Спасибо за доставку

Ситуация в геополитике и экономике уже оказывает критическое влияние на торговые центры и ритейл, констатирует Дмитрий Белоус, руководитель коммерческого отдела ГК «Ориентир». «На сегментах сказались сложности с параллельным импортом и логистикой: 2022 год эксперты признали худшим годом для розницы в России, – напоминает он. – Товарооборот снизился на 4,3% в продовольственном сегменте, и на 14,3 – в непродовольственном. Максимальное сокращение объёмов продаж произошло в сегменте бытовой техники и электроники, мебели (30–40%), и в сегменте одежды и обуви (более 20%). Также снизились и темпы прироста торговых площадей. Мы уверены, что в 2023 году тренд падения продолжится, в том числе, конечно, за счет прироста e-commerce и перехода покупателей в онлайн. Однако у рынка есть все шансы и возможности для перезагрузки: формирование обновленного пула торговых центров и изменение стратегии ритейла – единственный выход».

«Конечно, есть примеры изменения в ассортиментной матрице предлагаемых товаров: часть продукции, которая закупалась в Европе, стала закупаться в Китае, – поддерживает Евгений Кузьмин, генеральный директор Ricci | Blackstone. – Это наиболее очевидно как раз в сегменте бытовой техники, особенно элитной и оригинальной: она стала поставляться по «серым» схемам, выросла в цене, а её доля сократилась. Однако менять полностью ассортимент торговой точки – это очень сложный бизнес-процесс, и в итоге у всех, скорее, происходит замещение источников товара. В сегменте fashion, например, растёт доля сшитой одежды в РФ, растут заказы из Китая».

Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group: Логистические сложности напрямую влияют на изменения не только в ассортименте торговых центров, но и на процессы строительства магазинов. Сегодня большинство отделочных материалов поставляются по новым каналам: в строительстве преобладают позиции от российских производителей, а также из Китая и Турции. Инженерное оборудование вместо европейских стран теперь выбирается в основном тоже китайского или корейского производства. Но стоит учитывать, что даже из дружественных стран срок поставки может достигать 2,5 месяцев – и это необходимо закладывать при прогнозировании сроков строительства проекта.

Европейские материалы и оборудование для магазинов сегодня значительно менее популярны, чем прежде, не только по причине стоимости и сложной логистики, но и ввиду отсутствия гарантий производителей и возможности быстрого заказа запчастей при необходимости. Поэтому проекты перестроились и переориентировались на закупку позиций на доступных для России рынках. В России сегодня производятся и закупаются комплектующие в электрике, фальшполы, краски и световые решения. В напольных покрытиях пока ощутима нехватка качественных локальных товаров: здесь заказчики ориентируются на ОАЭ, Турцию и Китай. Мебельные решения в России выбираются преимущественно с локализованных производств, где прежде работали иностранные компании.


При этом российские бренды продолжают активную экспансию на московском рынке, занимая площади прежних иностранных арендаторов и адаптируя интерьеры магазинов под себя. Сегодня мы работаем над такими проектами для Gloria Jeans, Superstep, «Интермода»: эти арендаторы, как и ряд других, формируют спрос на строительство магазинов в ТЦ.

Всё зависло
По оценкам Data Insight, в 2022 году объем рынка розничной интернет-торговли в России вырос на 38% по сравнению с 2021-м, и составил 5,7 трлн рублей. Несмотря на небольшое снижение темпов развития, потенциал e-commerce в стране оценивается экспертами как высочайший. Как минимум, потому, что интернет-продажам ещё предстоит охватить города с населением менее 300 тысяч человек, которые пока практически не вовлечены в рынок из-за отсутствия эффективной логистики.

Именно электронной торговле будет нужно и всё больше быстрых и комплексных логистических решений. По данным Delko, в апреле-мае 2023 года количество заказов от клиентов e-commerce увеличилось на 42% год к году. Развитие интернет-торговли остаётся главным драйвером, оказывающим наибольшее влияние на изменения рынка ритейла, соглашается Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. «Интернет-ретейлеры и маркетплейсы активно развиваются в регионах: они строят и открывают новые склады в городах-миллионниках, – продолжает г-н Фомиченко. – На региональных рынках в итоге появляются игроки, которые могут осуществлять быструю доставку товаров: день в день или на следующий день. В итоге работа маркетплейсов в регионах оказывает намного большее влияние на изменение структуры бизнеса классических ритейлеров, чем перемены логистических маршрутов в связи с закрытием западных коридоров».

Бизнес-модель «маркетплейс» будет всё более активно развиваться, хотя это и ведёт к снижению товарного качества для покупателя, поддерживает Вячеслав Белобжецкий, кандидат экономических наук, эксперт МГО «ОПОРЫ РОССИИ». Как следствие, будет «бумить» и рынок складской недвижимости в узловых точках цепей поставок на юге, востоке и юго-востоке России, а также услуги фулфилмента, которые тоже требуют качественных складских площадей и качественного же складского оборудования. Однако высокий рост онлайн-продаж демонстрируют не только маркетплейсы, но и другие игроки – DIY-ритейлеры (Всеинструменты.ру, Петрович и пр.), дистрибьюторы бытовой техники и электроники (DNS), фармацевтической продукции (Е-Аптека, Apteka.ru), перечисляет Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

Александр Манунин, директор компании Parametr: Безусловно, мы наблюдаем сложности в логистике, которые в конечном итоге стимулируют рост спроса на склады: компаниям нужны большие площади для того, чтобы держать большие объемы товарных запасов для обеспечения бесперебойности поставок. Согласно данным консультантов, объем сделок в первом квартале 2023 года более чем в два раза превысил аналогичный период 2022 года, и приблизился к рекордным показателям первого квартала 2021 года. Кроме того, мы наблюдаем изменение географии складского рынка, в том числе, переориентацию спроса с северо-западного направления на восточное при сохранении популярности юга и юго-востока.

Затем – сложности логистики в совокупности с санкционными ограничениями, уходом международных компаний влияют на развитие импортозамещения. С точки зрения индустриально-складского сегмента это способствует динамичному развитию формата light industrial, специально созданного для размещения любых видов легких производств. Только с начала этого года мы видим двукратный рост объема спроса на формат, при этом более половины обращений формируют конечные производители, которые расширяют производство, выходят в новый регион или переезжают из старых промзон, которые попадают под редевелопмент в рамках программы КРТ.

Китайская стена
Пока же железнодорожные станции Московской области и всей центральной России забиты пустыми контейнерами, в которых доставляются китайские товары: из Китая импортируется в контейнерах гораздо больше грузов, чем экспортируется в обратном направлении, поясняют эксперты. В Китай из России едет в основном сырье, и его привозят не в контейнерах, а в полувагонах или цистернах. По оценкам главного таможенного управления КНР, экспорт из Китая в Россию уже в январе-мае 2023 г. вырос почти на 76% в годовом выражении до $42,95 млрд, в то время как импорт из России – увеличился за то же время на 20,4% до $50,85 млрд. Ситуацию с контейнерами игроки оценивают как почти критическую, а логистические операторы давно начали предлагать большие скидки за вывоз контейнеров в направлении Китая, поэтому доставка в том направлении сильно дешевеет. «Доставка из Китая в РФ так и будет расти, а вот обратный поток – история сомнительная, – вздыхает Вячеслав Белобжецкий. – Несомненно, существуют товары, которые интересны на китайском рынке. Но их не настолько много, как хотелось бы. Скорее, это попытка работать на китайском рынке доставки; возможно, другим игрокам это тоже будет интересно. Плюс – это позволяет работать по принципу контроля всей цепи поставок, что увеличивает ценность такой логистики для заказчика. Возможно, схема распространится и на другие страны: Вьетнам, Индия, Турция, Иран и т.д.». «Вызов, брошенный логистическому рынку России, стал временем возможностей для всех отечественных проектов, – убеждён Дмитрий Белоус. – Так, ТК Fesco открыла регулярные сервисы на Вьетнам и Турцию, в работе которых используются российские суда, что позволяет совершать интермодальные перевозки. Кроме того, в связи с тем, что белорусские производители мяса получили ограничения по доступу в порты Прибалтики и Украины, их объемы также переключились на интермодальные схемы через Москву, далее – во Владивосток, затем – в порты Китая и Вьетнама, а по истечении некоторого времени были запущены уже прямые поезда из Минска. Интересен и проект самого западного региона России – Калининграда. Речь идет об импортном грузе из Китая через Владивосток в направлении Калининграда, а также российской рыбы с Дальнего Востока – в Калининград. И в ближайшее время мы увидим бурный рост решений, направленных на оптимизацию логистики».

Екатерина Ногай соглашается: на рынке уже сейчас реализуется множество проектов, направленных на ликвидацию узких мест и развитие новых направлений поставок (восточное, южное). В частности, активно строится трасса М-12, реализуется проект «БАМ-2» по реконструкции и расширению мощностей Транссибирской и Байкало-Амурской магистралей. Продолжают расширяться инфраструктурные мощности дальневосточных портов для увеличения экспортного грузопотока. Помимо этого, внимание к Дальнему Востоку усилили крупные ритейлеры: Ozon и Wildberries открывают сортировочные центры.

Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор NAI Belarus: Логистика, направленная на обслуживание ритейла, крупных маркетплейсов, останется одним из основных драйверов по девелопменту складского сектора в России, особенно, вблизи мегаполисов.

Вероятно, российские девелоперы и инвесторы реально возьмутся и за реализацию отдельных проектов современной складской логистики в государствах СНГ, ЕАЭС. Разговоры на эту тему ведутся уже несколько месяцев, однако пока до практики не доходило. Но, поскольку новые логистические пути стали реальностью, которая не изменится в короткий период, современные склады нужны уже сейчас, есть шансы на активность бизнеса в этом направлении. Ну а решить действительно можно любой вопрос, неважно, путем «белого» или «серого» импорта. И даже, если допустить, например, что таможенные службы ЕС будут очень тщательно следить, чтобы, условно, европейский товар, предназначенный по документам для компании из Казахстана, попадал туда физически, а не останавливался на территории РФ или РБ с последующим «расползанием» по этим рынкам, то он и, в самом деле, проследует весь этот путь через Россию в Казахстан, и потом вернется обратно, но – уже существенно подорожавшим. Или вообще пройдет путь через Турцию и Кавказ в Армению или опять же Казахстан, а потом – в РФ. Так что да, всё просто требует больше времени и всё становится дороже, но всё будет на рынке, если на этот товар есть спрос. И, конечно, есть ещё варианты альтернативных товаров/брендов из дружественных стран, есть собственное производство и бизнес, активно включающийся в импортозамещение.

Открытый заказ
Пока же СДЭК в конце мая объявил об открытии представительства в Китае и расширил логистические мощности в Турции – всё это облегчит работу селлеров там, считают в компании. О схожих проектах заявили другие профильные и не очень игроки. Как сообщили корреспонденту CRE в Авито, площадка также «работает со службами доставки, которые ищут оптимальные решения существующих логистических проблем». «А Яндекс Маркет и Ozon работают над созданием собственных цепочек поставок из Китая, – добавляет Евгений Кузьмин. – Фактически, они берут на себя функцию, которую ещё недавно выполняли байеры».

Кроме того, ведущие маркетплейсы активно выходят на рынки бывших республик СССР, запуская масштабные проекты и открывая логистические центры. Всё это, по мнению экспертов, призвано решить, в первую очередь, проблемы с обеспечением ставших недоступными или труднодоступными товарами российских клиентов. Так, у Ozon уже есть своя логистическая инфраструктура в Беларуси, Казахстане и Киргизии. В перспективе площадка планирует развивать логистическую инфраструктуру в Армении, в том числе, собственную службу доставки и сеть пунктов приема и выдачи заказов. Недавно маркетплейс уже запустил там продажи со средним сроком доставки около семи дней. «Ряд проектов, например, на международном коридоре «Север-Юг» только начинает свое развитие – модернизируются узкие места на территории, как нашей страны, так и государств-партнеров (Азербайджана, Туркменистана, Казахстана), – перечисляет Екатерина Ногай. – Три крупнейшие сделки со складской недвижимостью в регионах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) заключены на границе с Казахстаном. Несмотря на то, что многие компании двигаются на восток и в приграничные зоны (с Казахстаном, Азербайджаном), усиление логистики происходит с трудом: свободных качественных складских площадей в регионах практически не остается, что вынуждает компании заключать сделки BTS и строить новые мощности «под себя».

В Казахстане уже сейчас – настоящий строительный бум, но качественные складские помещения по-прежнему в остром дефиците, поддерживает Татьяна Яухман, директор «АЛИДИ Продвижение». Тренд, по её словам, сохранится и в 2024 году: товарооборот по схемам параллельного импорта будет только расти.

Алексей Сапон, директор по операциям и развитию Ozon в СНГ: Ozon продолжает развиваться на международной арене, чтобы открывать для жителей соседних стран новые возможности удобного онлайн-шоппинга. Большое преимущество маркетплейсов – в широком ассортименте: выбор товаров на виртуальной витрине значительно шире, чем в обычном розничном магазине. Мы хотим укрепить нашу инфраструктуру в Армении, чтобы даже жители самых её отдаленных уголков могли заказывать онлайн.

Рядом постоят
Логистика на годы останется доминирующим фактором для рынка торговой недвижимости, ритейла и e-commerce, резюмируют собеседники CRE. «Рост интернет-торговли и электронной коммерции потребует развития эффективных логистических систем доставки товаров прямо к потребителю, – перечисляет Евгений Кузьмин. – Ритейлеры должны находить способы сокращения времени доставки, улучшения работы её служб и обработки возвратов товаров. Это может потребовать изменений в организации складских помещений и применения новых технологий, таких как автоматизированные системы сортировки и роботы для обработки товаров. Затем – начнётся оптимизация логистических сетей: ритейлеры и компании в сфере недвижимости будут стремиться оптимизировать расположение складов, дистрибуционных центров и розничных точек с тем, чтобы сократить время доставки товаров и повысить эффективность логистических операций».

Последнее может привести к изменению потребности в торговых площадях и напрямую влиять на спрос на коммерческую недвижимость. Эксперт выделяет и тренд на устойчивую логистику: спрос на «зелёные» практики будет расти даже на кризисном рынке. В частности, игроки будут искать способы сокращения выбросов углерода, эффективного использования транспорта и внедрения в логистические процессы «устойчивых» технологий.

Иван Майоров