Все статьи

Зачем нужен управляющий инвестициями в недвижимость? Активное и пассивное инвестирование

Основы
Управление

Каждый инвестор сам оценивает, сколько собственного времени и усилий, помимо капитала, он хочет потратить на инвестиции в недвижимость: инвестировать самому или через управляющего? У каждого подхода свои плюсы и минусы.

Активное инвестирование

Активное инвестирование означает, что инвестор сам покупает и управляет активами. Этому подходу соответствует понятие прямые инвестиции, имеющие три видимых преимущества: скорость, личный контроль, бесплатность.  Однако, учитывая значительный капитал и опыт, необходимые для приобретения и управления коммерческой недвижимостью инвестиционного уровня, существуют высокие барьеры для входа самостоятельных покупателей. Инвестиции «в одиночку» не являются невозможными, но вместе с этим вариантом, во-первых, приходит много работы и ответственности: поиск и селекция лотов, анализ и оценка стоимости объектов, переговоры о цене, сбор капитала и поиск финансирования, инвестиционная и юридическая документация, а далее – ежедневная работа с арендаторами, сбор различных плат, несение расходов, ремонт, обслуживание и прочая повседневная деятельность –  от вывоза мусора до аренды свободных помещений, а далее – успешная продажа. Эти обязанности усиливаются при осуществлении нескольких инвестиций, необходимых для диверсификации. Обладает ли инвестор объемными знаниями экономики и рынка, профессиональной экспертизой, чтобы спланировать, приобрести, управлять и успешно выйти из инвестиции? К сожалению, во многих случаях реальные потребности во времени и ресурсов превышают ожидания. А отсутствие инвестиционной стратегии и бизнес-плана ее реализации – типичный случай для прямых инвестиций. 

Главное же препятствие – это недостаточность капитала для вложения в недвижимость инвестиционного качества. Однако, инвестиции в объекты стоимостью, измеряемой миллиардами рублей, возможны.

Пассивное инвестирование 

Пассивное инвестирование - это когда инвестор решает передать функцию активного инвестирования управляющему и выплачивать ему часть прибыли за его услуги. Управляющие объединяют деньги многих инвесторов, чтобы купить более крупные объекты или целые портфели недвижимости, и управляют всеми аспектами инвестирования. В этом случае инвесторы также являются владельцами недвижимости и получают все ее преимущества. Способы инвестирования капитала с участием управляющего дают две ключевых возможности: 

  • инвестор может инвестировать капитал по существу любого размера в большие и качественные инвестиционные лоты, причем портфельно (т.е. диверсифицированно);
  • инвестор получает полный комплекс управления его инвестициями от «А до Я».

О том, что делает управляющий? Сколько стоят его услуги? Насколько ему можно доверять? И как его выбрать? Рассмотрим далее эти аспекты.

Рисунок 1. Причины инвестирования в некотирующиеся фонды недвижимости (опрос)  

Источник: INREV

Рисунок 2. Причины инвестирования в некотирующиеся фонды недвижимости (опрос)  

Источник: RICS