынке Тэ.

Ликвидность L – показатель, обратно пропорциональный сроку до продажи имущества по декларированной цене:

L = 1/Тэ.

Пример. Однокомнатная Санкт-Петербургская квартира на стадии котлована стоит до ухода с рынка около 3 месяцев (Тэ = 0,25 года).

L1 = 1/0.25 = 4.

Аналогичная четырёхкомнатная продаётся через год после размещения информации (Тэ = 1).

L4 = 1/1 = 1.

Следовательно, «однушка» с низким коэффициентом готовности на местном рынке выглядит приблизительно в четыре раза ликвиднее, чем четырёхкомнатное пристанище. Чем больше L, тем легче актив уходит с рынка. Одновременно упрощается употребление его как обеспечения при получении кредита.

2. Уменьшение цены при торговле

При таком подходе проводится анализ процента снижения, который обеспечивает реализацию актива. Небольшое снижение соответствует повышению реализуемости, поскольку покупатели готовы заплатить за объект недалекую от исходной цены сумму.

3. Определение уровня спроса

Уровень спроса на предмет продажи отражает его оборачиваемость. Заинтересованность со стороны покупателей или арендаторов свидетельствует о привлекательности торга.

Анализ этих показателей помогает оценить перспективы преобразования недвижимых активов в деньги, принять обоснованные инвестиционные решения.

Жилая и коммерческая недвижимость

Различия реализуемости жилых, торговых и промышленных объектов возникают из-за специфики спроса. Жильё – потребительский товар, поскольку основные приобретатели – частные лица, семьи, домохозяйства. Интерес к нему стабилен, ибо иметь крышу над головой – примитивная потребность.

Ликвидность офисов, торговых площадей, складских помещений, сооружений изменяется сильнее. Она зависит от экономической активности, цикличности деловых процессов, от турбулентности бизнес-среды. Ликвидность коммерческой недвижимости волатильнее аналогичного показателя для жилья.

Как повысить ликвидность

  1. Реконструкция, улучшения, модернизация облегчают реализацию недвижимой собственности. Освежение интерьера, перевооружение систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, обновление кухни, ванных комнат привлекают внимание стремящихся купить или арендовать объект.
  2. Маркетинговые усилия сокращают время зависания на рынке. Фотографии, видеотуры, виртуальные показы, правильно составленные описания продаваемой собственности, существующих преимуществ, активная эксплуатация социальных медиа платформ, онлайн-реклама возбуждают интерес большого количества возможных клиентов.
  3. Ценообразование. Обоснованная цена, отражает рыночную стоимость объекта, снижает время продажи или ускоряет заключение договоров аренды, а также способствует быстрой конверсии актива в наличные деньги.
Эти методы позволяют владельцам недвижимого имущества повысить его оборачиваемость, увеличить доходность, привлечь вероятных контрагентов к заключению сделок.
1 декабря 2023
Инвестиции
Инвестиции
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость: Москва и Россия
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость: Москва и Россия
Доходность
Доходность
Риски самостоятельного инвестирования в недвижимость
Риски самостоятельного инвестирования в недвижимость
Основы
Основы
Преимущества
Преимущества
ИНТЕРЕСУЕТЕСЬ ИНВЕСТИЦИЯМИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЭКСПЕРТАМИ