Что такое брокеридж

Все статьи
Все статьи
Дословно с английского «brokerage» переводится как «посредничество», «брокерская деятельность». Этим многосторонним понятием в России принято называть комплекс посреднических услуг для владельца недвижимости и арендатора. Цель брокера заключается в получении максимальной прибыли владельцем коммерческих площадей от их сдачи в аренду. Основная задача брокерской команды – поиск надежных арендаторов, готовых стабильно платить.
В условиях жесткой конкуренции между ТЦ, ТРК, прочими многофункциональными торгово-развлекательными площадками без услуг профессиональных брокеров не обойтись. Их отсутствие или низкая квалификация хорошо заметна по пустующим площадям торговых центров.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Показать
Авторы статьи
03 апреля 2024

Особенности брокериджа

Услуги профессиональных брокеров гарантируют максимальную прибыль от коммерческой недвижимости. Ее владельцу при этом не придется вникать в договора, проверять арендаторов, постоянно искать новых, контролировать формат использования площадей и заниматься страхованием. Брокер самостоятельно проводит сделку под ключ от имени арендодателя, соблюдая интересы обеих сторон.

Обязанности брокера:

  • Предброкеридж – предварительная оценка, расчет возможного дохода, изучение спроса на коммерческие площади, анализ их технического состояния;
  • Составление договора аренды и согласование его условий с владельцем недвижимости (у институциональных свои договора);
  • Разработка бизнес-стратегии, нацеленной на максимально возможную прибыль с учетом затрат на содержание объекта;
  • Поиск клиентов – арендаторов или покупателей;
  • Проведение переговоров от имени клиента-владельца недвижимости и на его условиях;
  • Проверка арендаторов – оценка их благонадежности, платежеспособности, соответствия назначению объекта и требованиям арендодателя;
  • Мониторинг рынка на коммерческую недвижимость в регионе;
  • Заключение договоров с соблюдением всех требований законодательства и владельца коммерческой недвижимости;
  • Консультация по проведению рекламных кампаний;
  • Работа по страхованию объекта и самого бизнеса.
Основное отличие брокериджа от риэлторских услуг заключается во взаимодействии с определённым типом недвижимости - обслуживании бизнеса, построенного на сдаче в аренду коммерческих площадей. Задача риэлтора – найти клиента (как правило, для жилой недвижимости) и заключить договор. Как сложатся в дальнейшем взаимоотношения арендодателя и арендатора его не интересует.

Брокер заинтересован в стабильно высоком доходе клиента без его участия в сделках. Оптимальный вариант – сдача площадей в аренду федеральным сетям и авторитетным компаниям, заинтересованным в долгосрочном сотрудничестве. Но, для этого необходимы знания и навыки в маркетинге, юриспруденции, специфике коммерческой недвижимости.

Чем брокерские услуги выгодны владельцу недвижимости?

Брокеридж для арендодателя – это гарантия максимальной прибыли при минимальных затратах. Сдача коммерческой недвижимости в аренду через брокера превращается в стабильный пассивный доход – параллельно можно заниматься другим бизнесом. Специалисты «выжмут» из объекта все возможное и заключат сделку по лучшей цене.

Очевидные выгоды:

  • Не нужно следить за тенденциями на рынке и мониторить цены;
  • Максимальная доходность без погружения в договора и прочие документы;
  • Минимальные временные и трудовые затраты;
  • Стабильно высокий доход без простоя площадей;
  • Возможность вести параллельный бизнес;
  • Постоянные арендаторы, долгосрочные договоры;
  • Без необходимости их проверять и самостоятельно искать новых;
  • Гарантии сохранности объекта;
  • Масса свободного времени.
Если торговую площадь под один магазин сдать в аренду не так сложно, то обеспечить стабильную наполняемость торгового центра арендаторами намного сложнее. Он должен быть для них привлекательным. Мало иметь в собственности такой актив, им еще нужно умело распорядиться. Этим как раз занимаются брокеры.

Базовые документы брокериджа

В брокеридже фигурируют два документа: агентский договор и тизер (презентация) объекта, BTS (предварительный договор аренды) и договор аренды или продажи. Первый регулирует взаимоотношения брокера и владельца недвижимости, второй представляет собой подробное его описание.

Помимо наименования сторон и их координат обязательными в нем являются следующие пункты:

  • Полномочия брокера;
  • «закрепление» клиента за брокером;
  • Регламент предоставления отчетов клиенту;
  • Условия выбора арендаторов (может быть и приблизительный маркет-план);
  • Согласование с клиентом изменений в арендном договоре;
  • Право доступа на объект и к документам на него;
  • Неразглашение коммерческой тайны;
  • Порядок взимания арендной платы и передачи ее клиенту;
  • Вознаграждение брокеру и способ его выплаты;
  • Разработка и согласование маркетинговой стратегии;
  • Обязательные юридические, технические, прочие коммерческие консультации.
Комплексное досье представляет собой полный пакет документов на объект коммерческой недвижимости. В него входит:

  • Детальное описание объекта со всеми техническими характеристиками;
  • Правоустанавливающие документы на него;
  • Оферта потенциальному арендатору;
  • Проект договора аренды, утвержденный владельцем недвижимости;
  • Расчет планируемой прибыли и затрат на содержание объекта;
  • Проект договора купли-продажи, если предполагается продажа площадей.

Комплексное управление объектом

Привлекательность коммерческой недвижимости для конечных потребителей и арендаторов подразумевает множество нюансов. В ТЦ должна быть хорошая связь и интернет, вентиляция, соблюдены требования противопожарной и санитарной безопасности, оборудованы санузлы, гардеробные, и т.д., не говоря уже о регулярной уборке и полном наборе услуг ЖКХ. Поручить решение этих вопросов тоже можно брокеру. В этом случае речь идет о комплексном управлении объектом коммерческой недвижимости. Отвечающая за него компания будет не только поддерживать его в надлежащем состоянии, но и контролировать арендаторов.

3 апреля 2024
Оценка инвестиционной недвижимости по стандарту МСФО (IAS) 40
Оценка инвестиционной недвижимости по стандарту МСФО (IAS) 40
Стоимость
Стоимость
Что такое брокеридж
Что такое брокеридж
Управление
Управление
ИНТЕРЕСУЕТЕСЬ ИНВЕСТИЦИЯМИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЭКСПЕРТАМИ