Как оценить ликвидность объекта коммерческой недвижимости до покупки

Ликвидность объекта коммерческой недвижимости формируется под воздействием разных факторов. Основные из них следующие:

Локация и транспортная доступность

Расположение влияет на привлекательность. Для офисных зданий критично наличие развитой транспортной сети, близость метро, крупных магистралей, общественного транспорта. Торговые площади выигрывают, если расположены в местах с высоким пешеходным и автомобильным движением. Для складов, логистических комплексов на первый план выходит удобство подъезда для грузового транспорта, близость к транспортным развязкам, опорным магистралям.

Важна также инфраструктура района — наличие парковок, сопутствующих сервисов, бизнес-центров, жилых массивов влияет на спрос, снижает риски вакантности.

Состояние объекта и его характеристики

Физическое состояние здания, его планировочные решения определяют привлекательность для арендаторов и покупателей. Современная инженерия, качественные коммуникации, возможность гибкой перепланировки увеличивают привлекательность актива.

Устаревшие коммуникации, неудобная планировка, плохое состояние здания снижают ликвидность. При оценке учитывайте также техническую эксплуатацию объекта — запросите историю ремонтных работ, проверьте регулярность обслуживания.

Юридическая чистота сделки

Хорошая цена, расположение — не гарантия юридической чистоты недвижимости. Наличие обременений, неоформленные права собственности, аренда земли на непрозрачных условиях — все это снижает стоимость актива, может отпугнуть потенциальных покупателей или арендаторов.

Проверка документов, аудит правоустанавливающих бумаг, анализ истории — обязательная часть подготовки сделки. Юридическая чистота объекта определяет его привлекательность для покупателей и арендаторов. Прозрачные документы ускоряют сделку, а любые обременения или ошибки в оформлении могут сорвать ее или значительно затянуть процесс.

Тип и сегмент недвижимости

Характер объекта также задает уровень его инвестиционной привлекательности. Офисы классов А и B в деловых районах, современные склады, востребованные торговые площади, как правило, легче находят арендаторов и покупателей. При этом сегмент диктует также уровень риска. Например, торговля в street retail чувствительна к изменениям потребительского спроса, а склады выигрывают на фоне роста электронной коммерции.

Каждый из перечисленных ключевых факторов недвижимости работает в комплексе. Поэтому оценка ликвидности должна включать проверку сразу по всем направлениям.

При оценке ликвидности учитывайте также состояние рынка в целом, ориентируйтесь на финансовые показатели недвижимости в сегментах. Перед сделкой проанализируйте:

• Уровень вакантности по сегменту — важный индикатор. Высокая доля свободных помещений сигнализирует о слабой ликвидности, возможных трудностях при продаже или сдаче объекта.
• Анализ арендных ставок — показывает, насколько актив конкурентоспособен, какую рентабельность можно ожидать при текущих условиях рынка. Если ставка выше рыночной, это говорит о переоценке или низкой ликвидности.
• Потенциальный рост доходности — зависит от сегмента и структуры договора аренды. Объекты с долгосрочными контрактами, индексируемыми на инфляцию, обеспечивают стабильный поток дохода, а активы, подлежащие реконцепции или девелопменту, могут дать выше среднерыночной доходности при корректной оценке рисков. Инвестору нужно сопоставлять текущую доходность с прогнозом роста или снижения ставок, доходам по аналогичным объектам на рынке.
• Рыночная конъюнктура отражает соотношение спроса и предложения, экономические тенденции, инвестиционный климат. Учет макроэкономических факторов, инфляции, динамики строительства дает возможность инвестору более точно оценить перспективы ликвидности, уменьшить финансовые риски.

Комплексная оценка финансовых показателей и состояния рынка — обязательный этап анализа ликвидности, чтобы сформировать объективную картину инвестиционной привлекательности, выбрать правильную стратегию для инвестиций.

Специалисты по недвижимости оценивают показатель профессиональными методами: сравнительным, затратным, доходным подходом. Но инвестор может провести анализ самостоятельно, опираясь на открытые источники рыночных показателей.

Комплексная проверка включает технический аудит здания, анализ инженерных систем, планировки, истории ремонтных работ. Также обязательно убедитесь в юридической чистоте сделки — проверьте право собственности, наличие обременений, корректность оформления договоров.

Чтобы понять привлекательность актива на рынке, сравните его с конкурентными объектами. Для этого проанализируйте арендные ставки, уровень вакантности, тип недвижимости, сегмент, а также транспортную доступность, развитость инфраструктуры. Для этого можно использовать открытые источники, специализированные базы данных. Например, открытые отчеты аналитиков IBS или NF Group.

Чтобы сократить риски, лучше работать с брокерами, агентами по недвижимости, профессиональными управляющими компаниями, которые самостоятельно проводят анализ ликвидности.

Вот чек-лист для проверки, чтобы ничего не упустить при анализе:

1. Проверьте арендаторов. Посмотрите, кто арендует помещения, оцените их платежеспособность, устойчивость бизнеса к кризисам.
2. Изучите сроки договоров аренды. Узнайте, когда истекают контракты, есть ли возможность продления, как индексируются ставки.
3. Проведите юридическую проверку. Убедитесь в чистоте прав собственности, отсутствии обременений, корректности документов.
4. Оцените техническое состояние. Проверьте инженерные системы, когда проводились ремонтные работы, удобство планировки.
5. Сравните с рынком. Проанализируйте ставки, вакантность, спрос по аналогичным объектам в вашем сегменте и районе.

Чтобы понять, будет ли актив востребован через 3–5 лет, нужно учитывать экономические тенденции, развитие инфраструктуры, транспортную доступность. Проанализируйте планы городской застройки, строящиеся или запланированные транспортные линии, новые торговые комплексы, офисные здания, а также изменение плотности населения в районе. Оцените динамику спроса на аналогичные объекты — растет ли вакантность, как меняются арендные ставки, появляются ли новые сегменты арендаторов, увеличивается ли прибыль инвесторов.

Совокупный объем инвестиций в недвижимость за первое полугодие 2025 года составил 352, 9 млрд руб. Несмотря на тенденцию к коррекции на фоне высоких объемов сделок 2024 года, у инвесторов сохранился интерес к ликвидным коммерческим активам.

Ликвидность коммерческой недвижимости — это не только текущая доходность, но и долгосрочная возможность перепродажи или сдачи в аренду с выгодой. Частая ошибка инвесторов — ориентироваться только на цену и арендный поток, покупать дешевые на первый взгляд объекты без оценки их будущей востребованности.

Отдавать предпочтение нужно ликвидной недвижимости с прозрачной историей, хорошей локацией, устойчивым спросом. Лучше переплатить за актив, который легко продать или сдать, чем заморозить капитал в проблемном активе, в который еще нужно дополнительно вкладывать и не так легко продать. Инвестиционная стратегия должна учитывать не только текущую доходность, но и будущую окупаемость, чтобы сохранить и приумножить капитал.