Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году

Ставки капитализации офисной недвижимости по итогам 2024 года выросли в среднем на 0,5 п.п. и достигли 11 – 13% годовых, в зависимости от региона. В отдельных сегментах наблюдается более существенное изменение. Например, ставки аренды в московских офисах класса А, по экспертным оценкам, выросли на 26%, до 35,2 тыс. руб. за квадратный метр. Это связано с рекордно низкой долей доступных площадей в бизнес-центрах столицы (5,2%).

Востребованным форматом стали офисы площадью до 1 тыс. кв. м. В Москве объём сделок с такими объектами вырос на 45%, на них пришлась почти треть инвестиций в офисную недвижимость столицы. Увеличившийся спрос в этой нише отчасти связан с оттоком средств из сферы жилой недвижимости после сокращения льготной ипотеки. Вместо квартир в новостройках инвесторы с небольшим капиталом стали чаще покупать офисы «внарезку».

Средняя доходность складской недвижимости к концу 2024 года составила 11,25 – 13%. По оценкам разных аналитиков, арендные ставки в этом сегменте за год выросли на 43,5 – 45%. Основная причина – нехватка свободных площадей на фоне высокого спроса арендаторов. На конец года уровень вакансии составил всего 1,5%. Удорожание строительства в среднем на 20% также повлияло на ситуацию, поскольку перспектив существенного увеличения нового предложения в таких условиях не просматривается.

Ситуация в сегменте торговой недвижимости несколько отличается от офисов и складов. Здесь также наблюдается рост арендных ставок в среднем на 0,5 п.п., до 11,75 – 13,5%. Однако основным драйвером инвестиционного спроса выступает не столько цена аренды, сколько низкие цены на действующие объекты.

Например, отдельные торговые комплексы в московском регионе в прошлом году можно было приобрести с окупаемостью всего 9 – 10 лет. В условиях заградительной ключевой ставки выросли расходы на обслуживание кредитов, полученных в прежние годы по плавающей процентной ставке. Это увеличило давление на заёмщиков, а для некоторых – создало угрозу неплатёжеспособности. Нередко собственники из-за высокой долговой нагрузки продавали с дисконтом объекты в хорошей локации со стабильным трафиком.

В 2024 году ситуация на рынке коммерческой недвижимости формировалась под воздействием следующих факторов:

• рост стоимости потребительского и корпоративного кредитования в результате ужесточения денежно-кредитной политики Банка России и влияния других факторов;
• пересмотр сроков начала новых проектов застройщиками из-за удорожания строительства;
• сохранение дефицита качественного предложения в сегментах офисной и логистической недвижимости;
• рост арендных ставок во всех сегментах;
• интерес частных инвесторов к объектам небольшой площади и паевым фондам недвижимости.

В текущей ситуации многие инвесторы рассматривают коммерческую недвижимость как инструмент защиты от высокой инфляции и колебаний курса национальной валюты. А повышение ставок капитализации дополнительно стимулирует их к заключению сделок.

Одним из факторов, повлиявших на активность инвесторов в 2024 году, могла стать отмена с 2025 года льгот при продаже долей в ООО. Раньше продажа доли участником, который владел ею больше пяти лет, не облагалась НДФЛ. А теперь при доходе свыше 50 млн рублей в год налог заплатить придётся. Крупные объекты часто меняют собственника именно через отчуждение долей в компании-балансодержателе, и инвесторы стремились завершить такие сделки до окончания предыдущего налогового периода.

Полагаем, что основные тенденции на рынке недвижимости в 2025 году сохранятся. Из-за высокой стоимости заёмного финансирования объём сделок с коммерческой недвижимостью может немного снизиться, но доходность инвестиционных объектов как минимум останется на прежнем уровне. А если Банк России не перейдёт к смягчению монетарной политики, ставки аренды к концу года могут вырасти ещё на 1 п.п. и более.

Коммерческая недвижимость – один из самых надёжных активов, который может в течение долгого времени генерировать для собственника стабильный доход от сдачи в аренду и одновременно расти в цене.

Для получения максимальной прибыли стоит выбирать для покупки ликвидные объекты, соответствующие запросам потенциальных арендаторов, либо готовый арендный бизнес. Например, небольшой офис в хорошем районе с развитой инфраструктурой легко сдать в аренду в любых экономических условиях. Всегда интересны арендаторам и объекты стрит-ритейла, в том числе расположенные на первых этажах жилых домов. А включение в договор условия о ежегодной индексации арендных ставок поможет сохранить покупательскую способность денег даже при высокой инфляции.

Инвесторы, для которых важно снизить риски, могут инвестировать через паи инвестиционных фондов недвижимости. Их ликвидность выше, чем у отдельных объектов, а профессиональное управление позволяет получить более высокую доходность, чем при самостоятельном инвестировании. Управляющая компания разрабатывает бизнес-стратегию и берёт на себя решение текущих вопросов. Это позволяет пайщикам получать доход от имущества фонда в пассивном режиме.