Коллективные инвестиции: ваш способ заработать на коммерческих метрах

Коллективные инвестиции – это способ инвестирования, при котором несколько лиц вкладывают средства в перспективный коммерческий проект с целью получения дохода. В случае с недвижимостью это выражается в совместном владении одним или несколькими объектами, прибыль от которых распределяется между инвесторами пропорционально вложениям. Такая схема позволяет начать инвестировать в недвижимость даже при небольшом капитале, а для крупных инвесторов становится способом диверсификации портфеля.

Вложения в готовые объекты создают два вида доходности для инвестора. За счёт поступлений от аренды он получает регулярную «дивидендную» доходность, а при продаже недвижимости, как правило, может заработать на росте её стоимости.

Идею совместного инвестирования можно реализовать разными способами. Самый прозрачный механизм с точки зрения нормативного регулирования – паевые инвестиционные фонды. Но инвесторы вправе заключать в отношении коммерческой недвижимости и другие договоры, не противоречащие законодательству.

ЗПИФ недвижимости – один из видов паевых инвестиционных фондов. В состав таких ПИФов могут входить объекты недвижимости и имущественные права на них, поэтому иногда их называют аналогами фондов REIT, популярных в западных странах. Однако российские паевые фонды имеют иной правовой статус и не являются юридическими лицами.

Инвесторы вкладывают средства в ЗПИФн путём покупки пая – ценной бумаги, удостоверяющей права на долю в имуществе фонда. Поскольку фонды недвижимости являются закрытыми, по общему правилу, приобрести пай можно только в момент формирования фонда или выпуска дополнительных паёв. Однако правила доверительного управления (ПДУ) многих ЗПИФн допускают оборот паёв на вторичном рынке. В этом случае их можно купить у другого пайщика или на бирже, если это паи биржевого фонда. Стоимость инвестиционных паёв на вторичном рынке определяется рыночными факторами.

Пайщик фонда недвижимости имеет право получать доход от имущества, входящего в состав ЗПИФн, в порядке, установленном ПДУ.

Краудфандинг – способ совместного инвестирования с помощью онлайн-платформ. В международной практике этот механизм широко используют для привлечения средств инвесторов на развитие бизнеса.

В нашей стране инвестиционные платформы – это инструмент, который технически упрощает задачу для инвестора в недвижимость. Там можно подобрать проект по конкретным параметрам и оформить все документы онлайн. Но с юридической точки зрения инвестор, как правило, вкладывает средства в ЗПИФн, созданный под конкретный проект. Он имеет те же возможности и несёт те же риски, что и пайщик любого фонда недвижимости.

Инвестировать в коммерческую недвижимость можно и без посредников, если объединить капиталы с другими инвесторами и вложить средства в один или несколько объектов на условиях долевого участия. Реализуется этот механизм через заключение гражданско-правового договора, предусматривающего оформление купленного или построенного объекта недвижимости в долевую собственность. Это могут быть договоры инвестиционного займа, долевого участия в строительстве или просто купли-продажи помещений. Если инвесторы планируют получать доход от сдачи недвижимости в аренду, актив можно передать в доверительное управление, чтобы лично не заниматься текущими вопросами эксплуатации и аренды помещений.

К коммерческой недвижимости относятся нежилые объекты для ведения предпринимательской деятельности. Это торговая недвижимость, производственно-складские объекты, бизнес-центры, гостиницы и апартаменты.

Объектом для коллективного инвестирования может быть здание, относящееся к любой из названных категорий. Сейчас наиболее перспективным стал сегмент складской недвижимости. В составе активов ЗПИФн склады лидируют уже пятый год, а за 9 месяцев текущего года доля производственно-складских помещений составила 86% в общей структуре. Второе место делят между собой торговая и офисная недвижимость (по 7%).

Активы для включения в ЗПИФн подбирает управляющая компания. В этом случае недвижимость оценивают их по многим критериям, проверяют юридическую чистоту, анализируют коммерческие перспективы. Профессионалы могут найти объект с высоким арендным потенциалом, который покажет доходность выше рынка.
Без специальных знаний провести такой тщательный отбор сложно. Если инвестор приобретает недвижимость сам, например, по договору долевого участия, стоит оценивать:

• расположение, наличие хороших подъездных путей, для офисов и магазинов – близость метро или общественного транспорта;
• техническое состояние здания, возможность перепланировки;
• наличие сопутствующей инфраструктуры (столовая или кафе для сотрудников, парковка и т.д.);
• перспективы развития территории;
• наличие вблизи конкурирующих объектов или проектов по их строительству.

Важно также учитывать сегмент недвижимости. Например, для торговых объектов нужна зона погрузки-разгрузки, для складов – возможность обеспечить разные условия хранения, для пунктов общественного питания – качественная система вентиляции.

Частным инвесторам стоит рассмотреть небольшие торговые помещения и офисы (до 50 кв. м) – обычно они занимают первые этажи в современных ЖК. Такая недвижимость часто выгоднее с точки зрения прогнозируемой доходности и проще в управлении.

Самый очевидный плюс коллективных форм инвестирования – минимальная сумма инвестиций, которая нужна для старта. Низкий порог входа делает этот инструмент доступным для инвесторов с разным уровнем капитала. Но у этого механизма есть и иные преимущества.

Для инвестора с любым размером портфеля важна диверсификация, которую обеспечивает вложение средств в несколько активов. Например, в состав ЗПИФн могут входить объекты из разных сегментов и даже регионов страны. Такое распределение капитала снижает риски инвестора по сравнению с инвестированием в один объект.

Любая инвестиционная недвижимость требует управления. Коллективное инвестирование, как правило, предусматривает делегирование функций по управлению инвестиционным объектом управляющей компании. Однако это не влечёт полной потери контроля инвестора. Каждый управляющий регулярно отчитывает перед собственниками о результатах управления. Для ЗПИФн периодичность и форма отчётности предусматривается ПДУ, в других случаях – договором.

Если инвестор вложит деньги в ликвидный коммерческий объект, заполненный арендаторами, он сможет без личного участия получать регулярный рентный доход. Ставки по долгосрочным контрактам обычно привязаны к индексу потребительских цен, размер арендной платы индексируется каждый год. Это защищает участника коллективных инвестиций в недвижимость от инфляции, уровень которой в отдельные периоды может сильно отличаться от прогнозных значений. Для создания такого источника дохода лучше всего подходят рентные ЗПИФн под управлением надёжной компании.

Коллективные инвестиции в недвижимость несут гораздо меньше рисков, чем покупка в личную собственность одного объекта, но они всё же есть.
Продать пай ЗПИФн или долю в активе может быть сложно, особенно если это надо сделать быстро. Паи закрытых фондов погашаются по истечении срока действия или в других случаях, предусмотренных законом. Пайщик ЗПИФ не вправе до этого момента требовать от управляющей компании погашения принадлежащих ему паёв, а продажа их третьим лицам не всегда возможна.
Инвестор несёт дополнительные риски, связанные с деятельностью управляющей компании, и расходы на управление. Условиями договора с УК может быть предусмотрена выплата определённых сумм даже при минусовом результате инвестирования.
Инвестируя совместно с другими собственниками, владелец капитала разделяет не только риски, но и прибыль. Так, инвестиционный доход от имущества, входящего в состав паевого фонда, делится между всеми пайщиками пропорционально их долям.

Доходность вложений рассчитывается как соотношение полученной прибыли и суммы вложений. В случае инвестирования через паевые фонды инвестор дополнительно несёт расходы по оплате услуг управляющей компании, но при выборе правильной УК они обычно компенсируются более высокой доходностью, которую даёт профессиональное управление.

По экспертным оценкам, внутренняя ставка доходности ЗПИФн по итогам 3 квартала 2024 года составляет до 27% годовых, в зависимости от типа недвижимости, входящей в состав фонда.
Зная среднюю доходность за год, можно рассчитать примерный срок окупаемости вложенных средств. Он покажет, за какое время инвестор сможет вернуть сумму инвестиций за счёт дохода, который приносит актив.

Конкретный инвестор может повысить общую доходность своего портфеля путём широкой диверсификации и включения в него разных типов объектов, приносящих арендный доход. Многое зависит и от выбора управляющей компании. Проводимые ею мероприятия по повышению инвестиционной привлекательности объектов, работа с арендаторами, а также меры по оптимизации расходов влияют на доходность инвестора. При этом даже самая надёжная компания не гарантирует доходность инвестиций на 100 %, так как макроэкономические и политические факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости, находятся вне зоны её влияния. Финансовый результат может быть как ниже, так и выше ожидаемой доходности.

Статистические данные за 9 месяцев текущего года показывают, что интерес к коммерческой недвижимости как к объекту инвестиций сохраняется даже на фоне беспрецедентно высоких ставок по банковским депозитам, которые сейчас дают доходность выше других консервативных инструментов. За указанный период общий объём инвестиций в недвижимость России составил 495 млрд рублей, что уже сопоставимо с результатом всего 2022 года. Причём доля жилой недвижимости составила всего 36%, а оставшиеся 64% приходятся на коммерческие сегменты.
Многие инвесторы стараются защитить капитал путём вложения в надёжные активы, не подверженные высокой волатильности. Однако классическая покупка недвижимости доступна не всем. На этом фоне растёт интерес к ЗПИФ недвижимости. По данным ЦБ РФ, уже к началу августа 2024 года стоимость недвижимости в составе всех ЗПИФн превысила 2 трлн рублей. В сравнении с началом года прирост этого показателя у фондов для квалифицированных инвесторов составил 10%, а для неквалифицированных – 23%.
Полагаем, что на фоне высокой инфляции и ужесточения денежно-кредитной политики эта тенденция сохранится.

Коллективные инвестиции в формате ЗПИФн – простой способ сохранить и преумножить капитал даже в нынешних экономических условиях. Он не принесёт сверхприбыли на коротком отрезке времени, но как инструмент долгосрочного инвестирования обладает преимуществами перед другими способами, в том числе перед классической покупкой недвижимости.