Торговля сужает пространство

Кризис, изменение потребительского поведения, развитие онлайн-торговли вынуждают продуктовых ритейлеров пересматривать концепции расширения торговых точек. Они вынуждены отказываться от неэффективных магазинов и сокращать площадь помещений под новые. Эксперты полагают, что и в текущем году торговые сети продолжат делать упор на развитие магазинов малых форматов.

По данным R4S Group, доля продуктового ритейла в общем объеме заключенных договоров об аренде помещений в Москве в 2022 году снизилась вдвое год к году — с 17% до 8%. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко связывает сокращение с достаточным заполнением рынка, осторожностью сетей при расширении торговых площадей в экономический кризис, а также активным развитием онлайн-сервисов доставки.

Исторически продуктовый сегмент является наиболее стабильным с точки зрения потребительского спроса, однако многие торговые сети стали аккуратно подходить к вопросам развития, подтверждает руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. По словам эксперта, удорожание строительства и невозможность объективного прогнозирования спроса приводят к тому, что решения об открытии новых точек продаж часто переносятся, что, в свою очередь, влияет на динамику арендных ставок.

Игра на понижение

Ставки аренды помещений для продуктового ритейла в 2022 году по сравнению с 2021-м по большей части снизились, указывает директор направления стрит-ритейла консалтинговой компании NF Group Ирина Козина. Руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова также отмечает тренд к снижению арендных ставок для строящихся и недавно открытых помещений. В 2022 году упрочилась тенденция step rent: арендатор заходит в договор с более низкой ставкой, которая увеличивается до установленной в течение года, говорит Ирина Буренко. В этом случае арендатор имеет возможность запустить торговую точку на льготных условиях.

«Поначалу арендатору трудно точно спрогнозировать товарооборот и трафик магазина. Поэтому снижение фиксированной ставки аренды позволяет минимизировать риски. При этом в случае хороших оборотов арендодатель компенсирует разницу через доход от платы от товарооборота»,— объясняет госпожа Цветкова.

Ольга Антонова также отмечает, что снижение средней ставки аренды в новых торговых центрах фиксируется примерно на 15%, тогда как по действующим проектам существенных изменений не наблюдается. Кроме того, многие владельцы помещений переносят индексацию ставок»,— добавляет эксперт.

Среди основных факторов, оказавших влияние на снижение ставок в 2022 году, стали сокращение потребительских доходов, увеличение стоимости логистики и закупки товара, а также сокращение ассортимента из-за ухода части международных брендов, отмечает Надежда Цветкова. При этом в наименьшей степени пострадали торговые сети, у которых развито производство собственных торговых марок и которые смогли быстро перестроить матрицу товаров.

Спрос на отделку

Несмотря на активное развитие сервисов онлайн-доставки, продуктовые ритейлеры остаются одними из весомых якорных арендаторов торговых центров и наиболее надежными арендаторами в формате уличной торговли, считает Ирина Козина. Опрошенные «Ъ» эксперты не отмечают значительных изменений требований торговых сетей к помещениям под открытие магазинов в 2022 году. В основном предпочтения арендаторов меняются с точки зрения строительной готовности объекта, уточняет Ольга Антонова. «В сегодняшних реалиях сложно принимать решение об открытии, если помещение без отделки»,— говорит эксперт.

По словам Ирины Козиной, особенной популярностью у продуктовых ритейлеров пользуются помещения в новостройках. В то же время при принятии решения торговые сети оценивают расположение помещений относительно пешеходного трафика, подъездных путей или, например, возможного строительства нового ТЦ в пешей доступности, добавляет госпожа Козина.

В то же время менее привлекательными для аренды становятся устаревшие торговые центры, говорит Светлана Кузьмина. Также, указывает Ирина Козина, продуктовые ритейлеры отказываются от открытия магазинов в помещениях со сложной планировкой и локациях, в которых уже открытые торговые точки не показывают должной прибыли.

На российском рынке недвижимости достаточно объектов для открытия магазинов разных форматов. Ритейлеры отмечают, что постоянно рассматривают точечные варианты оптимизации портфеля недвижимости, например уменьшение площади аренды, переезд в соседнее помещение на более выгодных условиях, и только в крайнем случае — закрытие магазина.

Магазины мельчают

Сохраняется тенденция к сокращению площадей магазинов продуктовых ритейлеров, говорит Надежда Цветкова. Раньше сети готовы были рассматривать под супермаркеты помещения площадью более 300–400 кв. м в формате уличной торговли, а в торговых центрах — еще обширнее, сейчас форматы продуктовых магазинов сокращаются, уточняет госпожа Козина. Так, во «Вкусвилле» при открытии новых магазинов ориентируются на помещения 100–250 кв. м на первых этажах жилых домов, в качестве пристройки к зданию или как отдельно стоящее помещение. По оценке Надежды Цветковой, наименее востребованными у продуктовых ритейлеров сегодня считаются помещения площадью более 5 тыс. кв. м.

Спрос на формат магазинов «у дома» у ритейлеров растет из-за перераспределения потребительской активности между районными форматами и большими гипермаркетами, куда покупатели в основном ездят по выходным, отмечает Ольга Антонова. Это диктует тренд к созданию мини-форматов у больших торговых сетей, считает эксперт.

По подсчетам Infoline, за первое полугодие 2022-го выросла доля дискаунтеров в структуре новых открытий — с 60,1% до 60,9% в годовом выражении, магазинов «у дома» — с 11,5% до 11,8%, а сократилась доля супермаркетов — с 10,5% до 10,1% — и гипермаркетов — с 17,9% до 17,1%.

В частности, «Лента» в 2022 году делала упор на развитие модели магазинов «Мини Лента», количество которых ритейлер планирует наращивать, следует из презентации компании для инвесторов. В сети «О`кей» также говорят о планах по увеличению доли дискаунтеров «Да!» в общей структуре выручки компании, указано в отчетности компании. Во «Вкусвилле» отмечают, что ритейлер с самого начала развивался в формате магазина «у дома», сейчас компания тестирует новые форматы мини-магазинов.

Ольга Антонова добавляет, что большинство торговых сетей осторожно подходит к планам дальнейшего развития. По словам Ирины Козиной, для более эффективного введения бизнеса и повышения лояльности клиентов ритейлеры переходят к омниканальной стратегии и совмещают несколько концепций внутри торгового зала, например кафе с посадочными местами, отдельную зону с пекарней или готовыми блюдами.

Алина Савицкая