Все статьи

Способы инвестирования в коммерческую недвижимость. Часть 3 – Публичный капитал

Фонды
Инструменты

Рынок публичного капитала представлен в коммерческой недвижимости следующими публичными (Public) инвестиционными механизмами / инструментами (также именуются: котирующиеся (Listed) или торгуемые (Traded)):

  • Публичные компании сектора недвижимости (Real Estate Operating Companies, REOCs), котирующиеся на фондовой бирже. Такие компании строят и/или владеют недвижимостью, и в этом смысле позволяют принять на капитал риск в этом классе активов.
  • Публичные инвестиционные трасты недвижимого имущества (Real Estate Investment Trusts, REITs) – по существу, это фонды, имеющие юридическую структуру траста, характерными особенностями которых являются: законодательное закрепление обязанностей распределять доход и не иметь мажоритарных инвесторов. Также в большинстве случаев прямое владение очень существенными портфелями недвижимости и довольно низкий уровень плеча.
  • Публичные классические (т.н. «ванильные») взаимные (или паевые) фонды недвижимости (Public Vanilla Mutual Real Estate Funds) – отличаются от REITs, как правило, только юридической формой, хотя с точки зрения состава портфеля они осуществляют: инвестиции напрямую в объекты недвижимости и инвестиции в другие фонды или компании недвижимости, а также индексы.
  • Биржевые фонды недвижимости (Real Estate Exchange Traded Funds, RE ETF) – особая разновидность фондов, аллоцирующих капитал в индекс или иной бенчмарк в недвижимости. Основной же признак – обязательное наличие биржевого маркет-мейкера – нанятого брокера, обеспечивающего постоянное наличие возможности купить или продать паи такого фонда.

Ключевой признак публичности капитала – это наличие активного биржевого обращения инструментов такого капитала – акции котирующейся компании или паи фонда могут моментально торговаться на бирже. При этом, важное отличие публичного капитала от частного состоит в следующем: инструменты инвестирования торгуются не через оценку портфеля (NAV), а через цену инструмента, определяемую его биржевой котировкой. Соответственно, несмотря на то, что портфельные активы механизма – это, как правило, объекты недвижимости, тем не менее публичные акции и паи не торгуются по ценам, равным сумме цен отдельных объектов недвижимости за вычетом обязательств, то есть по чистой стоимости активов, сокр. СЧА (Net Asset Value / NAV). Во-первых, котировальные цены могут отражать текущую скидку/премию к СЧА/NAV, поскольку, инвесторы приобретают не только право на долю в недвижимости, но также услугу управления, качество которой может влиять на котировки. Вo-вторых, и главных, котировки подвержены колебаниям на торгах, вызываемым возможностью быстрой покупки и продажи акций/паев (то есть их ликвидностью). Следовательно, реакция на рост или падение инвестиционного спроса быстро отражается в движении котировальных цен. Таким образом, цена публичных акции или пая, может не отражать фактическую стоимость базовой недвижимости, разница может быть выше или ниже вплоть до 30% от фактической стоимости реального портфеля компании/фонда.

Рисунок 1. Способы и механизмы инвестирования на рынках частного и публичного капитала

Источник: INREV, UBS

Выход на рынки недвижимости либо через частный, либо через публичный капитал имеет свои преимущества и недостатки.  Достоинствами инвестирования через публичный капитал является, безусловно, более высокая ликвидность по сравнению с частным инвестированием капитала. При этом, как правило, инвестирование в этот класс активов через котируемые инструменты может быть менее затратным вариантом для получения диверсифицированного портфеля и экспертного управления, то есть без вложения значительных средств, которые требуются для частного инвестирования, и особенного прямого. Недостаток инвестирования через публичный капитал состоит в том, что на кратко- и среднесрочном горизонте публичные инструменты в недвижимости демонстрируют волатильность, схожую с фондовым рынком в целом, в отличие от самих объектов недвижимости, находящихся в портфеле. То есть ценой ликвидности является более высокая волатильность. Впрочем, в долгосрочной перспективе публичные акции и паи могут демонстрировать сходную доходность с инструментами частного капитала в недвижимости, с учетом цен и заемного капитала.