Способы инвестирования в коммерческую недвижимость.
Часть 2 – Частный капитал

прямые инвестиции (Direct Investment) - самостоятельное (активное) инвестирование владельцем капитала;

некотирующиеся инвестиционные механизмы (Non-traded or Unlisted Investment Vehicles) – опосредованное (пассивное) вложение через управляющего (например, в некотирующиеся фонды, под его управлением), который в свою очередь инвестирует уже напрямую или также опосредованно.

Обособленный счет / мандат (Separate Accounts / Mandate) – механизм с одним инвестором и полностью индивидуализированными под него инвестиционной стратегией, бизнес-планом и условиями управления.

Совместное предприятие (Joint Venture, JV) – механизм, рассчитанный как правило на двух со-инвесторов, один их которых выполняет роль управляющего.

Клубные сделки (Club Deals) – механизм, ограниченный 3-5 инвесторами, нередко связанными между собой, что позволяет вести переговорный процесс между управляющим и таким клубом.

Фонды частного капитала (Private Equity Funds), зачастую именуемые также Unlisted (Non-public, Non-traded) REITs – механизм, рассчитанный уже на более широкую аудиторию, однако, также некотируемый и предлагаемый частным образом, то есть не публично, адресно.

Фонды бета-стратегий (или пассивные фонды), которые ориентированы на среднерыночную доходность и сбалансированные риски в классе активов в целом или в отдельных его субрынках; такие фонды следуют индексам широкого рынка недвижимости (например, индексам MSCI);

Фонды альфа-стратегий (или активные фонды), которые напротив ищут максимальную доходность для инвесторов, стараясь «обыграть» индекс, и инвестируют в определенные для этих фондов стили, сектора и рынки; инвестор, желая сбалансировать свои риски, может инвестировать в линейку таких фондов с разными стратегиями;

Фонды-фондов (или мультименеджерские платформы), как нечто среднее между бета- и альфа-фондами; в этом случае инвестирование производится через фонд, в свою очередь инвестирующий в портфель некотируемых фондов, отбираемый управляющим и активно им позиционируемый. Это, как и в случае с самостоятельным инвестированием в линейку фондов, позволяет избежать рисков одного фонда и/или управляющего, но обычно прибавляет ряд вознаграждений, связанных с экспертизой «зонтичного» управляющего и его прямыми временными затратами на выбор и проведение комплексного анализа портфельных фондов в целях обеспечения хороших результатов доходности с учетом риска, а также разумной диверсификации.

Закрытые фонды наиболее характерны для фондов частного капитала. Они имеют ограниченный срок жизни, и сопряжены с ожиданием более высокой доходности, но и с более высокими рисками, чем открытые фонды. По завершении процесса привлечения начального капитала дополнительные средства от новых или существующих инвесторов такие фонды, как правило, уже не получают, а ликвидность в форме погашения паев фонда в период его жизни либо недоступна, либо доступна очень ограниченно.

Открытые фонды, напротив, в любое время принимают от инвесторов обязательства внести капитал (commitments). При этом, инвесторы не сразу вносят инвестируемый ими капитал, они дожидаются требования управляющего о внесении этого капитала (Capital Call) в соответствии с обязательством инвестора. То есть такой капитал как бы «становится в очередь на инвестирование» и используется согласно инвестиционным планам фонда, с учетом иного капитала также «находящегося в очереди». Причина этому проста – капитал фонда инвестируется определенными и довольно существенными суммами в зависимости от размера очередного приобретаемого лота инвестиций. Ликвидность в открытых фондах обеспечивается путем погашения паев, при этом зачастую только после истечения определенного первоначального «периода запрета» на такое погашение (lock-up period). Цена погашения основана на актуальных оценках объектов недвижимости, находящихся в фонде, то есть на СЧА (Net Asset Value, NAV) фонда. Источниками фондирования служат резервы (подушки ликвидности), формируемые в таких фондах из доходов от инвестиций, с учетом расчета нормативов оттока/притока инвесторов (исторической интенсивности погашения паев). В этих целях открытые фонды зачастую не платят промежуточных доходов, или платят их частично, капитализируя текущую доходность в стоимость паев. Как правило, инвесторы принимают решение о погашении тогда, когда ситуация на рынке уже ухудшается или ухудшение ожидается в ближайшее время, хотя инвесторы с долгосрочными целями могут и не реагировать на краткосрочные циклы рынка.

Регулируемые механизмы частного капитала будут в частности в Европе подпадать под действие MiFID (The Markets in Financial Instruments Directive), а также AIFMD (The Alternative Investment Fund Managers Directive); в России – это, безусловно, Федеральный закон «Об инвестиционных фондах», когда юридическая структура инвестирования – ПИФ (паевой инвестиционный фонд).

Нерегулируемые механизмы, имеют существенные ограничения в возможностях дистрибуции и публичного предложения. Они характерны для Обособленных счетов (Separate Accounts) и Совместных предприятий (Joint Venture), иногда используются для Клубных сделок и Фондов с очень ограниченным количеством инвесторов; юридическими структурами таких механизмов, как правило, бывают корпоративные образования специального назначения (SPV, Special Purpose Vehicle), например, LLС (Limited Liability Company) в мире и ООО (общество с ограниченной ответственностью) в России, или некорпоративные партнерства LLP (партнерство с ограниченной ответственностью) в мире и ДИТ (договор инвестиционного товарищества) – в России.