Частные капиталовложения наиболее подходят для инвесторов, предпочитающих инвестировать с низкой волатильностью, за что им безусловно придется расплатиться снижением ликвидности своего капитала. Это достигается за счет того, что рынок частного капитала инвестирует на основе системы оценок стоимости недвижимости (в отличие от публичного рынка, который инвестирует по рыночным ценам инструментов инвестирования, формирующимся в результате публичных торгов ими, и, соответственно, подверженным «эмоциям» рынка). Оценка стоимости – это определяемая сугубо расчетным путем ожидаемая цена, по которой объект недвижимости может торговаться, и которая может быть как выше, так и ниже реализованной в конечном итоге фактической цены ее продажи. На рынках недвижимости существует существенный недостаток информации о стоимости транзакций, и это приводит к тому, что показатели стоимости определяются на основании регулярных оценок только некоторой выборки объектов недвижимости (т.н. проблема «сглаживания стоимости»). Цена паев фондов, некотирующихся на бирже, основана именно на таких оценках, при этом торговля по СЧА (Net Asset Value, NAV) портфеля/фонда осуществляется зачастую с корректировкой, отражающей стоимость приобретения и отчуждения портфельных активов фонда. Это может быть спред (разрыв, разница) между предложениями о покупке и продаже, либо затраты капитализированные и амортизированные на заданном периоде времени (как это принято на некоторых международных рынках).
Рынок частного капитала действует через два инвестиционных «маршрута» (Рисунок 1):