Заметную роль в росте активов сыграла переоценка стоимости недвижимости. По данным ЦИАН, новостройки в прошлом году подорожали на 29–38% в зависимости от региона. Однако в сегменте коллективных инвестиций проходило активное замещение проектов, когда выводились зрелые фонды с большими активами, а их заменяли новые фонды с первоначальными небольшими инвестициями. Так, в 2021 году решения по прекращению в отношении 44 ЗПИФов (комбинированных и фондов недвижимости) были приняты управляющими компаниями, в отношении еще 19 ЗПИФов — общими собраниями пайщиков. Одновременно в прошлом году было сформировано девять фондов недвижимости, а также 252 комбинированных ЗПИФа.
Нынешний рост активов происходит прежде всего за счет комбинированных фондов, рассчитанных на квалифицированных инвесторов. «Возможности ЗПИФов для квалов очень широкие, в их состав может входить любое недвижимое имущество»,— отмечает гендиректор «Велес Траст» Дмитрий Осипов. В частности, в такие фонды можно покупать строящиеся по закону «Об участии в долевом строительстве» квартиры, готовые квартиры, земельные участки для жилищного строительства, инженерные сооружения, коммерческую недвижимость многоквартирных домов и недвижимость нежилых зданий, сданных в аренду.
При этом структура вложений квалифицированых инвесторов через инструменты ЗПИФов во многом повторяет общую структуру рынка инвестиций в недвижимость. По оценке Дмитрия Осипова, по итогам 2021 года около 65–70% составляют инвестиции в площадки под девелопмент, примерно одинаковый объем в логистическую недвижимость и офисную — по 12–14%. При этом доля торговой недвижимости опустилась ниже 8%, а доля гостиничной — ниже 4%.
Впрочем, заметно выросла и роль фондов недвижимости, доступных в том числе неквалифицированным инвесторам. По оценке “Ъ”, основанной на данных управляющих компаний, объем активов в рыночных фондах коммерческой недвижимости (для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов) к концу 2021 года достиг 160 млрд руб. Из них почти 40 млрд руб. пришлось на рентные ЗПИФы, не ограниченные в обращении. За год активы таких фондов выросли почти на 70%, что сопоставимо с приростом по итогам 2020 года. Общее число пайщиков таких фондов превысило 23 тыс. человек. Не ограниченные в обращении фонды могут инвестировать только во введенные в эксплуатацию объекты недвижимости. Более того, как отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев, часть недвижимости, согласно требованиям к составу фонда, должна сдаваться в аренду. «Это значительно уменьшает количество проектов, которые можно реализовывать через ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов»,— отмечает господин Ярцев.
Участники рынка отмечают еще одну движущую силу инвестиционного спроса на фонды недвижимости — это спрос на долгосрочные консервативные инструменты. «Еще недавно консервативный инвестор выбирал между депозитом, портфелем облигаций или самостоятельной инвестицией в жилую недвижимость. Появление возможности быстро и удобно инвестировать через фонды недвижимости заинтересовало как сторонников депозитов, так и сторонников инвестиций в недвижимость напрямую»,— отмечает инвестиционный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Алексей Стрелецкий.