Выбор объекта инвестирования

На рынке коммерческой недвижимости много потенциально интересных для инвестора объектов:

• офисы, бизнес-центры,
• торговые центры, стрит-ретейл,
• производственно-складские помещения,
• гостиницы.

Доходность конкретного объекта зависит от его расположения, площади, технического состояния, сопутствующей инфраструктуры, многих других параметров. Для разных сегментов коммерческой недвижимости определяющее значение имеют разные характеристики.
Например, торговые помещения обычно более интересны арендаторам, если находятся в районе с оживленным трафиком или вблизи крупных транспортных узлов. Долгосрочные арендные договоры с розничными сетями, крупными брендами обеспечивают владельцам стабильность и предсказуемость доходов.

Для складских помещений, кроме локации, важны технические характеристики здания: оснащение функциональных зон (погрузки-разгрузки, приемки, хранения), высота потолков, температурный режим и другие. На востребованность логистического комплекса влияет также наличие на территории административных зданий, автоматизированных систем безопасности, организация охраны.

Как выбрать предложение, чтобы недвижимость приносила доход, независимо от кризисов? Опишем алгоритм принятия решений.

Инвестирование начинаться с определения цели, поскольку от нее будет зависеть дальнейшая стратегия. Целью может быть:

• Сохранение капитала от инфляции и экономических потрясений. Инвесторы выбирают объекты, которые станут источниками дохода при минимальных рисках. Такие инвестиции обычно предполагают покупку недвижимости в надежных, экономически стабильных регионах.
• Получение стабильного дохода. Достичь этой цели проще всего, сдавая помещения в долгосрочную аренду. Заполненность платежеспособными арендаторами позволяет регулярно получать рентный доход, а условие о ежегодной индексации арендных ставок нивелирует влияние инфляции.
• Получение максимальной прибыли. Для этого подойдет покупка недвижимости в перспективных районах. Второй вариант – вложения в строящиеся или реконструируемые здания, цена которых вырастет после окончания работ.
• Получение ВНЖ, ПМЖ или второго гражданства. Недвижимость выбирают в зарубежных странах, выбор страны зависит от жизненных целей и приоритетов.

Оптимальный путь к достижению любой цели частного инвестора помогают находить специалисты по коммерческой недвижимости.

После определения целей инвестор выбирает стратегию, которая позволит их достичь. Это может быть, например, покупка готовых объектов с крупными арендаторами (Core). Такие инвестиции считают низкорисковыми, так как они приносят не максимальный, но стабильный арендный доход. Стратегия работает для офисных зданий, торговых центров, складов, других площадей, которые арендуют крупные корпорации.

Есть и промежуточный вариант – вложение денег в уже построенный объект, требующий качественного изменения: редевелопмента или реконцепции (Value-Added). Масштаб модернизации бывает разным: от перепланировки или нового зонирования пространства до изменения секторальной принадлежности здания. Уровень риска здесь умеренный, так как стратегия включает инвестиции в существующий объект. Однако он не будет таким низким, как в стратегии Core, поскольку результат менее предсказуем.
Определяя стратегию, нужно также учитывать:

• спрос на разные сегменты коммерческой недвижимости, колебания арендной ставки в периоды кризисов
• подходящее время для покупки. Это может быть фаза депрессии или, наоборот, начало восстановительного цикла
• рыночные тренды, потребительские предпочтения
• возможные риски: юридические, эксплуатационные и прочие

Расположение объекта значительно влияет на его доходность и перспективы роста цены. Арендаторы или покупатели, как правило, смотрят на транспортную доступность, но это не единственный критерий. Например, для магазинов формата «у дома» важна близость жилых комплексов, объем пешеходного трафика, для гостиниц – доступность основных достопримечательностей. Крупные арендаторы офисов выбирают здания, расположенные в деловых центрах.

Важно также учитывать степень экономического развития территории, демографические тенденции, уровень преступности, близость крупных деловых и социальных объектов.
Перспективные районы часто становятся точками притяжения для инвесторов, так как стоимость расположенной там недвижимости может значительно вырасти в будущем.

Качество инфраструктуры – еще одна значимая характеристика коммерческого объекта, которая определяет степень комфорта арендаторов. Требования к ней зависят от класса и сегмента недвижимости. Для современных зданий минимальная норма – это наличие удобных подъездных путей, парковки, комфортной зоны для посетителей, кафе или столовой для персонала, благоустроенной прилегающей территории.

К объектам класса А, которые наиболее перспективны для инвестиций, предъявляют более высокие требования. Например, инфраструктура премиальных бизнес-центров обычно включает разные дополнительные сервисы: магазины, рестораны, фитнес-залы, парикмахерские. В них часто доступны краткосрочная аренда конференц-залов и переговорных, услуги бронирования билетов, вызова такси и другие.

Обеспечение качественной инфраструктуры – один из эффективных способов конкурентной борьбы, который помогает привлекать платежеспособных арендаторов и сохранять с ними долгосрочные арендные отношения.

Выбор должен быть основан на доступном размере капитала, он определяет тип и масштаб возможных вложений. Необходим также расчет рентабельности, который поможет оценить потенциальный доход и понять, стоит ли вкладывать деньги в выбранный объект недвижимости. Еще один фактор – оценка окупаемости, соотношения доходов и суммы вложений.

Все эти критерии определяют желаемую цену, относительно которой придется вести переговоры с продавцом. При этом нужно также просчитать возможные риски (юридические, технические, налоговые и прочие), скрытые комиссии, транзакционные расходы.

Приступать к поиску коммерческого объекта стоит тогда, когда определены цели, горизонт инвестирования, объём вложений и основные характеристики недвижимости (сегмент, класс, степень готовности, примерная локация).

Искать помещение можно самостоятельно или через посредников. Первый вариант не потребует дополнительных расходов на услуги брокера или риелтора, но поиск, скорее всего, будет более длительным. Придётся «мониторить» специальные ресурсы, ездить на просмотры, вести переговоры об условиях сделки. Кроме того, вероятность ошибки в этом случае выше.
Рассматривая готовое помещение для сдачи в аренду, важно обращать внимание на следующие параметры:

• техническое состояние (нужен ли ремонт, каково состояние инженерных сетей, как обеспечена пожарная безопасность и т.п.)
• доступность транспорта
• качество инфраструктуры, степень благоустройства окружающего пространства
• перспективы развития территории, вероятность нового строительства аналогичных объектов
• возможность использовать помещение для ведения конкретных видов деятельности, уровень конкуренции в этих сферах

Когда объект выбран, необходимо тщательно проверить его юридическую чистоту: изучить правоустанавливающие документы, статус и полномочия продавца. Это позволит снизить риски оспаривания сделки.

Если собственных знаний о рынке недвижимости недостаточно, лучше обратиться к экспертам, например, к брокеру или в компанию, которая профессионально управляет коммерческими объектами. Они подбирают активы под требования клиента и предоставляют информацию о рыночной стоимости, состоянии недвижимости, прогнозах доходности. Расходы на услуги профессионалов обычно оправданы, так как они помогают выбрать оптимальный объект из числа доступных.