Возможно, самый важный вопрос в контексте инвестиций в недвижимость, учитывая экспертность процесса инвестирования и объема функционала управления, это вопрос о том, кто осуществляет инвестиции. Кто этот управляющий вашим капиталом, который рассчитает действительную стоимость актива и выторгует для инвестора наилучшую цену, организует капитал и внешнее финансирование, совершит юридически выверенную сделку, и в процессе управления будет следовать продуманному плану и предложит трезвые меры при появлении «черных лебедей» или резком изменении направления движения отсрасли? Хороший менеджер реалистичен и вдумчив при формулировании инвестиционной идеи и планировании инвестиций, разумен и ответственен при исполнении планов, всегда действуя в интересах инвесторов.
Поиск и выбор такого управляющего – процесс, который в значительной степени систематизирован мировым опытом специально для данной отрасли. Отраслевыми ассоциациями разработаны для инвесторов целые Опросники по должной осмотрительности (Due Diligence Questionnaire), помогающие им задать правильные вопросы потенциальному управляющему как индивидуальным счетом, так и фондом. Можно воспользоваться опросником от INREV, или от иных ассоциаций в сфере управления инвестициями (Institutional Limited Partners Association, ILPA; Investment Management Association, IMA). В каком-то смысле вашему управляющему предстоит собеседование перед вами как перед нанимателем. Важно, что любой управляющий не будет соответствовать идеалу, однако, качество, прозрачность и достоверность ответов – основа, за которой оцениваются уже количественные показатели. Далее некоторые примеры важных вопросов управляющему, сгруппированные в три группы – «три кита», на которых строится бизнес по управлению инвестициями: Team (Команда), Processes (Процессы), Track Record (Послужной список).
Team (Команда)
Как правило, лид-менеджеры – это сплоченный коллектив ключевых сотрудников, имеющих опыт работы на рынках инвестиций и конкретно инвестиций в недвижимость, измеряемый годами. Важно знать, кто эти ключевые члены команды, как долго они работаю на рынке и в самой фирме, каких успехов добились. Фирмы, у которых на сайте нет раздела «Команда» стоит отбрасывать сразу.
Processes (Процессы)
Track Record (Послужной список)
И наконец, изучайте инвестиционно-маркетинговую документацию, какой бы сложной она ни казалась: бизнес-планы и планы активов, инвестиционные презентации и меморандумы о частном размещении, финансовые модели и отчеты об экспертизах. Управляющие составляют ее не для того, чтобы запутать инвестора, а чтобы раскрыть ему максимум из возможной информации.
И, наоборот, опасайтесь управляющих, документы которых ограничены яркими буклетами с большими цифрами, выделенными большими шрифтами.