Что такое брокеридж

В первую очередь, цель брокера заключается в том, чтобы стороны достигли согласия по всем существенным условиям сделки и заключили договор. Если посредник действует в интересах владельца объекта, его основной задачей будет поиск надежных арендаторов или покупателей, готовых приобрести помещение на устраивающих клиента условиях. А компаниям, которые ищут помещения для себя, профессионалы помогают подобрать объект для аренды или покупки.

Брокеры оказывают поддержку на всех этапах: от начала поиска объекта до заключения и регистрации сделки. Клиенту не придется вникать в юридические тонкости договора, проверять благонадежность контрагента, контролировать формат использования площадей или заниматься страхованием. Брокер проводит сделку под ключ, соблюдая интересы обеих сторон, ее участники могут вообще не пересекаться между собой.

В профессиональных (институциональных) объектах часть этих функций нередко оставляет за собой собственник:

• обычно у профессионалов есть свои «шаблоны» договоров, которые они используют при заключении аналогичных сделок;
• собственник может не согласовать арендатора, которого предлагает брокер;
• проверкой арендаторов, страхованием тоже занимается владелец объекта.

Основное отличие брокериджа от риелторских услуг в том, что у риелтора более узкая задача – найти клиента и заключить сделку. Брокер же анализирует рынок и решает спектр других вопросов. Нередко именно посредник просчитывает рентабельность сделки, в том числе, с привлечением кредитных средств, разрабатывает концепцию для получения максимальной прибыли. На этапе переговоров он помогает сторонам найти компромисс по спорным вопросам и заключить сделку на взаимовыгодных условиях.

Для успешной работы в этой сфере необходимы компетенции в маркетинге, юриспруденции, опыт в коммерческой недвижимости.

Брокеридж для арендодателя или продавца недвижимости – это возможность получить максимальную прибыль при относительно небольших дополнительных расходах.
Сдачу коммерческой недвижимости в аренду через брокера можно рассматривать как пассивный доход, и параллельно заниматься другим бизнесом. А продажа помещения с участием специалиста поможет заключить сделку быстро и на нужных условиях.

Очевидные выгоды:

• не нужно следить за тенденциями на рынке и мониторить цены,
• максимальная доходность без погружения в договора и прочие документы,
• минимальные временные и трудовые затраты,
• стабильно высокий доход от аренды без простоя площадей,
• возможность вести параллельный бизнес,
• постоянные арендаторы, долгосрочные договоры,
• без необходимости их проверять и самостоятельно искать новых,
• гарантии сохранности объекта,
• масса свободного времени.

Если сдать в аренду торговую площадь под один магазин не так сложно, то обеспечить стабильную наполняемость торгового центра арендаторами намного сложнее: он должен быть привлекательным для арендаторов в долгосрочной перспективе. Мало иметь в собственности такой актив, им еще нужно умело распорядиться. Над этим трудится управляющая компания, а брокеры представляют объект на рынке в максимально выгодном свете и ищут максимально надежных долгосрочных арендаторов.

В брокеридже четыре документа: агентский договор и тизер (презентация) объекта, BTS (предварительный договор аренды) и договор аренды или продажи. Первый содержит основные условия оказания услуги, второй – подробное описание.



В агентском договоре являются обязательно должны присутствовать следующие пункты:

• полномочия брокера,
• «закрепление» клиента за брокером,
• регламент предоставления отчетов клиенту,
• условия выбора покупателей или арендаторов (может быть и приблизительный маркет-план),
• согласование с клиентом изменений в договоре,
• право доступа на объект и к документам на него,
• неразглашение коммерческой тайны,
• порядок взимания арендной платы и передачи ее клиенту,
• сумма вознаграждение брокеру и способ его выплаты,
• разработка и согласование маркетинговой стратегии,
• обязательные юридические, технические, прочие коммерческие консультации.

Комплексное досье представляет собой полный пакет документов на объект коммерческой недвижимости в который входит:

• детальное описание объекта со всеми техническими характеристиками;
• правоустанавливающие документы на него;
• оферта потенциальному арендатору;
• проект договора аренды, утвержденный владельцем недвижимости;
• расчет планируемой прибыли и затрат на содержание объекта;
• проект договора купли-продажи, если предполагается продажа площадей.

Привлекательность коммерческой недвижимости для конечных потребителей и арендаторов связана со множеством нюансов. В ТЦ должна быть хорошая связь, интернет, вентиляция, соблюдены требования противопожарной, санитарной безопасности, оборудованы санузлы, гардеробные и т.д. Любое помещение надо регулярно обслуживать: убирать, ремонтировать, следить за работой всех инженерных систем. Поручить решение эти комплексного управлении объектом коммерческой недвижимости. Отвечающая за него компания будет не только поддерживать его в надлежащем состоянии, но и контролировать арендаторов.