Полугодовой обзор: как изменилась коммерческая недвижимость в 2025 году

Первые полгода 2025 года прошли на фоне сложной макроэкономической обстановки. Высокая ключевая ставка ЦБ существенно ограничила доступ к заемному финансированию, из-за чего снизилась активность инвесторов и девелоперов.

Рост стоимости нового строительства и рост стоимости кредитных ресурсов усложнили запуск новых проектов, но при этом ощущалась нехватка качественного предложения, особенно в складском сегменте.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам I полугодия 2025 года составил около 349 млрд ₽, что отражает падение на 4% ниже аналогичного периода 2024 года. Основную долю составила офисная недвижимость — 39% от общего объема вложений.

Площадки под девелопмент заняли второе место по объему вложений. За первое полугодие 2025 года в этот сегмент было инвестировано 102,9 млрд рублей, что на 24 % превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Основной интерес сосредоточен на крупных участках в Москве и Санкт-Петербурге.

Структура инвестиций в первом полугодии 2025 года демонстрирует распределение капитала инвесторов в пользу сегментов с более устойчивым спросом и доходностью. Объем сделок в гостиничной недвижимости благодаря выросшему спросу на внутренний туризм вырос на 24%, до 6,9 млрд рублей.

Эффект продолжительной жесткой денежно-кредитной политики проявился в I полугодии 2025 с большей силой, замедлив экономический рост. Несмотря на это в первом полугодии 2025 года рынок офисной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге демонстрировал наличие высокого спроса по всем классам. Уровень вакантности в целом составил 4,5%, снизившись на 0,1 п.п. за квартал и на 2,0 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В Москве в сегменте офисной недвижимости класса Prime уровень вакантности снизился до 1,5%, при этом средняя ставка аренды выросла до 75 000 рублей за м² в год. Для класса A показатель вакантности составил 5,0%, а средняя арендная ставка достигла 30 500 рублей за м² в год. В сегменте B+ уровень вакантности составил 4,4%, ставка аренды установилась на уровне 27 600 рублей за м² в год.

Объем сделок по площади офисных помещений продолжает сокращаться. По итогам первого полугодия 2025 года сумма купленных и арендованных помещений в Москве составила 620 тыс. кв. м, что на 37 % меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение связано как с общей стабилизацией деловой активности в столице, так и с уменьшением числа крупных сделок по покупке зданий в целом.

В структуре сделок по продаже 77 % приходится на офисы классов Prime и A, тогда как в сегменте аренды почти половина (47 %) приходится на класс B+. Географически 34 % сделок по продаже и 41 % аренды сосредоточены в зоне между ТТК и МКАД.

Арендаторы продолжают отдавать предпочтение гибким условиям аренды, включая краткосрочные договоры и возможность масштабирования площадей. Основными требованиями остаются:

• современные системы безопасности и энергоэффективность зданий;
• высокоскоростной интернет и качественная отделка помещений;
• индексация арендных ставок по уровню инфляции с использованием соответствующего индекса, что обеспечивает баланс интересов сторон.

Ввод новых офисных объектов замедлился: по итогам I полугодия 2025 года в Москве было введено около 22 700 кв. м, что ниже показателей предыдущих периодов.

Таким образом, спрос на офисные площади в Москве и Санкт-Петербурге остается высоким, несмотря на снижение общего объема сделок. В сегменте Prime сохраняется высокий интерес благодаря низкой вакантности и росту ставок аренды.  Все больше арендаторов выбирают краткосрочные и адаптивные формы аренды, которые позволяют оперативно подстраиваться под изменения в бизнесе.

В 2025 году рынок торговой недвижимости продолжает развиваться, несмотря на меняющиеся потребительские привычки и макроэкономические условия.

Рынок торговой недвижимости Москвы демонстрирует тренды разной направленности. С одной стороны, наблюдается рост ввода новых торговых комплексов, с другой — снижение активности ритейлеров по новым открытиям. В первом квартале было открыто пять торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс. м², что составляет 77% от всех открытий 2024 года. До конца 2025 года ожидается открытие ещё 24 торговых центров, что может побить рекорды периода 2017–2024 гг.

В Санкт-Петербурге в первом полугодии 2025 года рынок торговых центров показывает умеренный рост. Спрос сосредоточен на объектах в центральных районах города, где наблюдается стабильный интерес со стороны арендаторов. При этом цена аренды остается высокой.

Продолжается тенденция на трансформацию торговых площадей в мультимодальные пространства, где сочетаются традиционный стрит-ритейл, услуги и развлечения. Важным фактором для арендаторов становится высокий потребительский трафик, который напрямую влияет на успешность торговых комплексов и формирует спрос на аренду. Арендаторы переходят к форматам с гибкой планировкой и функционалом, которые позволяют быстро адаптироваться под сезонные и рыночные изменения.

Все чаще заключаются контракты с возможностью корректировки арендных платежей в зависимости от оборота арендатора или изменения рыночных условий. Индексация арендных ставок по инфляции остается стандартом, однако нарастает практика включения KPI и механизмов разделения рисков между арендодателями и арендаторами.

В I полугодии 2025 года наблюдается постепенное снижение спроса на складские площади, несмотря на увеличение объема ввода.

Общий объем сделок в регионах России за I полугодие 2025 года составил 579 тыс. м², что в 3 раза меньше результата за аналогичный период 2024 года. При этом объем ввода новых объектов достиг 1 млн кв. м — в два раза больше, чем в первой половине прошлого года, что говорит о росте предложения на рынке. Основная часть спроса сосредоточена в сегментах розничной торговли и электронной коммерции, которые заняли 53% и 42% соответственно.

В индустриальном сегменте наибольшую активность демонстрировал формат light industrial — объекты с комбинированным складским и производственным функционалом. В 2025 году ожидается рекордный ввод объектов light industrial в России. Уже за первые три месяца объем ввода в 4 раза превысил среднегодовые показатели 2017-2022 годов, а в 2025 может в 2,2 раза превысить результат 2024 года и составить 710 тыс. кв. м.

Однако, несмотря на высокие показатели заявленного в 2025 году ввода новых площадей, существует вероятность частичного переноса дат ввода строящихся объектов на фоне высокой ключевой ставки и некоторого охлаждения спроса со стороны потенциальных арендаторов. Вероятнее всего часть арендаторов и девелоперов будут ожидать дальнейшего снижения ключевой ставки перед увеличением активности на рынке.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на площади класса А в регионах достигла 10 270 рублей за кв. м в год (triple net). Уровень вакантности увеличился до 2%, что на 1,3 пункта выше показателя первой половины 2024 года.

Динамика ставок и вакантности связана с увеличением объема ввода новых складских объектов. Рост предложения при одновременном снижении спроса создает давление на арендные ставки и способствует росту вакантности.

Таким образом, рынок складской недвижимости в регионах России переживает рост предложения при одновременном снижении спроса, что формирует новые вызовы для участников рынка.

В I полугодии 2025 года доходность ключевых инвестиционных инструментов на рынке коммерческой недвижимости сохраняет устойчивость, несмотря на сложные макроэкономические условия. Основные форматы инвестирования продемонстрировали разную динамику в зависимости от сектора и стратегии управления активами.

Формат инвестирования в объекты со стабилизированным арендным потоком (стратегия CORE) продолжает оставаться наиболее устойчивым и привлекательным для институциональных инвесторов. Например, средняя ставка капитализации для офисной недвижимости объектов класса A и Prime в Московском регионе сохранилась на уровне 11–13% и обеспечивает инвесторам надежный денежный поток, стабильный доход с минимальными рисками и высокую окупаемость.

Формат OPPORTUNISTIC, который включает проекты строительства новых объектов, демонстрирует потенциально более высокую доходность — 20 и более процентов.

Отдельного внимания заслуживают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы). Число пайщиков и общий объем паев в них стабильно растет. ЗПИФы привлекают внимание юридических лиц благодаря налоговым преимуществам, а также частных инвесторов, так как предлагают удобный инструмент коллективного инвестирования в недвижимое имущество. В отличие от открытых ПИФов, их особенность в ограниченном количестве пайщиков. Инвесторы получают регулярные выплаты в соответствии с установленным порядком.

ЗПИФы недвижимости дают доступ к крупным объектам институционального класса, управляемым профессиональными компаниями со строгим контролем со стороны ЦБ РФ, что снижает риски и обеспечивает более прозрачное управление активами по сравнению с прямыми инвестициями. При этом фонд регулярно предоставляет пайщикам подробные отчеты о состоянии портфеля и результатах деятельности. Кроме того, у инвесторов может быть возможность выкупа паев. Этот инструмент можно использовать для диверсификации портфеля и оптимизации налоговой нагрузки.

Например, ЗПИФ комбинированный «Акцент фонд IV — торговая недвижимость» под управлением Accent Capital инвестирует в действующие торговые центры высоким потенциалом роста арендного потока. Фонд ориентирован на получение целевой доходности от арендных платежей в размере 11–13 %, при этом доходность к погашению (IRR) прогнозируется на уровне 22–24 %. Стратегия фонда строится на концентрации в стабильных активах с долгосрочными договорами аренды.

Ожидается, что во втором полугодии структура спроса на коммерческую недвижимость продолжит меняться. На фоне роста объемов нового строительства и макроэкономической неопределенности инвесторы будут смещать фокус в пользу объектов с устойчивым арендным потоком — в первую очередь формата CORE и премиальных офисов класса A/Prime. В случае спада геополитической напряженности увеличится доля иностранных инвесторов в российской недвижимости.

В складском сегменте сохраняется высокий спрос на качественные объекты, однако все более заметным драйвером становятся light-industrial. В торговой недвижимости приоритет будет отдаваться многофункциональным пространствам с сервисной и развлекательной составляющей, тогда как крупные торговые площади в классическом формате будут испытывать давление со стороны изменившейся структуры арендаторов.

Объем нового предложения по ключевым сегментам в 2025 году будет рекордным для ряда рынков. В индустриальной недвижимости ожидается ввод до 7,2 млн м² складских площадей по России, из которых около 710 тыс. м² придётся на сегмент light-industrial. В офисной недвижимости прогнозируется появление порядка 0,9–1,2 млн м² новых площадей, при этом значительная их часть будет представлена в формате продажи, а не аренды. В торговой недвижимости Москвы совокупный объем ввода к концу года может превысить 390 тыс. м², что станет одним из крупнейших показателей последних лет.

Рост нового предложения может привести к умеренному увеличению вакантности в уязвимых сегментах и сдерживанию арендных ставок, особенно для складов и офисов вне премиальных локаций. Вместе с тем, объекты институционального качества с долгосрочными договорами аренды сохранят дефицит и высокую доходность, оставаясь главным приоритетом для консервативных инвесторов.