Due Diligence: экспертиза объекта недвижимости

В широком смысле due diligence (в переводе с английского «должная добросовестность») – это процедура, включающая получение полной информации об определённом объекте, её анализ и оценку.

Этот термин впервые появился в американском праве в первой половине XX века и изначально применялся на рынке ценных бумаг. Впоследствии механизм due diligence получил развитие и в других странах, а его действие распространилось на многие сферы экономики. В западных странах проверку компаний проводят для целей банковского обслуживания, налогообложения, при заключении крупных сделок, в том числе с недвижимостью (real property), и в некоторых других ситуациях.

В России due diligence обычно проводится перед покупкой бизнеса, заключением компанией крупных сделок и в других случаях, когда надо объективно оценить перспективы сотрудничества и возможные риски. На основе полученных результатов определяют целесообразность заключения сделок.

В недвижимости due diligence – это экспертная проверка, которая предшествует купле-продаже имущества, реже – заключению в отношении него других договоров (например, аренды). Её основная цель – снизить риски покупателя.

Продавец обычно заинтересован в быстрой продаже принадлежащей ему недвижимости по максимальной цене. Поэтому он скорее будет акцентировать внимание потенциальных покупателей на преимуществах объекта, умалчивая о его недостатках. Если это незначительные минусы, которые легко устранить, покупатель вряд ли откажется от сделки. Однако продавец может скрывать и существенные обстоятельства, которые потом создадут для нового владельца серьёзные проблемы. Они бывают связаны с:

• личностью продавца, его полномочиями на совершение сделки;
• техническим состоянием недвижимости;
• отсутствием необходимых по закону документов (например, здание построено без разрешительной документации, реконструкция проведена с нарушением строительных норм и т.д.);
• наличием притязаний третьих лиц, обременений или ограничений.

Если помещение приобретается в инвестиционных целях, покупатель несёт дополнительные коммерческие риски. Он может столкнуться с неплатежами арендаторов, снижением ликвидности объекта. Оценить эти перспективы до заключения сделки также помогает due diligence.

В рамках due diligence недвижимости проводится всестороннее изучение объекта: проверяют правоустанавливающие и иные документы, анализируют информацию из официальных источников (государственных реестров, баз данных судов и т.д.), а также неофициальные данные (например, сообщения СМИ), имеющие значение для оценки рисков.

Теоретически покупатель может провести исследование сам, но из-за отсутствия опыта и знаний он рискует пропустить значимые обстоятельства. Обычно компании пользуются услугами юристов, оценщиков, строительных экспертов, финансовых аудиторов и других специалистов.

Независимые юристы проверяют полномочия продавца, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, проводят его юридический аудит объекта – изучают всю историю сделок с помещением, чтобы исключить риски оспаривания нового договора в суде. В итоге заказчику направляют отчёт с указанием возможных правовых рисков и конкретными рекомендациями.

Для получения заключения о техническом состоянии объекта привлекают строительных экспертов и оценщиков. В ходе комплексного обследования здания они могут обнаружить дефекты конструкций, неисправности в работе инженерных сетей, несоответствие объекта проектной документации (для вновь построенных или реконструированных зданий), оценить примерный размер затрат на ремонтные или восстановительные работы.

Аудитор или финансовый консультант помогает реально оценить расходы на содержание объекта, размер налогов и других обязательных платежей.

Если недвижимость приобретается для инвестирования, к due diligence обязательно нужно привлекать специалистов по управлению недвижимостью. Они оценят потенциальную доходность вложений, проанализируют перспективы объекта с учётом текущей ситуации на рынке, планов по развитию территории, транспортного сообщения, а также влияния деятельности конкурентов.

Проведение due diligence не может застраховать покупателя недвижимости от всех рисков, но позволяет значительно снизить основные из них, дать объективное представление о перспективах сделки. Точно не стоит отказываться от этого мероприятия при покупке крупных коммерческих комплексов, реконструированных зданий, земельных участков под строительство. Экономия на качественной экспертизе может в будущем повлечь гораздо большие расходы.