Все статьи

Инвестиционный процесс в коммерческой недвижимости

Инвестиции
Управление

В отличии от инвестирования в финансовые классы активов (такие как акции и облигации) инвестирование в недвижимость – процесс более длительный. Сроки сделок купли-продажи недвижимости измеряются месяцами, а инвестиционные горизонты – годами. Недвижимость – это тот класс активов, который практически недоступен для спекулятивных операций.

Цикл инвестирования. Основные этапы

Инвестиционный процесс в коммерческой недвижимости традиционно делится на 4 большие стадии, каждая из которых важна и совершается последовательно, формируя так называемый цикл инвестирования (Рисунок 1). Неотъемлемой составляющей каждого этапа инвестиционного процесса является реализация функции риск-менеджмента.

Рисунок 1. Этапы цикла инвестирования в недвижимость

 

1. Планирование инвестиций (Planning)

Важнейший этап процесса инвестирования, который определяет все последующие действия инвестора или его управляющего. Именно данный этап обеспечивает наиболее взвешенное определение максимального количества параметров, необходимых для успешного инвестирования. Именно на данном этапе производится макроэкономический анализ (исследование ключевых индикаторов экономики и состояние бизнес-цикла, определяющих уровень общего рыночного риска в данном классе активов) и рыночный анализ (исследование состояния секторов или интересующего сектора и выявление фазы отраслевого цикла, его основные тренды и уровень базовых мультипликаторов риск/доходности), который позволит:

  • во-первых, четко сформулировать инвестиционную стратегию, по всем параметрам, которые рассматривались ранее;
  • во-вторых, разработать бизнес-план по реализации инвестиционной стратегии (в случае фонда или иного инвестиционного механизма это его бизнес-план).

Все последующие шаги – это реализация инвестиционной стратегии в соответствии с бизнес-планом.

Рисунок 2. Стадии проектов (все сектора)

 

2. Приобретение активов (Acquisition)

Приобретение – это этап непосредственно инвестирования, в рамках него осуществляется поиск соответствующих инвестиционной стратегии лотов, их анализ и оценка, и непосредственно покупка. Приобретение прав на целевой инвестиционный актив является результатом принятия инвестиционного решения, которое готовится на основе тщательного отбора активов, проходящего через несколько стадий, напоминающих воронку (Рисунок 3).

Рисунок 3. Воронка приобретения инвестиционного актива

 

Помимо, собственно, процесса покупки инвестиционных лотов, происходит ряд параллельных процессов:

  • создание как правовой структуры концентрации инвестиционного капитала (например, регистрация фонда, позволяющего объединить коллектив инвесторов), так и правовых структур косвенного владения, различных SPV и имущественных компаний;
  • организация долгового финансирования, если инвестирование происходит с кредитным плечом, включая поиск лучших предложений от кредиторов, переговорный процесс, прохождение оценок и кредитных комитетов и фиксация условий кредитной сделки;
  • ключевой же параллельный процесс – формирование инвестиционного капитала – собственного (для прямого инвестора) или клиентского (для инвестиционных управляющих).

3. Владение активами (Holding)

Период владения активом соответствует инвестиционному горизонту инвестирования в него, предусмотренному Планом актива. Именно в этот период происходит реализация инвестиционного потенциала актива путем выполнения целей по его риск/доходности. Именно в период владения реализуются основные функции управления инвестициями в коммерческую недвижимость, которые мы подробнее рассмотрим дальше.
Здесь мы отметим задачи, которые формируются по итогам совершенной инвестиции и приобретения объекта недвижимости. В зависимости от стиля инвестирования задачи могут отличаться:

  • Для инвестиций Core и Core Plus ключевая цель – поддержание размера и качества денежного потока существующего объекта недвижимости. 

    Достижению этих задач служит исполнение комплекса функций Property Management (управления объектом), которые мы подробнее рассмотрим далее, в основе которых лежат два направления: 
    • коммерческое управление объектом – целый набор функций, относящихся к отношениям с арендаторами;
    • техническое управление объектом (или техническая эксплуатация) - набор функций, исполнение которых обеспечивает физическое использование объекта недвижимости по его назначению. 

    Функции, относящиеся к инвестиционной части управления, носят в основном надзорный и контрольный характер, позволяющий: во-первых, отслеживать достижение основного KPI управляющего объектом в виде целевого (планового) чистого операционного дохода (ЧОД / NOI), предусмотренного Планом актива; а, во-вторых, осуществлять мониторинг рыночной ситуации в целях корректировки плана или подтверждения его актуальности. Период владения такого рода инвестиций, как правило, длительный, в развитых экономиках он достигает и даже превышает 10 лет, для развивающихся экономик ориентиром является 5 лет. 
  • Для инвестиций стиля Value-Added и Opportunistic ключевая цель – сформировать денежный поток, стоимость которого и сформирует стоимость объекта недвижимости к моменту выхода из инвестиций. Здесь достижение задач обеспечивается на первом этапе функциями Project Management (управление проектом), которые сосредоточены в области девелопмента и строительства. Комплекс функций Property Management (управления объектом), либо сопутствует функциям управления проектом (если объект сохраняет некоторой пул арендаторов), либо плавно подключается на поздних стадиях девелопмента уже для контрактации арендаторов и заполнения объекта. Период владения инвестициями Value-Added и Opportunistic относительно короткий, в среднем около 3 лет: два из которых уходит на проектное управление (строительство и девелопмент), и около 1 года на формирование пула арендаторов и стабилизацию денежного поток в виде арендных платежей

4. Выход из инвестиций (Disposal)

По истечении инвестиционного горизонта или в случае принятия решения о досрочном выходе из инвестиций инвестор / управляющий инвестициями должен рассмотреть все возможные сценарии выхода из инвестиций с точки зрения достижения целей по риск/доходности и выбрать наилучший из них. Сценарии выхода предварительно закладываются в Плане актива, формируемом в процессе его приобретения, однако, длительный срок держания и изменения в конъюнктуре рынка (которые подлежат непрерывному мониторингу в процессе владения) могут изменить подходы к выходу. Как правило существует два базовых сценария:

  • Частное (или адресное) предложение. Сценарий основан на продаже актива заранее известному кругу лиц, которые получают первоочередной доступ к предложению о продаже инвестиционного актива.  Преимущество сценария – минимизация издержек на реализацию актива, в том числе, за счет снижения числа посредников (услуги которых варьируются от 1 до 4% от суммы сделки). Ключевой недостаток – потенциальный конфликт интересов, управление которым достигается как за счет конкуренции между лицами, которым сделано предложение, так и за счет применения независимой оценки стоимости активов в процессе формирования цены.
  • Публичное (или безадресное) предложение. Сценарий основан на предложении актива широкому, по существу, неопределенному кругу лиц. Как правило, в этом случае для распространения предложения привлекаются ведущие консалтинговые компании на эксклюзивной или совместной основе. Инвестор в этом случае понесет издержки в виде комиссии за продажу, однако, вероятность получения лучшего предложения на рынке существенно повышается.
Таблица 1. Выход из инвестиции (продажа актива) схож со сделкой приобретения по этапам и срокам

Поиск
покупателя

  • подготовка меморандума о продаже;
  • экспозиция и продвижение актива;
  • привлечение коммерческих, финансовых, налоговых и юридических консультантов;

Организация 
сделки

  • информационное обеспечение покупателей в целях анализа и оценок;
  • переговоры и фиксация условий сделки;
  • структурирование сделки с покупателем;
  • организация совершения и исполнения сделки;

Распределение
результата

  • консолидация денежного потока от продажи;
  • выявление и расчеты с кредиторами;
  • зачисление результата на персональный счет инвесторов;
  • налоговые расчеты с бюджетом страны инвестора;

Ликвидация
структур

  • организация прекращения договоров с контрагентами;
  • сопровождение ликвидационных процедур;
  • организация исключения инвестиционных структур из реестров;

Выход инвестиционного механизма из инвестиций следует отличать от выхода инвестора из инвестиционного механизма, если в первом случае происходит продажа активов из инвестиционного портфеля (если продается весь портфель недвижимости, то как результат инвестиционный механизм или прямая инвестиция прекращают свое существование). Выход же инвестора из инвестиционного механизма, например, из фонда, может осуществлять как логическое последствие его прекращения (в этом случае инструмент инвестиционного участия погашается), в ряде случаев возможно промежуточное погашение (например, в американских или европейских открытых фондах). Выход инвестора может также произойти путем продажи инструмента участия на вторичном рынке в зависимости от типа инструмента, для публичного инструмента – на бирже, для непубличного – на внебиржевом рынке с учетом существующей рыночной возможности (спроса), и в рамках имеющихся ограничений (например, с согласия управляющего и/или иных инвесторов).