Открытые фонды, напротив, в любое время принимают от инвесторов обязательства внести капитал (commitments). При этом, инвесторы не сразу вносят инвестируемый ими капитал, они дожидаются требования управляющего о внесении этого капитала (Capital Call) в соответствии с обязательством инвестора. То есть такой капитал как бы «становится в очередь на инвестирование» и используется согласно инвестиционным планам фонда, с учетом иного капитала также «находящегося в очереди». Причина этому проста – капитал фонда инвестируется определенными и довольно существенными суммами в зависимости от размера очередного приобретаемого лота инвестиций. Ликвидность в открытых фондах обеспечивается путем погашения паев, при этом зачастую только после истечения определенного первоначального «периода запрета» на такое погашение (lock-up period). Цена погашения основана на актуальных оценках объектов недвижимости, находящихся в фонде, то есть на СЧА (Net Asset Value, NAV) фонда. Источниками фондирования служат резервы (подушки ликвидности), формируемые в таких фондах из доходов от инвестиций, с учетом расчета нормативов оттока/притока инвесторов (исторической интенсивности погашения паев). В этих целях открытые фонды зачастую не платят промежуточных доходов, или платят их частично, капитализируя текущую доходность в стоимость паев. Как правило, инвесторы принимают решение о погашении тогда, когда ситуация на рынке уже ухудшается или ухудшение ожидается в ближайшее время, хотя инвесторы с долгосрочными целями могут и не реагировать на краткосрочные циклы рынка.