Как искать арендаторов коммерческой недвижимости

Сдача коммерческой недвижимости в долгосрочную аренду – хороший способ обеспечить стабильную доходность на уровне 8-10% годовых, а в некоторых сегментах и до 15%. Многие инвесторы, которые раньше вкладывали свободные средства в квартиры, сегодня переместили фокус своего внимания на торговые, офисные, складские помещения. Однако управлять такими объектами обычно сложнее, чем жилой недвижимостью. Одна из главных задач для начинающего инвестора – выбор надёжного арендатора. Как решить её максимально быстро и на что обратить внимание при поиске арендаторов на коммерческую недвижимость – рассказываем в этой статье.

Сдавая недвижимость в аренду, собственники, как правило, заинтересованы в создании регулярного денежного потока и получении дохода при минимуме усилий со своей стороны. Достичь этой цели могут арендаторы, которые соответствуют следующим критериям:

• платёжеспособны. Регулярно платят крупные и средние компании, занимающие стабильное положение на рынке, торговые сети. Начинающие предприниматели, компании с просроченными долгами и другими финансовыми проблемами – рискованный выбор, который требует тщательного предварительного анализа;

• нацелены на долгосрочное сотрудничество. Частая смена арендаторов влечёт периоды простоя и новые траты на комиссии брокерам, которые снижают финансовый результат. А если помещение простаивает долго, финансовые показатели объекта вообще могут стать отрицательными за счёт расходов на содержание имущества, уплату налогов и других обязательных платежей;

• готовы взять на себя решение текущих вопросов эксплуатации помещения. Это необязательное условие, но оно позволяет уменьшить участие собственника в управлении объектом. Это удобно, когда арендный бизнес – неосновная деятельность владельца.

При поиске арендаторов на коммерческий объект большой площади стоит в первую очередь обратить внимание на крупные компании, которые могут выступить в качестве якорного арендатора. Особенно актуально это для торгового сегмента. Магазин широко известной торговой сети обеспечит трафик и повысит интерес арендаторов к смежным помещениям.

Существует два основных пути поиска арендаторов:

1) самостоятельный;

2) с участием специалистов (управляющих компаний, брокеров, агентств недвижимости, риелторов).

Самостоятельный поиск будет дешевле, но, скорее всего, займёт больше времени. Кроме того, в данном случае выше вероятность ошибиться.

Услуги специализированной организации потребуют дополнительных расходов. Однако этот путь удобнее для собственников, у которых нет опыта в области управления недвижимостью. Специалисты возьмут на себя вопросы поиска надёжного арендатора и помогут с заключением договора на оптимальных для клиента условиях.

Чтобы привлечь к коммерческому объекту внимание потенциальных арендаторов, можно:

• разместить объявление на популярных федеральных и местных сайтах объявлений;

• вывесить на объекте баннер о сдаче в аренду;

• разместить наружную рекламу (например, на билбордах);

• направить предложения конкретным компаниям, которые могут заинтересоваться помещением;

• проинформировать о свободной площади действующих арендаторов других помещений (возможно, в их планы входит расширение бизнеса).

Независимо от способа, который выбрал собственник, необходимо заранее определить круг потенциальных арендаторов и продвигать объект на целевую аудиторию. Это поможет сразу исключить из поиска компании, которые он точно не заинтересует.

Объявления на специальных сайтах («Авито», ЦИАН, «Домклик», «Яндекс.Недвижимость» и других) – один из работающих способов сдать коммерческую недвижимость в аренду. Чтобы такое объявление принесло результат, оно должно:

• быть ориентировано на потенциальных арендодателей;

• содержать подробное описание, а также другую важную информацию (например, о транспортной доступности, трафике);

• включать информативные фотографии, в том числе прилегающей территории;

• акцентировать внимание на преимуществах объекта и локации;

• ставка должна соответствовать рыночным условиям.

Для объектов, относящихся к разным сегментам, значимые характеристики будут разными. Например, для помещения, сдаваемого под заведение общественного питания, важно техническое оборудование (вентиляция, энергоснабжение и т.д.). У магазина продуктовой сети должна быть зона погрузки-разгрузки товара и вместительная парковка. Для офиса может быть важна возможность создания гибкого пространства, а для склада – температурный режим. В объявлении стоит делать акцент на таких деталях.

Важно: это работает только в случае, если вы собственник небольшого стрит-ритейлового помещения, склада Light Industrial или помещения в ЖК. Для профессиональных ТЦ, БЦ и складов класса А этот вариант не подходит.

В ходе переговоров с компанией, которая заинтересовалась объектом, важно обсудить все существенные условия будущего сотрудничества, в том числе:

• планируемый срок аренды, условия досрочного расторжения договора. Арендодатель обычно заинтересован в заключении долгосрочного договора, но, если объект долго простаивает, в качестве временной меры можно рассмотреть и краткосрочную аренду. Например, торговые помещения предоставляют под выездные распродажи на несколько дней или недель;

• цену. Если арендатор просит сделать скидку или отсрочить первый платёж, стоит обсудить варианты. Например, распространена практика проведения арендатором ремонта за свой счёт с зачётом арендных платежей;

• распределение расходов на содержание помещения. Обычно коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берёт на себя арендатор, а капитальный ремонт, устранение неполадок в работе инженерных систем остаются за арендодателем. Но стороны могут договориться и о других условиях.

Когда договорённости по основным вопросам достигнуты, к процессу лучше привлечь юриста, который оценит их с правовой точки зрения и оформит необходимые документы.

Самостоятельное управление недвижимостью – не самая простая задача для собственника без такого опыта. Тем, кто не знает, как найти арендаторов для коммерческого объекта, или не уверен в своих силах, лучше поручить это профессионалам. Дополнительные расходы на оплату их услуг часто компенсируются за счёт быстрого подбора контрагента и заключения договора на более интересных условиях.