Все статьи

Что такое коммерческая недвижимость и ее виды (сектора, типы, форматы)

Основы

Коммерческая недвижимость – это не просто физическое пространство, предназначенное для осуществления в нем некой человеческой активности. Это целый диапазон доходных возможностей для инвесторов практически любого риск-аппетита.
 

В строгом юридическом смысле недвижимость предоставляет собой физический объект (здание, сооружение, постройка), неразрывно связанный с земельным участком, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок. Экономически же – это безусловно права на будущие доходы от объекта и участка. Именно фактор возможности получения будущего дохода и делает недвижимость коммерческой. Базовым источником доходов инвестора служат договоры аренды, которые за плату в адрес собственника предоставляют арендатору право занимать, использовать и владеть площадью на протяжении срока действия такого договора. Собственник при этом сохраняет само право (титул) собственности на недвижимость, и по истечении срока действия договора аренды права пользования и владения всегда возвращаются к нему.

Сектора коммерческой недвижимости

В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений. Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии (Рисунок 1), при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический.

  • Торговая недвижимость (Retail), наверное, наиболее понятна любому человеку. Все мы ходим в магазины и имеем, как минимум бытовое, представление о том, что такое пространства, предназначенные для розничной торговли потребительскими товарами, а также оказания розничных услуг, в первую очередь общественного питания или развлечений.
  • Офисная недвижимость (Office) также очевидна с точки зрения ее назначения – это здания и помещения, в которых расположены офисы компаний или бизнеса в иных формах.
  • Индустриальная недвижимость (Industrial) менее известна неспециализированным инвесторам, хотя на самом деле это очень крупный сектор, включающий: (а) в первую очередь сегмент логистической недвижимости (Logistics), часто выделяемый в отдельный сектор (это складские здания и помещения, переназначенные для хранения, сортировки, обработки, распределения различного рода товаров); а также (б) промышленные здания производственного назначения.

Институциональное инвестирование на рынке недвижимости, предназначенной для проживания, встречается реже. Впрочем, для отдельных стран он представляет собой довольно значительную индустрию, представляющую собой два больших сектора:

  • Отельная недвижимость (Hotel & Resort; Lodging), предназначенная для временного пребывания, включающая как традиционные отели, так и любые иные форматы для гостевого проживания.
  • Резидентная недвижимость (Residential) – особый сегмент жилой арендной недвижимости, назначение которой уже постоянное проживание различной степени длительности. При этом речь о недвижимости арендуемой пользователем, а не находящейся в его собственности. Именно фактор внесения арендной платы делает такую жилую недвижимость коммерческой.

Между тем, сфера инвестирования в недвижимость гораздо шире. Появляются новые, так называемые «нишевые» или альтернативные сектора, к которым относятся:

  • Недвижимость здравоохранения (Healthcare): медицинские центры, больницы, пансионаты.
  • Инфраструктурная недвижимость (Infrastructure): дата-центры (центры обработки данных), вышки сотовой связи и иные телекоммуникационные сооружения, электростанции; линейные объекты от линий передачи энергии и данных до трубопроводов и дорог (железных и автомобильных); мосты, порты, доки и причалы; даже свалки и рекламные щиты.
  • Земельная недвижимость (Lands), включая сельскохозяйственные и лесные угодья.
  • Прочие нишевые сектора: развлекательная недвижимость (казино, концертные залы, кинотеатры), спортивная (гольф площадки, фитнес-центры, стадионы).

Разновидностей недвижимости, потенциально приносящей коммерческий доход от предоставления пространств за плату, все больше и больше. Это порождает как расширение традиционных секторов, так и появление совершенно новых.

Рисунок 1. Сектора в портфеле инвестиций в недвижимость (на Июнь 2012, Мир без США)

Источник: Cohen & Steers, FTSE.

Типы и форматы коммерческой недвижимости

В каждом секторе объекты недвижимости различаются также по типам, определяющим особенности использования коммерческих пространств. Карта секторов и типов недвижимости представляет собой огромное полотно (Таблица 1), детали которого – предмет отдельного большого исследования.

Также следует упомянуть, что для ряда типов недвижимости большое значение имеет её формат, определяющий размер объекта и охват пользовательской аудитории. Наибольшее применение категоризация по форматам получила в торговой недвижимости. Так, торговые центры бывают: соседские (Neighbourhood), окружные (Сommunity), региональные (Regional) и супер-региональные (Super-Regional). Логистическая недвижимость также выделяется разнообразием форматов – от отдельных складов вполне компактного размера до больших складских комплексов и гигантских логистических парков.

Качество недвижимости также значимый критерий ее разновидностей. Градации качества применяются для офисной и логистической недвижимости в виде классов A, B и С, а также отелей в виде звезд от 1 до 5.

Таблица 1. Сектора и разновидности коммерческой недвижимости

Retail
Торговая недвижимость

  • Торговые центры (моллы) и Торгово-развлекательные центры
    • Окружной
    • Региональный
    • Супер-Региональный
  • Универмаги / Департмент-Сторы

  • Биг-Боксы

  • Аутлеты

  • Стрит-Ритейл

  • Магазины у дома

Office
Офисная недвижимость
  • Бизнес-центры
  • Многофункциональные центры
  • Офисные особняки
  • Офисные помещения
  • Офисные этажи
Logistics & Industrial
Логистическая и
индустриальная
недвижимость
  • Склады сухие, мультитемпературные, специализированные
  • Складские комплексы
  • Логистические парки
  • Склады «последней мили»
  • Склады личного хранения
  • Производственные цеха
Hotels & Resorts
Отельная недвижимость
  • Отели разной степени звездности
  • Курорты
  • Лоджи

Residential
Резидентная недвижимость


 

  • Арендные квартиры

  • Апартаменты самообслуживания

  • Сервисные апартаменты

  • Студенческие общежития

  • Кампусы

  • Коливинги

Healthcare 
Недвижимость здравоохранения 
 
  • Медицинские центры
  • Больницы
  • Пансионаты
  • Центры восстановления
Infrastructure
Инфраструктурная недвижимость
 
  • Дата-центры (центры обработки данных)
  • Вышки сотовой связи
  • Телеком-сооружения
  • Электростанции
  • Линейные объекты:
    • линии передачи энергии и данных
    • трубопроводы
  • Дороги и мосты:
    • железные
    • автомобильные
  • Порты, доки, причалы
  • Свалки
  • Рекламные щиты
Land
Земельная недвижимость
 
  • Сельско-хозяйственные земли
  • Лесные угодья