Использование кредитного плеча в инвестициях в коммерческую недвижимость: когда это оправдано?

Понятие «кредитное плечо» не так часто применяется в контексте инвестиций в недвижимость. Обычно им оперируют применительно к торговле на фондовой бирже или валютном рынке форекс.

Инвесторы, зарабатывающие на трейдинге, часто используют маржинальную торговлю, то есть кредитное плечо брокера. Трейдер занимает деньги или ценные бумаги, чтобы открыть позицию на сумму, превышающую его собственный капитал, а залогом выступают средства на его торговом счёте. Соответствующая часть депозита (маржа) замораживается при открытии позиции и не может быть использована для дальнейшей торговли, пока сделка не закрыта.

Фактически заёмные брокерские средства работают как рычаг, позволяя совершать операции с большим числом лотов. Используя кредитное плечо, трейдер может без чрезмерных усилий кратно увеличить свою потенциальную прибыль от операций с акциями, валютой или производными финансовыми инструментами (например, фьючерсами). Но если открытая позиция принесёт не прибыль, а убыток, инвестор рискует потерять значительную часть своего депозита или полностью обнулить счёт (это зависит от условий кредитования).

В контексте инвестиций в недвижимость кредитным плечом, как правило, становятся заёмные средства от банка.

Многие кредитные организации предлагают ипотечные программы для приобретения коммерческих объектов. Суть их аналогична жилищной ипотеке: банк предоставляет клиенту кредит на покупку объекта недвижимого имущества, который до погашения долга остаётся у него в залоге. Условия кредитования зависят от размера первоначального взноса, платёжеспособности заёмщика, стоимости залогового имущества и других параметров, которые учитывает банк.

Но коммерческая ипотека – не единственный путь. Разным категориям заёмщиков могут быть доступны и иные источники кредитования. Например, ИП могут оформить заём с помощью краудлендинга или получить его на льготных условиях в рамках государственных программ по развитию бизнеса. Физические лица могут получить рассрочку от застройщика или взять заём под залог другого имущества, если по нему можно получить меньший процент.

Частные инвесторы в теории могут использовать для покупки недвижимости и потребительский кредит без обеспечения, но обычно это не имеет смысла, так как процентная ставка по таким заимствованиям выше, чем возможная прибыль от инвестиций.

Кредитное плечо для покупки инвестиционной недвижимости берут с разными целями, например:

• чтобы купить более качественный и ликвидный объект, чем позволяют собственные средства;
• чтобы инвестировать в объект, потенциальная доходность которого значительно превышает стоимость займа;
• если инвестору поступило интересное предложение о покупке актива, а все его средства вложены в другие финансовые инструменты без возможности их изъятия в текущий момент;
• когда кредитные деньги привлекаются для совершения срочной сделки на очень короткий срок (например, инвестор рассчитывает получить средства от продажи другого имущества и закрыть ими кредит).

Основное условие, которое делает целесообразным использование кредитного плеча для покупки недвижимости: потенциальная доходность объекта должна превышать стоимость займа. При этом важно учитывать и соотношение доходности с возможными рисками. Например, при покупке готового арендного бизнеса будущую доходность можно оценить достаточно точно на основе оценки прежних результатов, чего нельзя сказать о строящихся объектах.

Остановимся на некоторых популярных стратегиях использования кредитного плеча для покупки коммерческой недвижимости:

• Купить готовое помещение в ипотеку и выплачивать кредит за счёт арендных платежей.

Если объектом инвестиций выступает ликвидный объект, заполненный долгосрочными арендаторами, такая схема может обеспечить собственнику регулярный доход, покрывающий ежемесячные платежи. Но в расчётах надо учитывать и дополнительные расходы, которые неизбежны при эксплуатации коммерческой недвижимости (налоги, текущий ремонт, охрана, клининг, услуги управляющей компании).

• Инвестировать в строящийся объект, а после завершения строительства продать его с прибылью и закрыть кредит за счёт разницы между ценой покупки и продажи.

Потенциально эта стратегия может принести максимальную прибыль, если использовать небольшое кредитное плечо. Но важно учитывать, что вложения в строящиеся объекты всегда сопряжены с риском незавершения строительства в оговорённый срок. При использовании заёмных средств любая задержка означает дополнительные расходы на обслуживание кредита, а это снизит доходность инвестиций.

• Приобрести перспективный объект, требующий дополнительных вложений (капитального ремонта, реконструкции, реконцепции). После окончания работ по повышению инвестиционной привлекательности актив можно продать с прибылью или сдать площади в аренду, возвращая кредит за счёт поступлений от арендаторов.

Здесь важно верно оценить объём необходимых вложений и потенциальную доходность проекта. В текущих условиях, когда себестоимость строительно-ремонтных работ постоянно растёт, кредитное плечо может не окупиться.

Каждый инвестор выбирает способ и стратегию инвестирования, исходя из своих целей, горизонта планирования и готовности к риску. Это правило применимо и к инвестициям с кредитным плечом. Если самому оценить перспективы инвестиционного проекта сложно, стоит привлечь к этому специалистов.

Инвестор, использующий кредитное плечо, несёт те же основные риски, что и лица, вкладывающие в коммерческую недвижимость свои средства, плюс риски неплатёжеспособности. Если помещение куплено с ипотечным кредитом, банк сможет забрать и реализовать его в случае неисполнения должником своих обязательств. Цена продажи в этом случае, как правило, ниже рыночной, поэтому заёмщик останется с убытком. А когда заёмные средства получены из других источников, объектом взыскания может стать любое имущество инвестора, кроме предусмотренных законом исключений. Все эти риски важно оценить до заключения сделки.

Сложность получения кредитного плеча может быть сопряжена с требования банка к заёмщику и (или) характеристикам помещения. Но в текущих условиях основное препятствие для использования этого инструмента – высокие ставки по всем видам кредитов, включая ипотеку.

На заседании 13сентября 2024 Центральный Банк России повысил ключевую ставку до 19% и анонсировал сохранение высоких значений этого показателя до 2025 года. Не исключено и дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики до конца текущего года.

На фоне решений ЦБ и негативных ожиданий идёт повышение стоимости банковских кредитов. Сейчас средняя ставка по коммерческой ипотеке составляет 21,6% годовых, а максимальное значение доходит до 25,8%. Такие ставки делают инвестирование с использованием ипотечного кредита нецелесообразным. Однако, если воспользоваться таким инструментом инвестирования как закрытые паевые фонды, можно даже не прибегать к банковским займам, а пользоваться денежными средствами инвесторов-владельцев паев, переданными в состав фонда. Подробнее об инвестициях через ЗПИФ читайте в наших статьях.

Даже в текущих условиях высоких арендных ставок эти вложения в большинстве случаев не окупятся. Полагаем, что вновь рассматривать возможность использования кредитного плеча для инвестиций в коммерческую недвижимость можно будет по мере смягчения монетарной политики.