Коллективные инвестиции в недвижимость: куда выгодно вложить сбережения

Многие инвесторы обоснованно считают покупку недвижимого имущества одним из лучших вложений. Однако не все могут инвестировать крупные суммы, покупая в личную собственность жилые или коммерческие объекты. Для таких случаев существуют формы коллективных инвестиций: через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) или краудфандинговые платформы.

ЗПИФ – это имущественный комплекс, который принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности и находится в доверительном управлении управляющей компании(УК). УК привлекает капитал частных инвесторов, принимает решения о способах и сроках вложения их денег, получая за свои услуги комиссионные.

Вкладывая деньги в паевой инвестиционный фонд, инвестор приобретает право получать доход от имущества, входящего в его состав. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Главный плюс вложений в паевые фонды – доступность для широкого круга инвесторов. Не надо обладать многомиллионным капиталом, хорошо разбираться в вопросах недвижимости или уметь грамотно ей управлять. Единственный вопрос, в который необходимо вникнуть инвестору – выбор надёжной управляющей компании. При этом такое вложение свободных средств имеет серьёзные преимущества.

При этом коллективные инвестиции в недвижимость обладают массой преимуществ.

Чтобы самому приобрести ликвидный актив в крупном российском городе, необходим капитал в десятки миллионов рублей, а в Москве стартовая сумма будет измеряться миллиардами.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости гораздо скромнее: инвестор покупает пай, то есть долю в общем имуществе фонда, в который входят несколько объектов. Они могут относиться к жилой или коммерческой недвижимости, к разным сегментам и локациям. Это даёт необходимую диверсификацию и более стабильный денежный поток.

Индивидуальные вложения в недвижимое имущество для частных инвесторов с небольшим капиталом, как правило, ограничиваются двумя вариантами:

Оба эти способа, во-первых, сопряжены с высокими рисками, а во-вторых, не приносят ожидаемых доходов. Долгосрочная аренда в лучшем случае даёт доходность на уровне банковских депозитов, а вложения в строящееся жильё сегодня не так прибыльны из-за удорожания строительства.

Инвестиции в паевые фонды имеют гораздо большую потенциальную доходность, которая зависит от готовности инвестора к риску. ЗПИФн (ЗПИФ недвижимости) могут включать как уже готовые коммерческие помещения со стабильным потоком арендаторов, так и строящиеся или реконструируемые объекты. Соотношение рисков и доходности в этих случаях будет разным.

Наибольшую прибыль приносят девелоперские проекты, но и риски здесь будут высокими, так как это вложения в будущий объект. Итоговая доходность таких коллективных инвестиций в недвижимость зависит от качества работы участников проекта, соблюдения сроков и других обстоятельств, вплоть до общей экономической ситуации в стране.

Для консервативных инвесторов, главная цель которых – сохранение капитала, подойдут фонды, включающие объекты институционального качества. Они стабильны, обычно имеют долгосрочные арендные отношения и обеспечивают постоянный денежный поток.

Хорошее соотношение рисков и доходности у объектов, подлежащих реконструкции или реконцепции. Первое время они могут не приносить текущей прибыли инвесторам, поскольку поступающие средства будут направляться управляющей компанией на их улучшение. Однако в результате рост стоимости актива с большой вероятностью компенсирует недополученные суммы и обеспечит хорошую доходность к погашению пая.

Совместные инвестиции в коммерческую недвижимость – относительно безопасный способ разместить капитал. Такие вложения обеспечены реальными материальными объектами (за исключением девелоперских проектов), которые сложно вывести за границу или присвоить иным образом. А риски повреждения или уничтожения легко компенсируются страхованием.

Даже если у инвестора достаточно средств для покупки объекта недвижимости в личную собственность, он одновременно с ним получает и множество рисков:

Коллективные инвестиции предусматривают участие профессионального управляющего, который заинтересован в положительном финансовом результате. А самые надёжные компании ещё и разделяют с инвесторами риски, частично вкладываясь в управляемые объекты своими средствами.

Если инвестор выбирает ЗПИФ недвижимости под управлением проверенной компании, имеющей опыт и репутацию на этом рынке, он доверяет решение всех вопросов профессионалам. Один из самых сложных – выбор актива.

Специалисты выбирают объекты, подходящие для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, исходя из текущей ситуации на рынке, характеристик актива и по многим другим параметрам проанализировать и учесть которые далёкому от этой сферы человеку не под силу.

Например, стабилен спрос на складские помещения. Даже вовремя кризиса в этом сегменте практически нет свободных площадей. Но маловероятно, что частный инвестор, впервые обративший внимание на рынок недвижимости, будет об этом знать.

Каждый объект недвижимости проходит тщательную проверку. Оцениваются не только технические параметры и инвестиционные перспективы, но и юридическая прозрачность всех операций с обьектом. Это сводит к минимуму риски инвесторов.

Пайщик ЗПИФ недвижимости может рассчитывать на два способа получения прибыли от инвестиций:

Коллективно инвестировать в недвижимость менее рискованно и более удобно, чем покупать объекты в индивидуальную собственность. Однако у этого пути есть и минусы, о которых стоит знать частному инвестору до того, как вкладывать деньги:

• невысокая ликвидность. Продать пай ЗПИФн или долю в активе, приобретённую через краудфандинговую платформу, может быть сложно, особенно если это надо сделать быстро. Паи закрытых фондов погашаются по истечении срока действия или в других случаях, предусмотренных законом. Пайщик ЗПИФ не вправе до этого момента требовать от управляющей компании погашения принадлежащих ему паёв, а продажа их третьим лицам не всегда возможна;
• инвестируя совместно с другими собственниками, владелец капитала разделяет не только риски, но и прибыль. Так, доход от имущества, входящего в состав паевого фонда, делится между всеми пайщиками пропорционально их долям;
• на доходность коллективных инвестиций влияют дополнительные расходы: вознаграждение УК или оплата услуг оператора краудфандинговой платформы. Условиями договора может быть предусмотрена выплата определённых сумм даже при минусовом результате;
• инвестор в большинстве случаев не принимает никакого участия в управлении принадлежащей ему недвижимостью, а о результатах инвестирования узнаёт из отчётности управляющего. Для владельцев капитала, привыкших держать свои финансы под личным контролем, такое положение может быть некомфортным;
• доходность вложений зависит от качества управления активами, экономических, геополитических и других факторов. Под их влиянием прибыль инвестора может колебаться в разные годы, и в отдельные периоды быть значительно ниже ожидаемой.

Чтобы избежать неприятных неожиданностей, ещё до вложения свободных денег стоит изучить условия доверительного управления и предыдущие результаты деятельности управляющей компании.

Рынок совместных инвестиций быстро развивается, в том числе и в России. Объём вложений в паевые фонды увеличивается с каждым годом. Всё больше покупателей приходят к тому, что разделить право собственности с другими владельцами может быть выгоднее, чем приобретать личную недвижимость, имея ограниченный финансовый ресурс. Таким способом можно вложить средства в более конкурентные активы и заработать более высокую прибыль.

Растущая популярность вложений в ЗПИФ недвижимости подтверждается объективными данными. За 5 месяцев текущего года совокупные активы фондов в сравнении с тем же периодом 2021 года увеличились более чем на 15%. Их общий объём составил свыше 45 млрд рублей.

Пока в России больше распространены фонды для квалифицированных инвесторов. Однако и инвесторы, не обладающие этим статусом, постепенно увеличивают объем вложений в коллективные инвестиции. За 5 месяцев 2022 года они уже вложили в розничные ЗПИФ более 4 млрд рублей. Их доход только от арендных платежей превысил 1 млрд рублей.

Есть все основания полагать, что популярность ЗПИФ недвижимости будет расти и дальше в силу ряда причин:

Коллективное инвестирование – вариант для тех, кому важна не только доходность, но и надёжность вложений. Они подойдут:

Тем, кто считает недвижимость лучшим вложением свободных средств, стоит использовать возможности коллективного инвестирования. ЗПИФ недвижимости под управлением грамотной компании – простой способ сохранить и преумножить капитал. Он не принесёт сверхприбыли на коротком отрезке времени, но как инструмент долгосрочного инвестирования обладает преимуществами перед другими способами, в том числе перед классической покупкой недвижимости.