Итоги 3 квартала: динамика рынков, доходности и ключевые тренды

Российский рынок демонстрировал разнонаправленную динамику рынков недвижимости в разных сегментах.

Офисная недвижимость
Рынок офисов в Москве сохраняет высокую активность, несмотря на масштабный ввод новых площадей. За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию ввели 11 объектов общей арендуемой площадью 495,4 тыс. м² — на 30% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Только в III квартале появилось 473 тыс. м², что сопоставимо с годовыми показателями прошлых лет.

При этом рост предложения не привел к увеличению вакантности. В классе А она снизилась до 7,1% (–0,1 п. п.), в классе B — до 4,7% (–0,5 п. п.). Большая часть новых площадей уже арендована, продана или построена под конкретных заказчиков (формат BTS).

Арендные ставки продолжают расти, но темпы роста замедляются. В классе А показатель увеличился на 25,6% с начала года, до 34 401 руб./м²/год, в классе B — на 4,9%, до 22 423 руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС). Совокупный объем офисного фонда Москвы по итогам III квартала достиг 19,3 млн м², из которых 6,5 млн м² приходится на класс A и Prime.

Складская недвижимость
По итогам 9 месяцев 2025 года в Московском регионе объем сделок со складской недвижимостью классов A и B составил 947 тыс. м², что в 2,5 раза ниже показателя аналогичного периода 2024 года. На фоне роста доли вакантных площадей до 3% с учетом субаренды, средневзвешенная ставка аренды прекратила рост и составила 11 620 руб./м²/год без НДС и OPEX, снизившись на 5% по сравнению с предыдущим кварталом.

Объем ввода новых объектов классов A и B достиг 874 тыс. м², что в 1,9 раза превышает показатель прошлого года. Общий объем складской недвижимости в Московском регионе составил 26 829 тыс. м². Дополнительно введено 251,5 тыс. м² объектов формата light industrial, общий объем которых достиг 761 тыс. м².

Спрос на объекты сохраняется благодаря стабильному базовому потреблению. Доля сделок с участием электронной коммерции составила 34%, а производственные компании увеличили долю до 30%. В структуре поглощения преобладали сделки спекулятивной аренды (88%), на BTS-проекты приходилось по 5%.

На основании аналитики прогноз на конец 2025 года предполагает ввод до 2,7 млн м² складских площадей классов A и B, половина из которых будет представлена спекулятивными проектами. Средневзвешенная ставка аренды ожидается на уровне 11 000–11 500 руб./м²/год, что обусловлено высокой долей незаконтрактованных площадей. Восстановление активности и рост сделок прогнозируется в 2026 году.

Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости Москвы в III квартале 2025 года демонстрировал восстановление после периода низкой активности. За девять месяцев введено 108,9 тыс. м² новых торговых площадей, а до конца года ожидается ввод еще 221,9 тыс. м², что станет максимальным годовым показателем с 2022 года. Основной прирост приходится на районные и микрорайонные торговые комплексы, востребованные за счет высокой посещаемости и удобного расположения в жилых кварталах.

Уровень вакантности в торговых центрах Москвы сохраняется на уровне 5,2%, отражает сбалансированность рынка сделок. При этом временный рост вакансий возможен в сегменте малых ТЦ из-за большого объема нового ввода, но в течение 6–12 месяцев показатели вернутся к обычным значениям. Арендные ставки по итогам 9 месяцев 2025 года остались без изменений, сохраняется умеренная конкуренция между объектами разных форматов.

Посещаемость районных ТЦ показывает устойчивый рост, в то время как окружные форматы — отрицательные значения, особенно в сентябре (-11%). Продолжается ротация арендаторов и развитие новых форматов: street retail, ТРК, торгово-ресторанные галереи, детские термальные комплексы, мини-магазины ultra-convenience, а также интеграция офлайн-торговли с маркетплейсами.

Совокупный объем инвестиций в недвижимость России за январь–сентябрь 2025 года составил 607 млрд руб. Несмотря на снижение на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, во второй половине года наблюдается рост инвестиционной активности. Основной поток капитала по-прежнему сосредоточен на инвестиционных объектах, при этом увеличивается доля сделок по доходным активам.

Сегменты с наибольшим интересом инвесторов:

• Офисная недвижимость — 32% всех вложений (194 млрд руб.). При этом инвесторы активнее покупали объекты для получения дохода, на такие сделки пришлось 73 млрд руб.
• Складская недвижимость — 100 млрд руб., это на 32% меньше, чем в прошлом году. Инвесторы ищут стабильный доход и предпочитают сдачу объектов крупным арендаторам на длительный срок.
• Торговая недвижимость — 89 млрд руб., почти в два раза больше, чем годом ранее. На показатель повлияли уникальные сделки и продажа активов иностранных владельцев.

Сохраняется интерес к коллективным капиталовложениям, в том числе ПИФ и ЗПИФ. По итогам I полугодия 2025 года совокупная стоимость активов в фондах достигла 20,3 трлн руб., из которых 12% приходится на недвижимость. Основная часть таких активов сосредоточена в фондах для квалифицированных инвесторов, что подтверждает востребованность инструмента у институциональных игроков, однако значительная доля (около четверти) находится в рыночных фондах, привлекает и частных инвесторов.

Управляющие компании продолжают активно заключать сделки с недвижимостью для включения в ЗПИФ. За первые 9 месяцев 2025 года была оформлена 21 сделка на сумму 70 млрд руб., преимущественно в складском сегменте. Также формируются новые фонды: с начала года открыто три ЗПИФ, ориентированных на офисную, складскую, торговую, гостиничную и жилую недвижимость, а в ближайшее время ожидается запуск еще минимум шести.

В 2025 году рынок недвижимости показывает сдвиг в сторону более консервативных и предсказуемых активов. Инвесторы стремятся снижать риски, проявляют гибкость в выборе стратегий и предпочитают краткосрочные вложения с прозрачным доходом и стабильностью. В текущих экономических условиях растет интерес к готовым арендным бизнесам и складским комплексам.

Одновременно растет доля сделок с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Они позволяют аккумулировать капитал, распределять риски между участниками и применять современные технологии управления активами. Коллективные инвестиции становятся более привлекательными как для институциональных, так и для частных инвесторов.

На стороне девелоперов наблюдается возвращение к офисным проектам среднего класса. Такие объекты отвечают текущему спросу бизнеса на качественные, но не премиальные офисные площади, и обеспечивают устойчивую заполняемость без высокой конкуренции.

В совокупности инвестиционные тенденции на рынке недвижимости говорят о постепенной стабилизации. Инвесторы выбирают проверенные модели дохода, а девелоперы ориентируются на сегменты с устойчивым спросом.

В IV квартале ожидается умеренный рост активности сделок, особенно в сегментах с устойчивым доходом: офисные объекты среднего класса, готовые арендные бизнесы и складские комплексы. Торговая недвижимость продолжит оставаться востребованной, но инвестиции будут преимущественно в уже готовые объекты. Ключевая ставка и динамика на рынке останутся основными факторами, определяющими темпы инвестиций и поведение участников.

Рекомендации для инвесторов:

• вкладывать в долгосрочные арендные проекты с устойчивым потоком дохода;
• использовать комбинированные ЗПИФы, чтобы диверсифицировать риски по разным классам недвижимости;
• рассматривать офисные проекты среднего сегмента, где сохраняется интерес со стороны девелоперов и есть потенциал для роста арендной ставки;
• выбирать готовые арендные комплексы, например, торговые центры и склады с устойчивым арендным потоком.

Прогноз по коммерческой недвижимости в целом положительный. Рынок сохраняет потенциал для умеренно-консервативных инвестиций, а правильное распределение капитала между сегментами и использование коллективных инструментов позволяют удерживать доходность в условиях продолжающейся экономической неопределенности.