Запаянные метры

Популяризация фондового рынка и альтернативных депозитам финансовых инструментов среди частных инвесторов привела к росту вложений в недвижимость через коллективное инвестирование. Объем вложений в объекты недвижимого имущества через закрытые паевые фонды в 2021 году впервые за четыре года превысил 1 трлн руб. Наиболее быстрыми темпами растут активы ЗПИФов рентной недвижимости, большая часть таких фондов показала по итогам года двухзначную доходность. Однако инвесторы таких ЗПИФов подвержены рискам базового рынка — уход арендаторов из торгцентров, падение ставок и рост коммунальных платежей немедленно сказывается на доходах пайщиков.

Паевой рост

Заметную роль в росте активов сыграла переоценка стоимости недвижимости. По данным ЦИАН, новостройки в прошлом году подорожали на 29–38% в зависимости от региона. Однако в сегменте коллективных инвестиций проходило активное замещение проектов, когда выводились зрелые фонды с большими активами, а их заменяли новые фонды с первоначальными небольшими инвестициями. Так, в 2021 году решения по прекращению в отношении 44 ЗПИФов (комбинированных и фондов недвижимости) были приняты управляющими компаниями, в отношении еще 19 ЗПИФов — общими собраниями пайщиков. Одновременно в прошлом году было сформировано девять фондов недвижимости, а также 252 комбинированных ЗПИФа.
Нынешний рост активов происходит прежде всего за счет комбинированных фондов, рассчитанных на квалифицированных инвесторов. «Возможности ЗПИФов для квалов очень широкие, в их состав может входить любое недвижимое имущество»,— отмечает гендиректор «Велес Траст» Дмитрий Осипов. В частности, в такие фонды можно покупать строящиеся по закону «Об участии в долевом строительстве» квартиры, готовые квартиры, земельные участки для жилищного строительства, инженерные сооружения, коммерческую недвижимость многоквартирных домов и недвижимость нежилых зданий, сданных в аренду.
При этом структура вложений квалифицированых инвесторов через инструменты ЗПИФов во многом повторяет общую структуру рынка инвестиций в недвижимость. По оценке Дмитрия Осипова, по итогам 2021 года около 65–70% составляют инвестиции в площадки под девелопмент, примерно одинаковый объем в логистическую недвижимость и офисную — по 12–14%. При этом доля торговой недвижимости опустилась ниже 8%, а доля гостиничной — ниже 4%.
Впрочем, заметно выросла и роль фондов недвижимости, доступных в том числе неквалифицированным инвесторам. По оценке “Ъ”, основанной на данных управляющих компаний, объем активов в рыночных фондах коммерческой недвижимости (для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов) к концу 2021 года достиг 160 млрд руб. Из них почти 40 млрд руб. пришлось на рентные ЗПИФы, не ограниченные в обращении. За год активы таких фондов выросли почти на 70%, что сопоставимо с приростом по итогам 2020 года. Общее число пайщиков таких фондов превысило 23 тыс. человек. Не ограниченные в обращении фонды могут инвестировать только во введенные в эксплуатацию объекты недвижимости. Более того, как отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев, часть недвижимости, согласно требованиям к составу фонда, должна сдаваться в аренду. «Это значительно уменьшает количество проектов, которые можно реализовывать через ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов»,— отмечает господин Ярцев.
Участники рынка отмечают еще одну движущую силу инвестиционного спроса на фонды недвижимости — это спрос на долгосрочные консервативные инструменты. «Еще недавно консервативный инвестор выбирал между депозитом, портфелем облигаций или самостоятельной инвестицией в жилую недвижимость. Появление возможности быстро и удобно инвестировать через фонды недвижимости заинтересовало как сторонников депозитов, так и сторонников инвестиций в недвижимость напрямую»,— отмечает инвестиционный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Алексей Стрелецкий.

Депозитная конкуренция
Даже с учетом всех ограничений большая часть фондов для неквалифированных инвесторов по итогам 2021 года показала доходность выше ставок по депозитам, действовавшим на конец года.

Сильный разброс в результатах показателей рентных фондов связан с тем, что разные объекты коммерческой недвижимости по-разному переживали ограничения пандемии. Сильнее всего пандемия повлияла на торговую недвижимость, что связано не только с вводимыми ограничениями на их работу, но и с изменением потребительского поведения. На фоне самоизоляции люди стали больше заказывать товары и продукты питания онлайн. «Это привело к падению выручки магазинов, арендаторы стали меньше платить или даже банкротиться»,— отмечает генеральный директор «Сбер Фонды недвижимости» Екатерина Черных.
Вместе с тем пандемия привела к резкому росту спроса на складскую недвижимость со стороны онлайн-магазинов. По словам Дмитрия Ярцева, не только складские и логистические центры получили дополнительный спрос в своих площадях, но и коворкинги в связи с переводом многих компаний на удаленный режим работы.

Инвесторам необходимо учитывать и риски инвестирования в фонды недвижимости. «Если недвижимость не сдается в аренду, пайщики не будут получать доходов. При этом они должны платить (через ЗПИФ) налог на имущество и все расходы, связанные с сохранностью и эксплуатацией объектов недвижимости»,— указывает Екатерина Черных. Такие риски особенно обостряются в периоды экономической нестабильности, когда ухудшается финансовое положение арендаторов, увеличиваются сроки продажи или поиска новых клиентов.

К тому же при финансовой нестабильности биржевые цены паев могут перестать отражать справедливую рыночную стоимость имущества фонда — покупатели будут просить премию за срочность и ликвидность, отмечает Алексей Стрелецкий.
Очевидно, что фактор низких ставок депозитов как драйвер развития рынка ЗПИФов недвижимости уже не действует. Только за последние полгода средняя максимальная ставка у десяти крупнейших банков выросла более чем на 2,8 п. п. и достигла в конце января 7,8% годовых — максимума с мая 2017 года. «Учитывая такую динамику по депозитным ставкам и при отсутствующем при этом росте ставок капитализации на рынке недвижимости, даже рост ставок по аренде не даст значимой премии в выплатах от фондов недвижимости к выплатам по депозитам»,— оценивает директор по альтернативным инвестициям «Альфа-Капитала» Андрей Богданов.
Участники отмечают и регуляторные факторы, сдерживающие более активный выход в сегменте розничных инвесторов. В частности, высокий порог входа, который составляет 300 тыс. руб.
Вместе с тем участники рынка указывают, что регулятор содействует развитию рынка ЗПИФов. В частности, замена с 1 февраля типовых правил доверительного управления требованиями к ним создает куда больше гибкости в формулировании условий по фондам как инвестиционным продуктам. «Кроме того, ожидаем, что рассматриваемые вопросы "автопролонгации" ЗПИФов, их "расквалификации" и разделения поспособствуют положительной динамике в сегменте»,— отмечает Андрей Богданов.
Однако участники рынка позитивно оценивают его перспективы в этом году. По оценке Екатерины Черных, двукратный рост розничного сегмента розничных ЗПИФов будет абсолютно нормальным для российского рынка в 2022 году. «С ростом понимания и доверия неквалифицированные инвесторы будут составлять все большую, а со временем — основную долю инвесторов в данный продукт»,— считает Алексей Стрелецкий.
При этом в текущем году рост рынка будет происходить уже не только за счет складской недвижимости. «Офисный сегмент возвращается к росту за счет дефицита крупных качественных площадей. К тому же продолжит некоторый рост логистика на фоне исключительного дефицита складских пространств»,— оценивает Андрей Богданов.

Виталий Гайдаев