О компании
Аренда
Управление недвижимостью
Блог
инвестиции в недвижимость с акцентом на будущее
Команда
Контакты
инвестиции с акцентом на будущее
В ТЦ закрывается на 23% больше торговых точек, чем открывается новых
27
/06
2022
Опубликовано в Ведомостях
Будущее индустрии торговых центров туманно. Пока его определяют негативные тренды – уход международных операторов, на которых в среднем приходится около 20% площадей и 30% выручки (данные РСТЦ), снижение арендных ставок в среднем на 5% по сравнению с IV кварталом 2021 г., рост вакансии до 14% в первом квартале 2022-го. Прибавьте к этому волатильность рубля, инфляцию, перебои с поставками. Если в этой ситуации и есть «везунчики», то это районные торговые центры.
Community – это английское слово, обозначающее сообщество, прочно закрепилось за «районниками» в профессиональной среде. Небольшие, уютные, расположенные от дома в шаговой доступности. Здесь можно не только приобрести необходимое, но и пообщаться, получить новый опыт, поучаствовав в каком-нибудь мастер-классе, посетить библиотеку, записаться в кружок. Пока крупные ТЦ переживают кризис, районные активно тестируют новые форматы досуга, среди которых образовательные лектории, спортивные клубы, гастро-пространства. Это особенно актуально сейчас, когда кинозалы пустеют на фоне прекращения зарубежного проката.
Популярные международные концепции никогда не рассматривали районные ТЦ в качестве площадок для размещения магазинов, поскольку те не соответствовали их стандартам по размеру человеко-потока. Для community это оказалось спасительным, а вот крупные ТЦ, где доля международных игроков достигала 40%, пострадали сильнее всего. Самые значительные риски драматического увеличения вакансии сейчас несут супер-региональные торговые центры, площадью от 80 000 кв. м. В отсутствие международных концепций падает трафик, в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга он уже снизился на 14-18%. Поток посетителей недополучают и работающие операторы.
Трафик и вакансия новой реальности?
По итогам I квартала увеличения вакансии не произошло, но вероятнее всего какая-то часть международных операторов все-таки покинет Россию. Из 160 компаний, которые заявили о приостановке коммерческой и инвестиционной деятельности, а также поставок в нашу страну, только шесть окончательно покидают российский рынок, большая часть этих компаний представлена fashion-брендами (21%).
Российские торговые компании, скорее всего, также будут сокращать неприбыльные торговые точки. Снижение товарных запасов из-за нарушения логистических цепочек и необходимости поиска альтернативных поставщиков, взамен тех, кто приостановил свою деятельность в России, также увеличит уровень вакантных площадей в ТЦ. По данным Knight Frank уровень вакансии в новых проектах может вырасти до 35%.
Эта неопределенность крайне негативно сказывается на экономике торговых центров, ведь ставка аренды для международных игроков базируются на проценте от товарооборота, который невозможно получить, если торговая точка не работает.
«Районники» снова выигрывают в этой ситуации – согласно данным агентства Focus, трафик здесь начал падать только в последние недели мая и гораздо более медленными темпами – на 8% против 21% в супер-региональных ТЦ. В ТЦ «Сокольники», который наша компания приобрела в январе 2020 г., трафик продолжил расти и в мае – на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а вакансия осталась прежней, менее 1%.
Российские бренды и районные community
На первый взгляд для российской fashion-индустрии открываются уникальные возможности закрепиться на рынке, однако быстро заменить всех международных игроков не получится. Российские операторы fashion-сегмента пока не обладают мощностями для аренды помещений в 1000 кв. м и более. Значительная часть российских производителей одежды предпочитает торговать online. Причин несколько – дорогой вход в торговый центр, равный депозиту и авансовому платежу за месяц работы, высокие затраты на ремонт торговой точки, а также на изготовление собственных баннеров, ценников, вывесок. Но выходить в offline все-таки придется.
Опыт показывает, что молодым российским дизайнерам легче выходить в торговые центры в составе универмага, который готов так или иначе рассматривать процент от товарооборота. Кроме того, на небольшой площади легче заметить молодой развивающийся бренд.
В «Сокольниках» мы имеем пример такой коллаборации – универмаг «Телеграф», под крылом которого нашли себе место более 70 российских производителей мужской и женской одежды, обуви, белья, аксессуаров, бижутерии, среди которых Chaika Store, Tom Soyer, IMOCEAN, URBANTIGER, Long River, Darsi.studio, levitacia и многие другие. Известные российские бренды также представленны в «Телеграфе» («Ахмадулина дримс», Urban Tiger, Катя Ерохина и др.).
Универмаг представляет собой безвитринное пространство в центральной части второго этажа, его площадь составляет более 1000 кв. м, он работает в средне ценовом сегменте – между Zara и Massimo Dutti. Схема аренды включает фиксированную ставку и процент от товарооборота. Данная концепция притягивает трафик.
Арендные договоры будут меняться
Штрафные санкции за простой торговой точки будут детально прописываться в договорах аренды, это будет особенно актуально для тех арендаторов, ставка которых базируется на проценте от товарооборота. Размер штрафов пока трудно предугадать, он будет зависеть от конкретного арендатора и торгового центра. Допускаю, что в некоторых случаях штрафы будут превышать месячную ставку аренды в два раза.
Часто встречается мнение о том, что теперь арендная ставка всегда будет базироваться на товарообороте. Не думаю, что это реально, поскольку владельцам торговых площадей это выгодно только в одном случае, если компания-арендатор серьезно вложилась в маркетинг и притягивает трафик. Процент от товарооборота малоизвестных компаний в качестве арендной платы не будет интересен серьезным арендодателям, поскольку это означает большие затраты и значительные риски. Арендодателю придется глубоко погружаться в бизнес каждого арендатора, дополнительно брать для этого специалистов в свой штат.
Вопрос о том, как именно будет развиваться индустрия торговых центров в России, пока остается открытым. Наверное, какой-то приблизительный ответ на него мы сможем получить только в начале осени, когда будет понятно, кто именно из заявленных компаний уйдет, а кто останется. Новое предложение в Москве и крупных городах будет формироваться в том числе и за счет площадей в малоформатных ТЦ с современными общественными пространствами для повседневного досуга. Они привлекают посетителей компактностью и пулом арендаторов, которые нацелены на определенный сегмент покупателей, проживающих в данном районе.
Community – это английское слово, обозначающее сообщество, прочно закрепилось за «районниками» в профессиональной среде. Небольшие, уютные, расположенные от дома в шаговой доступности. Здесь можно не только приобрести необходимое, но и пообщаться, получить новый опыт, поучаствовав в каком-нибудь мастер-классе, посетить библиотеку, записаться в кружок. Пока крупные ТЦ переживают кризис, районные активно тестируют новые форматы досуга, среди которых образовательные лектории, спортивные клубы, гастро-пространства. Это особенно актуально сейчас, когда кинозалы пустеют на фоне прекращения зарубежного проката.
Популярные международные концепции никогда не рассматривали районные ТЦ в качестве площадок для размещения магазинов, поскольку те не соответствовали их стандартам по размеру человеко-потока. Для community это оказалось спасительным, а вот крупные ТЦ, где доля международных игроков достигала 40%, пострадали сильнее всего. Самые значительные риски драматического увеличения вакансии сейчас несут супер-региональные торговые центры, площадью от 80 000 кв. м. В отсутствие международных концепций падает трафик, в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга он уже снизился на 14-18%. Поток посетителей недополучают и работающие операторы.
Трафик и вакансия новой реальности?
По итогам I квартала увеличения вакансии не произошло, но вероятнее всего какая-то часть международных операторов все-таки покинет Россию. Из 160 компаний, которые заявили о приостановке коммерческой и инвестиционной деятельности, а также поставок в нашу страну, только шесть окончательно покидают российский рынок, большая часть этих компаний представлена fashion-брендами (21%).
Российские торговые компании, скорее всего, также будут сокращать неприбыльные торговые точки. Снижение товарных запасов из-за нарушения логистических цепочек и необходимости поиска альтернативных поставщиков, взамен тех, кто приостановил свою деятельность в России, также увеличит уровень вакантных площадей в ТЦ. По данным Knight Frank уровень вакансии в новых проектах может вырасти до 35%.
Эта неопределенность крайне негативно сказывается на экономике торговых центров, ведь ставка аренды для международных игроков базируются на проценте от товарооборота, который невозможно получить, если торговая точка не работает.
«Районники» снова выигрывают в этой ситуации – согласно данным агентства Focus, трафик здесь начал падать только в последние недели мая и гораздо более медленными темпами – на 8% против 21% в супер-региональных ТЦ. В ТЦ «Сокольники», который наша компания приобрела в январе 2020 г., трафик продолжил расти и в мае – на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а вакансия осталась прежней, менее 1%.
Российские бренды и районные community
На первый взгляд для российской fashion-индустрии открываются уникальные возможности закрепиться на рынке, однако быстро заменить всех международных игроков не получится. Российские операторы fashion-сегмента пока не обладают мощностями для аренды помещений в 1000 кв. м и более. Значительная часть российских производителей одежды предпочитает торговать online. Причин несколько – дорогой вход в торговый центр, равный депозиту и авансовому платежу за месяц работы, высокие затраты на ремонт торговой точки, а также на изготовление собственных баннеров, ценников, вывесок. Но выходить в offline все-таки придется.
Опыт показывает, что молодым российским дизайнерам легче выходить в торговые центры в составе универмага, который готов так или иначе рассматривать процент от товарооборота. Кроме того, на небольшой площади легче заметить молодой развивающийся бренд.
В «Сокольниках» мы имеем пример такой коллаборации – универмаг «Телеграф», под крылом которого нашли себе место более 70 российских производителей мужской и женской одежды, обуви, белья, аксессуаров, бижутерии, среди которых Chaika Store, Tom Soyer, IMOCEAN, URBANTIGER, Long River, Darsi.studio, levitacia и многие другие. Известные российские бренды также представленны в «Телеграфе» («Ахмадулина дримс», Urban Tiger, Катя Ерохина и др.).
Универмаг представляет собой безвитринное пространство в центральной части второго этажа, его площадь составляет более 1000 кв. м, он работает в средне ценовом сегменте – между Zara и Massimo Dutti. Схема аренды включает фиксированную ставку и процент от товарооборота. Данная концепция притягивает трафик.
Арендные договоры будут меняться
Штрафные санкции за простой торговой точки будут детально прописываться в договорах аренды, это будет особенно актуально для тех арендаторов, ставка которых базируется на проценте от товарооборота. Размер штрафов пока трудно предугадать, он будет зависеть от конкретного арендатора и торгового центра. Допускаю, что в некоторых случаях штрафы будут превышать месячную ставку аренды в два раза.
Часто встречается мнение о том, что теперь арендная ставка всегда будет базироваться на товарообороте. Не думаю, что это реально, поскольку владельцам торговых площадей это выгодно только в одном случае, если компания-арендатор серьезно вложилась в маркетинг и притягивает трафик. Процент от товарооборота малоизвестных компаний в качестве арендной платы не будет интересен серьезным арендодателям, поскольку это означает большие затраты и значительные риски. Арендодателю придется глубоко погружаться в бизнес каждого арендатора, дополнительно брать для этого специалистов в свой штат.
Вопрос о том, как именно будет развиваться индустрия торговых центров в России, пока остается открытым. Наверное, какой-то приблизительный ответ на него мы сможем получить только в начале осени, когда будет понятно, кто именно из заявленных компаний уйдет, а кто останется. Новое предложение в Москве и крупных городах будет формироваться в том числе и за счет площадей в малоформатных ТЦ с современными общественными пространствами для повседневного досуга. Они привлекают посетителей компактностью и пулом арендаторов, которые нацелены на определенный сегмент покупателей, проживающих в данном районе.