Инвестиционный процесс в коммерческой недвижимости

Рисунок 1. Этапы цикла инвестирования в недвижимость

Важнейший этап процесса инвестирования, который определяет все последующие действия инвестора или его управляющего. Именно этот этап обеспечивает наиболее взвешенное определение максимального количества параметров, необходимых для успешного инвестирования. Именно на данном этапе производится макроэкономический анализ (исследование ключевых индикаторов экономики и состояние бизнес-цикла, определяющих уровень общего рыночного риска в данном классе активов) и рыночный анализ (исследование состояния секторов или интересующего сектора и выявление фазы отраслевого цикла, его основные тренды и уровень базовых мультипликаторов риск/доходности), который позволит:

Все последующие шаги – это реализация стратегии в соответствии с бизнес-планом.

Рисунок 2. Стадии проектов (все сектора)

Приобретение – это этап непосредственно инвестирования, в рамках которого осуществляется поиск соответствующих инвестиционной стратегии лотов, их анализ, оценка и покупка. Приобретение прав на целевой объект готовится на основе тщательного отбора, проходящего через несколько стадий, напоминающих воронку (Рисунок 3).

Помимо, собственно, процесса покупки инвестиционных лотов, происходит ряд параллельных процессов:

Период владения активом соответствует инвестиционному горизонту инвестирования в него, предусмотренному Планом актива. Именно в этот период происходит реализация инвестиционного потенциала актива путем выполнения целей по риску/доходности. Именно в период владения реализуются основные функции управления инвестициями в коммерческую недвижимость, которые мы подробнее рассмотрим дальше.
Здесь мы отметим задачи, которые формируются по итогам совершенной инвестиции и приобретения объекта недвижимости. В зависимости от стиля инвестирования задачи могут отличаться:

Функции, относящиеся к инвестиционной части управления, носят в основном надзорный и контрольный характер, позволяющий: во-первых, отслеживать достижение основного KPI управляющего объектом в виде целевого (планового) чистого операционного дохода (ЧОД / NOI), предусмотренного Планом актива; а, во-вторых, осуществлять мониторинг рыночной ситуации в целях корректировки плана или подтверждения его актуальности. Период владения такого рода инвестиций, как правило, длительный, в развитых экономиках он достигает и даже превышает 10 лет, для развивающихся экономик ориентиром является 5 лет. :

По истечении инвестиционного горизонта или в случае принятия решения о досрочном выходе из инвестиций инвестор / управляющий инвестициями должен рассмотреть все возможные сценарии выхода из инвестиций с точки зрения достижения целей по риску/доходности и выбрать наилучший из них. Сценарии выхода предварительно закладываются в Плане, формируемом в процессе его приобретения, однако длительный срок держания и изменения в конъюнктуре рынка (которая подлежит непрерывному мониторингу в процессе владения) могут изменить подходы к выходу. Как правило существует два базовых сценария:

Выход инвестиционного механизма из инвестиций следует отличать от выхода инвестора из инвестиционного механизма. В первом случае происходит продажа активов из инвестиционного портфеля (если продается весь портфель недвижимости, то как результат инвестиционный механизм или прямая инвестиция прекращают свое существование). Выход же инвестора из инвестиционного механизма, например, из фонда, может осуществляться как логическое последствие его прекращения (в этом случае инструмент инвестиционного участия погашается). В ряде случаев возможно промежуточное погашение (например, в американских или европейских открытых фондах). Выход инвестора может также произойти путем продажи инструмента участия на вторичном рынке в зависимости от типа инструмента, для публичного инструмента – на бирже, для непубличного – на внебиржевом рынке с учетом существующей рыночной возможности (спроса), и в рамках имеющихся ограничений (например, с согласия управляющего и/или иных инвесторов).

В общем виде доходность инвестиций в недвижимость рассчитывается как соотношение полученной прибыли к сумме вложений в процентах:

Доходность = (прибыль / сумма вложений) х 100 %

При разных способах инвестирования прибыль включает доход от перепродажи объекта или сумму полученных арендных платежей. Итоговая цифра будет уменьшаться в случае дополнительных расходов (простой, ремонт и т.п.).

Инвестор приобрёл нежилое помещение в строящемся доме за 15 млн рублей, а сразу после ввода в эксплуатацию продал его за 17 миллионов. Доходность инвестиций составит:
(2/15) х 100% = 13,3%

Инвестор купил офисное помещение за 10 млн рублей, а затем сдал его в аренду за 50 тысяч рублей в месяц. За год он получил арендную плату в размере 600 тысяч рублей, потратив при этом 100 тысяч рублей на налоги и текущие расходы, связанные с содержанием помещения. Его доходность в процентах годовых составила:
(600-100)/10000) х 100% = 5%

Из формулы расчёта видно, что увеличить доходность можно двумя путями:

• снизить расходы на приобретение актива и его содержание;
• извлечь максимальную прибыль при продаже объекта или сдаче его в аренду.

Успешное решение обеих задач возможно при наличии практических навыков в сфере управления недвижимостью. Профессиональные управляющие получают более высокую доходность благодаря правильному определению стратегии и выбору объекта, грамотному управлению вплоть до их продажи. В среднем ЗПИФ недвижимости в России показывают доходность 8 – 15 %. Поэтому для частного инвестора самый простой путь получить максимальную прибыль – инвестировать в коммерческую недвижимость через фонды, доверив своё имущество специалистам.